Per installare le antenne telefoniche sul lastrico solare dell'edificio condominiale occorre l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Il consenso assembleare serve per autorizzare l'amministratore a stipulare con la compagnia telefonica il contratto di locazione del terrazzo condominiale per l'installazione dell'antenna.
Cosa accade, allora, nel caso in cui l'amministratore stipuli con la compagnia telefonica il contratto di locazione del lastrico solare per l'installazione dell'antenna, senza autorizzazione dell'assemblea condominiale?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Lecce con la sentenza n. 2907 del 19 settembre 2024.
Installazione antenne telefoniche senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale: il relativo contratto di locazione del lastrico solare è inefficace nei confronti del condominio. Fatto e decisione
Un condominio, in persona dell'Amministratore p.t. conveniva in giudizio l'ex amministratore al fine di ottenere l'accertamento nonché la declaratoria di inefficacia del contratto di locazione relativo all'installazione di un'antenna per telecomunicazioni stipulato dall'ex amministratore in assenza di autorizzazione assembleare e quindi dei conseguenti poteri autorizzativi.
In particolare, il condominio rappresentava che in sede di assemblea per la nomina del nuovo amministratore in seguito alle dimissioni del precedente, quest'ultimo (anche condòmino del palazzo) informava i condòmini di aver ottenuto l'approvazione della maggioranza per l'installazione dell'antenna sul terrazzo mediante e-mail essendo stato impossibilitato a convocare la relativa assemblea a causa del Covid 19.
Il condominio rappresentava, altresì, che in nessuna assemblea era mai stata approvata l'installazione dell'antenna e che, conseguentemente, l'ex amministratore aveva sottoscritto il contratto di locazione del lastricato condominiale con la società di telecomunicazioni senza averne i poteri quale falsus procurator.
Sicché, nelle riunioni successive l'assemblea aveva deliberato di interrompere con effetto immediato i lavori di installazione dell'antenna per le tecomunicazioni nonché aveva preso atto della inesistenza delle delibere autorizzative dell'antenna nel registro delle delibere condominiali.
L'ex amministratore non si costituiva in giudizio e, pertanto, ne veniva dichiarata la contumacia.
Istruita la causa documentalmente, il Tribunale ha dichiarato il contratto di locazione inefficace nei confronti del condominio perché sottoscritto in assenza di alcuna autorizzazione assembleare e quindi dei conseguenti poteri rappresentativi in capo all'allora amministratore di condominio.
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Contratti di locazione inefficaci senza autorizzazione assembleare nel condominio
Per stipulare un contratto di locazione del terrazzo condominiale con una compagnia telefonica per l'installazione di un'antenna, l'amministratore deve ottenere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. In mancanza, il contratto di locazione stipulato dal falsus procurator ossia dall'amministratore privo dei necessari poteri rappresentativi, sarà inefficace nei confronti del condominio.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, "il negozio posto in essere da chi sia privo del potere rappresentativo è un negozio perfetto, ma privo di efficacia. Peraltro, tale inefficacia (temporanea) del contratto, proprio perché non si verte in ipotesi di nullità, non è rilevabile d'ufficio, ma soltanto su eccezione di parte, mentre legittimato a sollevare tale eccezione, cioè a dolersi dell'operato di colui che abbia stipulato il contratto come rappresentante senza averne i poteri, è unicamente lo pseudo rappresentato, non anche l'altro contraente, al quale compete eventualmente solo il risarcimento del danno per avere confidato senza colpa sulla efficacia del contratto" (cfr, Cassazione civile sez. III, 17/05/2022, n.15841).
Il contratto di locazione stipulato dall'amministratore di condominio in assenza di alcuna autorizzazione assembleare e, quindi, dei conseguenti poteri rappresentativi, è pertanto privo di effetti nei confronti del condominio, potendo quest'ultimo tutt'al più ratificare il contratto, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1399 c.c., qualora lo stesso, a mezzo di atti o comportamenti concludenti, provenienti dal legale rappresentante avente, allo scopo adeguati poteri rappresentativi, manifesti univocamente la volontà di avvalersene.
Né tantomeno può considerarsi valido il consenso all'installazione ottenuto dall'ex amministratore senza lo svolgimento di una regolare assemblea condominiale secondo la procedura espressamente prevista dall'art. 66 comma III disp. att. c.c. (nel caso di specie, l'amministratore essendo impossibilitato a convocare l'assemblea condominiale causa Covid 19, aveva proceduto, ad informare i condòmini della possibilità di installare l'antenna via e-mail ottenendone così l'approvazione della maggioranza).
In verità, l'amministratore avrebbe potuto effettuare la riunione condominiale in videoconferenza posto che anche nell'epoca dell'emergenza sanitaria da Covid-19, le assemblee potevano svolgersi da remoto, secondo la procedura espressamente disciplinata dall'art. 66 comma III disp. att. c.c. ai sensi del quale
"l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
