Parlando di Superbonus si deve ricordare che tra i lavori ''trainati'' dagli interventi di efficienza energetica sono inclusi quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche relativi ad ascensori e montacarichi e alla realizzazione di ogni strumento che tramite la tecnologia favorisca la mobilità interna ed esterna all'abitazione per i portatori di handicap grave o per le persone di età superiore a 65 anni.
Certo, non bisogna dimenticare che per l'applicazione del Superbonus, è necessario che l'intervento di abbattimento delle barriere architettoniche (trainato) sia effettuato congiuntamente agli interventi di efficienza energetica dell'immobile (trainanti) e che venga conseguito il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o la classe energetica più alta, da asseverare tramite Ape.
Inoltre fino al 31 dicembre 2025 sarà in vigore il bonus 75% per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici esistenti (ma la detrazione spetta anche per gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell'impianto, per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito). Non solo.
La Legge di Bilancio per il 2023 ha stabilito che i lavori devono essere deliberati con una maggioranza ridotta, cioè la maggioranza dei partecipanti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell'edificio. È inevitabile notare come il legislatore abbia equiparato la maggioranza per deliberare gli interventi del Superbonus a quella prevista per approvare i lavori agevolati con il bonus barriere architettoniche.
La Cassazione poi è chiarissima nel sottolineare che l'installazione di un ascensore per un disabile è un bisogno, un diritto della persona, un fattore che gli fornisce il diritto alla vivibilità e all'accessibilità e gli permette quindi di vivere nel condominio con gli stessi diritti delle altre persone abili.
È indiscutibile ormai che la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implichi di per sé il contemperamento, al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati.
Alla luce di quanto sopra viene da domandarsi se l'installazione dell'ascensore sia ammissibile pure anche quando comporta la creazione di un diritto reale limitato di servitù "in re aliena".
La questione è stata affrontata dalla recente sentenza del Tribunale di Roma n. 854 del 18 gennaio 2023.
Installazione di ascensore che comporta la creazione di un diritto reale di servitù "in re aliena". La vicenda
Un condomino impugnava una delibera assembleare con cui era stata approvata a maggioranza l'installazione di un ascensore nell'edificio richiesta da altro condomino. L'attore evidenziava, tra l'altro, che per installare l'ascensore - necessario per servire l'appartamento del condomino proponente (portatore di handicap) - bisognava praticare un'apertura nel muro del vano scala, spazio che però non era utilizzabile per l'accesso al detto appartamento (avendo quest'ultimo differente ed autonomo ingresso in altro caseggiato attiguo). Del resto l'attore sottolineava pure che il vano scale in questione - stante la peculiare struttura dell'edificio - era oggetto di un condominio parziale fra i soli proprietari degli appartamenti aventi accesso dal caseggiato e non poteva essere dunque oggetto di una simile innovazione a vantaggio di coloro che ne sono estranei in quanto proprietari di appartamenti aventi ingresso nell'edificio attiguo.
Ascensori in condominio, le sentenze in materia
Di conseguenza, ad avviso dell'attore, l'installazione in questione faceva sorgere una servitù di passaggio a carico dell'ingresso condominiale ed a favore di quell'appartamento, così da richiedere la necessaria unanimità dei consensi e non anche una semplice delibera adottata a "maggioranza"; secondo l'attore poi l'installazione contrastava anche con il divieto, previsto dal regolamento condominiale, di "fare innovazioni delle proprietà individuali che interessino, in via diretta o indiretta, le parti comuni determinando aperture di porte, finestre o simili…".
L'attore richiedeva, pertanto, la declaratoria di nullità o comunque l'annullamento della delibera in oggetto.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione all'attore. Secondo il giudice romano è illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva, con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte del fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene oggetto di condominio parziale di un peso che dà luogo a una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione della cosa comune.
Secondo lo stesso giudice, perciò, l'installazione dell'ascensore in oggetto - venendo a comportare la creazione di un diritto reale limitato di servitù "in re aliena" nei termini sopra chiariti - non poteva essere legittimamente deliberata a maggioranza e richiedeva invece l'unanime consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio parziale del vano scala (fra cui l'impugnante).
