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Verbale di assemblea sottoscritto da tutti interpretato come contratto preliminare
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Verbale di assemblea sottoscritto da tutti interpretato come contratto preliminare

Con la sentenza n. 2517 del 2019 la Corte d'Appello di Napoli afferma che, se ne ha i requisiti, il verbale di assemblea può costituire scrittura privata impegnativa dell'obbligo di trasferimento della proprietà.

Avv. Valentina Papanice 

Il verbale di assemblea come scrittura privata

Il verbale di assemblea di condominio sottoscritto da tutti i condomini può contenere particolari accordi tra condominio e singolo condomino; di tal guisa l'atto "acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem"; il principio, già affermato dai giudici di legittimità (v. Cass. n. 2297 del 1996), è stato ribadito dalla recente sentenza n. 2517/2019 della Corte d'Appello di Napoli, che a sua volta ha richiamato il precedente dato dalla detta sentenza della Corte di Cassazione n. 2297 del 1996, nel riconoscere la possibilità che impegni preliminari possano essere contenuti in verbali di assemblea i quali acquisiscono così la valenza di scrittura privata.

=> Scrittura privata, che cos'è e qual è il suo valore?

I fatti della lite: un ascensore installato nella proprietà di un condomino senza il suo assenso?

Il motivo della lite attiene, secondo il condomino attore, all'installazione di un ascensore effettuata dagli altri condomini nella sua proprietà privata senza che fosse avvenuta la vendita del vano di sua proprietà e senza corrispettivo, per giunta chiudendo la porta che accedeva all'abitazione e aprendone un'altra su proprietà altrui.

Si chiede dunque la rimozione della costruzione ed il ripristino dello stato dei luoghi con il risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.

I condomini convenuti sostengono invece che sono avvenuti sia il trasferimento del bene che il pagamento del prezzo, quest'ultimo sotto forma di compensazione degli oneri condominiali.

L'assenso, secondo i condomini convenuti, è stato manifestato nel corso di alcune assemblee di condominio nelle quali tutte le parti hanno espresso la propria volontà sottoscrivendo anche il verbale: nelle dette riunioni si era infatti deliberata l'installazione dell'ascensore e l'acquisizione di alcune parti di proprietà esclusiva, tra cui quella dell'attrice, la quale aveva prestato il proprio assenso, dietro pagamento di una somma, anche questa concordata.

Verbali di assemblea come scritture private impegnative dell'obbligo di trasferimento

In sostanza si sarebbe avuto una seria di scritture private impegnative dell'obbligo di trasferimento.

Secondo la sentenza del primo grado, che rigetta la domanda attorea, la delibera assembleare sottoscritta da tutti, ha per un verso deliberato la realizzazione dell'opera, per quanto con modalità alquanto anomale, per un altro "programmato la vicenda traslativa onerosa" (C.te App. Napoli n. 2517/2019).

La sottoscrizione unanime consente, secondo il giudice di primo grado, di qualificare i detti deliberati "come scritture private impegnative dell'obbligo di trasferimento".

=> L'amministratore non ha bisogno di autorizzazione per richiedere la rimozione dell'opera realizzata sul bene comune.

Sempre il giudice di prime cure obietta all'attrice che, pur volendo considerare dette delibere nulle perché incidenti su diritti di proprietà esclusiva, esse non sono state impugnate, né ne è stata chiesta la disapplicazione: con la conseguenza della permanenza degli effetti "della permissio in esse contenuta".

Né può intravedersi, sempre secondo il giudice, la presenza di un termine essenziale per la conclusione del contratto definitivo; mentre si desume da vari elementi l'intenzione comune, compresa quella dell'attrice, di dare il via il prima possibile al progetto.

Per la Corte d'Appello, si tratta di un contratto preliminare dagli effetti anticipati

A sua volta, il giudice dell'appello rileva, per quanto qui interessa, che il giudice di prime cure, verificata l'effettiva prestazione del consenso, ritiene legittimo l'operato del condominio: anche in assenza del contratto definitivo, dunque pur non essendosi trasferita la proprietà, la ricostruzione dei fatti dimostra che l'attrice era a conoscenza ed approvava l'operazione decisa in assemblea ed aveva assunto, comunque, un impegno alla cessione immobiliare; aggiunge che il trasferimento anticipato e l'attrazione al servizio comune non sono impediti dall'assenza del trasferimento definitivo (C.te App. Napoli n. 2517/2019).

Secondo la difesa, le delibere su cui il condominio fonda le sue ragioni, in quanto lesive della proprietà del condomino, sono invalide per espressa previsione dell'art. 1120 co.2 c.c.

Ma, rileva la Corte d'Appello, il giudice di Prime Cure ha operato un percorso diverso, avendo rinvenuto "profili negoziali traslativi nelle delibere che, per come conformate e in quanto giammai impugnate, hanno eliso ogni antigiuridicità alla condotta di apprensione" (C.te App. Napoli n. 2517/2019); dunque, non risulta un effettivo trasferimento del bene ma la volontà in tal senso, sì; aggiungesi che l'art. 50 c.p. esclude l'antigiuridicità di una condotta lesiva di un diritto se vi è il consenso di chi può disporre del diritto medesimo.

Un verbale di assemblea di condominio può dunque rappresentare una scrittura privata nella quale le parti si impegnano a disporre di un proprio diritto. La non conformità al diritto, dunque l'antigiuridicità data dalla lesione di un diritto di proprietà, scompare se il titolare del medesimo diritto ha in più occasioni manifestato il proprio consenso.

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