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Installazione di ascensore in condominio: attenzione a non utilizzare formule errate nel verbale

La verbalizzazione errata può portare all'annullamento della delibera
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'innovazione di cui all'art. 1120 c.c., in quanto intervento a favore di tutti i condomini che se ne accollano e ripartiscono i costi (e quindi intervento deliberato in assemblea), va tenuto distinto dall'ipotesi di opere effettuate autonomamente dai singoli condomini sui beni comuni, per soddisfare esigenze meramente personali.

In particolare, costituisce innovazione, ai fini dell'art. 1120 c.c., qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, mentre non costituiscono innovazione - e sono quindi soggetti alla disciplina dell'art. 1102 c. c. - tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune che non importino alterazioni o modificazioni della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggior uso del condomino che abbia attuato la modifica (Cass. civ., Sez. II, 06/06/1989, n. 2746).

In altre parole la norma di cui all'articolo 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'articolo 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni (Cass. civ., Sez. II, 21/12/2010, n. 25872).

Questa distinzione tra innovazione e atti di intensa utilizzazione delle parti comuni ad opera di un gruppo di condomini deve essere tenuta in debita considerazione quando si procede alla verbalizzazione di una riunione assembleare in cui si è discusso dell'installazione di un ascensore.

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Velletri nella sentenza n. 1446 dell'11 luglio 2022.

Installazione di ascensore in condominio e formule errate nel verbale: la vicenda

Un condomino non riteneva legittimo quanto era scritto nel verbale assembleare in relazione al punto sei dell'ordine del giorno ("Richiesta da alcuni condomini, installazione ascensore, approvazione fattibilità del progetto ed eventuali adesioni di chi interessato").

In relazione a tale argomento nel verbale era stato scritto che l'assemblea aveva adottato la seguente deliberazione: "L'assemblea approva all'unanimità la installazione dell'ascensore e non partecipano alla spesa i sigg.ri ……......... Per i condomini non presenti in assemblea si richiede la volontà di partecipare all'opera".

Alla luce di quanto sopra lo stesso condomino si rivolgeva al Tribunale richiedendo di sospendere l'esecutività della delibera adottata dall'assemblea in relazione al punto sei, nonché di dichiarare nulla e priva di efficacia la citata delibera assembleare condominiale e, per l'effetto, annullare la predetta deliberazione limitatamente al punto sei del relativo ordine del giorno e verbale assembleare.

L'attore rilevava, tra l'altro, la difformità tra il punto 6 e il relativo dispositivo assembleare e, comunque, ne eccepiva la nullità e/o l'annullabilità per carenza della documentazione tecnica utile ad avallare la fattibilità dell'opera; in ogni caso sosteneva che tale delibera non era stata adottata con la maggioranza richiesta dalla legge.

Il condominio - che si costituiva in giudizio - rilevava innanzitutto che, come risultava dall'ordine del giorno, l'iniziativa volta all'installazione dell'ascensore era da imputarsi solo ad una parte dei condomini i quali, ferma restando l'assunzione a loro carico delle relative spese, rimanevano in attesa di ricevere dagli altri le eventuali adesioni.

Pertanto, nel caso di specie non trovava applicazione la disciplina delle innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., bensì quella generale della comunione di cui all'art. 1102 c.c.

Formula errata nel verbale e delibera invalida

Il Tribunale ha annullato la delibera. Secondo lo stesso giudice la tesi del condominio - secondo cui l'iniziativa per l'installazione dell'ascensore era da imputarsi solo ad alcuni condomini - trova conferma nel dato letterale dell'ordine del giorno.

In quest'ottica, ad avviso del Tribunale, se l'oggetto della discussione verteva sull'iniziativa adottata solo da alcuni condomini, il dispositivo assembleare, nella parte in cui si legge "L'assemblea approva all'unanimità la installazione dell'ascensore…" risulta essere formulato erroneamente, in quanto non coerente con il relativo punto (sei) dell'ordine del giorno.

Inevitabile quindi per il Tribunale, in accoglimento della domanda dell'attore, annullare la delibera assembleare in relazione al punto sei. Del resto sono annullabili non solo le delibere assembleari che presentino vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentino vizi di sostanza, relativi al contenuto della delibera.

Sentenza
Scarica Trib. Velletri 11 luglio 2022 n. 1446

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