Con ordinanza emessa in data 16 dicembre 2024, n. 32696, la Corte di Cassazione, Sezione III, si è pronunciata su sette motivi di censura afferenti il convincimento della Corte territoriale che si era davanti a un contratto di locazione nullo per difetto di forma e scritta e registrazione.
Tuttavia, la restituzione dei canoni doveva ritenersi preclusa a favore del conduttore avendo egli, comunque, goduto dell'immobile e si sarebbe determinato, in suo favore, un arricchimento senza causa.
Il giudice del gravame aveva accolto parzialmente le censure mosse dall'appellante, in virtù del rigetto della domanda avvenuta innanzi al Tribunale competente.
Rilievo d'ufficio dell'azione di ingiustificato arricchimento: errato convincimento
La Suprema Corte nella disamina dei motivi di censura sollevati dal ricorrente, delinea l'errato concetto espresso dalla Corte d'appello competente nel rilevare d'ufficio l'ingiustificato arricchimento, senza un'adeguata iniziativa del locatore.
E poi la stessa Corte d'appello ha mancato di ricondurre la pretesa restitutoria del conduttore nell'alveo dell'indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c.
In altri termini, il giudice di secondo grado, fonda il suo convincimento errato sull'aspetto che avendo avuto il conduttore il godimento dell'immobile (fatto storico evidentemente ineliminabile) non può pretendere la restituzione di quanto corrisposto per tale godimento, venendosi altrimenti a verificare un'ipotesi di arricchimento senza causa., Escludeva, inoltre, il giudice d'appello la fondatezza della censura mossa alla decisione del primo giudice di avere, in questo modo, compiuto il rilievo d'ufficio dell'arricchimento sine causa,
Azione della ripetizione di indebito oggettivo.
Gli ermellini esaminando il ricorso, sottolineano che in caso di nullità, annullamento o rescissione di un contratto, quanto quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente, l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo, e ciò anche quando la controprestazione (come quella effettuata, nella specie da parte locatrice, con la concessione del godimento del bene) non sia ripetibile (Cass. civ. sez. III, 11 ottobre 2016, n. 20383).
Proprio con riferimento ai contratti ad esecuzione continuata, come il contratto di locazione, precisa la Suprema Corte che l'esigenza di rispetto dell'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni è normativamente prevista solo per l'ipotesi di risoluzione per inadempimento, giacché l'art. 1458 c.c. espressamente sottrae i suddetti contratti all'effetto retroattivo, con una norma che, proprio per la sua eccezionalità, non è suscettibile di essere estesa all'ipotesi che qui ricorre di insussistenza che origine della causa adguirendi, per nullità del contratto.
Principio di diritto formulato dalla Cassazione
Da qui la formulazione del seguente principio di diritto a cui dovrà attenersi la Corte d'appello competente in diversa sezione e composizione: "In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell'art. 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex art. 2041 c.c., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale".
Riflessioni finali sull'accoglimento del ricorso per Cassazione
In altre parole, nell'ipotesi della nullità della locazione, in relazione alla pretesa del conduttore di conseguire la restituzione di quanto versato, il valore della (contro)prestazione viene in rilievo solo nei limiti dell'arricchimento e dell'impoverimento, della parte che, rispettivamente, abbia ricevuto o effettuato la prestazione di un contratto nullo.
Ma ciò, precisa la Corte, può avvenire, non già sulla base della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo, bensì in esito ad una valutazione oggettiva dell'utilità conseguita, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall'esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido.
E questo perché l'indennità prevista dall'art. 2041 c.c. va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale.
Dunque, condividendo quanto precisato dalla Suprema Corte, la Corte territoriale ha mancato di ricondurre la pretesa restitutoria del conduttore alla previsione dell'art. 2033 c.c., così incorrendo nel lamentato vizio di falsa applicazione della norma, se è vero che esso sussiste non solo quando il giudice di merito, dopo avere individuato e ricostruito, sulla base delle allegazioni e delle prove offerte dalle parti e comunque all'esito dello svolgimento dell'istruzione cui ha proceduto, la quaestio facti, cioè i termini ed il modo di essere della c.d. fattispecie concreta dedotta in giudizio, procede a ricondurre quest'ultima ad una fattispecie giuridica astratta piuttosto che ad un'altra cui sarebbe in realtà riconducibile, ma anche quando, come egli si rifiuta di ricondurla ad una certa fattispecie giuridica astratta cui sarebbe stata riconducibile (Cass. civ. sez. III, 29 agosto 2019, n.21772).
In conclusione, la Suprema Corte accoglieva il primo motivo di ricorso, assorbiti glia altri, e per l'effetto cassava la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di Appello, in diversa composizione, anche per la regolazione e la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
