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Installazione di cancello automatico: innovazione o modifica?

La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune e alla sua regolamentazione.

Inoltre l'installazione del cancello automatico di accesso al complesso condominiale non può dirsi in insanabile contrasto con la deliberazione che prevede la chiusura dei cancelli a una data ora, assumendone una deroga di fatto, poiché la deliberazione va intesa nel senso che a quell'ora il cancello deve essere certamente chiuso, ma non esclude che nelle ore antecedenti possa essere aperto o chiuso a seconda delle esigenze dei condomini.

Ma l'installazione di un cancello è opera innovativa o modifica?

La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune.

Costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l'entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, così che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità.

Le modificazioni, che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione.

Così la ristrutturazione dell'impianto fognario, vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali, non costituisce innovazione, trattandosi di opera necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune.

La trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell'area a parcheggio, costituisce innovazione.

Il tratto caratterizzante dell'intervento di ristrutturazione o miglioria che non costituisce innovazione in senso tecnico-giuridico va pertanto individuato nella conservazione della precedente destinazione concreta della cosa sulla quale esso incide.

Alla luce di tali principi si può comprendere la decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 3576 del 2022.

Installazione di cancello automatico: innovazione o modifica?

Due condomini impugnavano la delibera con cui era stata approvata l'installazione di un nuovo cancello esterno con automazione, in sostituzione di quello esistente che era stato provvisoriamente rimosso per eseguire lavori di pavimentazione.

Gli attori sostenevano che tale sostituzione avrebbe comportato l'abbattimento di parte di un muretto di recinzione e l'eliminazione di parte di un'aiuola esistente, con conseguente alterazione del decoro architettonico del fabbricato; i due condomini aggiungevano, inoltre, che l'assemblea, aveva deliberato anche la realizzazione di un varco pedonale, senza che ciò fosse stato posto all'ordine del giorno e contestavano la mancanza di un progetto, di un computo metrico e di un prospetto dei lavori da farsi.

La delibera di tali lavori, tra l'altro, secondo gli istanti, avrebbe comportato una innovazione voluttuaria che necessitava dell'approvazione dell'unanimità di tutti i condomini.

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La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio.

A parere dello stesso giudice la sostituzione di un precedente cancello con uno nuovo, che funge, come il primo, sia da passaggio pedonale che da passaggio carraio, non può dirsi un'innovazione, ma configura una semplice modifica finalizzata ad assicurare un migliore e diverso godimento del bene comune.

L'installazione di cancelli all'ingresso del condominio sia per il passaggio pedonale che con automezzi, non rientra nel novero delle innovazioni ex articolo 1120 c.c., perché non comporta il mutamento della destinazione delle parti comuni ma un uso migliorativo.

Pertanto, non è necessaria la maggioranza qualificata o l'unanimità dei consensi per la legittimità di una delibera assembleare condominiale avente detto oggetto tale installazione, non concernendo tale delibera un'innovazione secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli (Cass. civ., sez. II, 23/02/2015, n. 3509).

In altre parole il cancello modifica e la deliberazione che lo riguarda non necessita delle maggioranze qualificate previste per le innovazioni, né del consenso unanime necessario per quelle innovazioni vietate perché lesive del diritto di anche un solo condomino del suo diritto d'uso e godimento delle parti comuni.

Sentenza
Scarica Trib. Santa Maria Capua Vetere 12 ottobre 2022 n. 3576
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