L'uso della cosa comune da parte del singolo condòmino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione e di impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Ciascun partecipante al condominio può, dunque, servirsi della cosa comune traendo dalla stessa la più intensa utilizzazione a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.
Stabilire di volta in volta quando può dirsi rispettata la norma da parte del condòmino che utilizza in maniera più intensa la cosa comune non è sempre compito facile poiché è necessario verificare che il detto uso da parte del singolo non impedisca agli altri partecipanti di godere della cosa comune.
Non vi è neanche bisogno di chiedere un'autorizzazione all'assemblea se il condòmino agisce nel rispetto dei limiti posti dall'art. 1102 c.c.
Tuttavia la norma in parola non è inderogabile in assoluto ben potendo essere limitata anche dal regolamento assembleare.
Il regolamento condominiale o le delibere assembleari adottate con i quorum stabiliti dalla legge, possono prevedere maggiori restrizioni di quelle previste dall'art. 1102 c.c. in merito all'uso della cosa comune tranne nel caso in cui si vieti completamente l'utilizzo delle parti comuni.
Sarebbe, infatti, illegittima la previsione di un divieto generale di uso della cosa comune, mentre sarebbe da ritenersi legittimo il divieto di un uso specifico.
Il regolamento condominiale può ad esempio prevedere il divieto di modifiche alle cose comuni senza preventiva autorizzazione condominiale.
Cosa accade, quindi, quando un condòmino modifica una parte comune per farne un uso più intenso in violazione della norma del regolamento condominiale che prescrive la preventiva autorizzazione assembleare? In tal caso, è legittima la delibera che impone al condòmino la rimessione in pristino delle parti condominiali modificate?
Una sentenza del Tribunale di Palermo n. 2188 del 2022 ha affrontato il caso in esame.
Rimozione del punto d'acqua installato senza autorizzazione condominiale
Un condòmino impugnava una delibera condominiale nella parte in cui l'assemblea aveva deciso la dismissione del contatore apposto dal predetto nella corsia condominiale di accesso ai box nonché chiedeva la declaratoria nullità della delibera impugnata per violazione di norme imperative e violazione di legge per indeterminatezza.
Il Condominio, costituendosi in giudizio, contestava integralmente le domande formulate in atto di citazione, rilevando l'insussistenza dei vizi che determinano la nullità delle delibere condominiali e spiegando che la delibera impugnata aveva ad oggetto la volontà dell'assemblea condominiale di rimuovere il punto acqua e il relativo contatore installato nelle parti comuni dall'attore.
Il convenuto Condominio rappresentava che il condòmino aveva installato il punto d'acqua senza la preventiva autorizzazione assembleare nonché aveva predisposto un rubinetto chiuso con un catenaccio in suo esclusivo possesso, in tal modo impedendo l'uso agli altri comproprietari.
Il Condominio aveva, pertanto, deliberato la rimozione del rubinetto a spese del condòmino in quanto realizzato in violazione delle norme codicistiche concernenti il funzionamento del Condominio nonché della norma del Regolamento condominiale disciplinante le "Modificazioni delle cose comuni" del seguente tenore: "Sono vietate non solo le innovazioni, ma anche le modifiche alle cose comuni, di cui all'art. 1102 c.c. non preventivamente consentite dall'Assemblea.
L'infrazione a questo divieto comporta l'obbligo della riduzione in pristino dell'immobile ed il risarcimento dei danni".
Il Tribunale di Palermo ha rigettato le domande dell'attore di impugnativa della delibera assembleare. Vediamo i motivi della decisione.
Quando è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea.
Il condòmino che apre un punto acqua nelle parti condominiali creando un rubinetto in suo uso esclusivo in quanto chiuso con un catenaccio e dunque non utilizzabile dagli altri partecipanti al condominio viola i limiti di cui all'art. 1102 c.c. che consente un uso più intenso da parte del singolo della cosa comune purché non si impedisca agli altri di farne pari uso.
Nel caso in cui il Regolamento di condominio preveda la necessaria autorizzazione dell'assemblea per apportare modifiche alle parti comuni, la realizzazione del punto d'acqua con rubinetto in uso esclusivo al singolo condòmino dovrà considerarsi uso illegittimo se non previamente autorizzato dal consesso condominiale.
Nella specie, la norma del Regolamento condominiale rubricata "Modificazioni delle cose comuni" così recitava: "Sono vietate non solo le innovazioni, ma anche le modifiche alle cose comuni, di cui all'art. 1102 c.c. non preventivamente consentite dell'Assemblea. L'infrazione a questo divieto comporta l'obbligo della riduzione in pristino dell'immobile ed il risarcimento dei danni".
L'attore non aveva fornito prova di avere chiesto al Condominio la prescritta autorizzazione alla installazione di un punto d'acqua. Di contro il Condominio convenuto aveva allegato la lettera raccomandata con la quale aveva invitato il condòmino a rimettere in pristino lo stato dei luoghi, anche in considerazione dell'umidità derivante dal ristagno di acqua priva di uno scolo adeguato.
Quando è legittima la delibera assembleare che impone la rimozione
L'ordine del giorno dell'assemblea che fa riferimento all'invito all'amministratore ad inviare un'ultima diffida al condòmino alla rimozione del contatore e del punto acqua nel termine di dieci giorni con addebito allo stesso delle spese in caso di inosservanza, riportandosi a pregressi inviti alla rimessione in pristino delle parti condominiali, non è formulato in maniera generica e quindi è da considerarsi perfettamente valido e legittimo.
Il Tribunale di Palermo, pertanto, non ha accolto l'eccezione del condòmino che sosteneva la genericità del suddetto ordine del giorno e quindi la nullità della delibera.
All'uopo il Tribunale ha ricordato la differenza sussistente tra la nullità e l'annullabilità delle delibere, facendo menzione della sentenza n. 4806/2005 della Corte di Cassazione a SS. UU. secondo cui: "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto".
Conseguentemente, il Giudice non ha riscontrato nel caso in esame alcuna causa di nullità della delibera impugnata.
