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Ingenti consumi di acqua da parte del singolo condomino

Come si calcola la spesa relativa all'acqua corrente in condominio? Quale è il parametro normativo di riferimento?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

È la volta del Tribunale di Roma n. 450 del 13 gennaio 2022.

Il caso di specie riguarda l'utilizzo sconsiderato di acqua da parte di un condomino nella propria unità immobiliare per mezzo di un impianto privato collegato al servizio condominiale all'insaputa di tutti. L'amministratore, insospettito da questi consumi spropositati, si rivolge all'ente titolare del servizio per un piano di rientro e nel mentre incarica un idraulico per la ricerca guasto.

Questi rinviene che il tutto è imputabile alla perdita derivante da una utenza posta all'interno della proprietà individuale il cui contatore non era accessibile dall'esterno e che nell'impossibilità di attingere dati attendibili dal contatore individuale posto all'interno dell'abitazione della attrice - stante l'esistenza di un secondo contatore collocato in un gabbiotto del giardino di proprietà della condomina, rinvenuto solamente durante il sopralluogo dell'idraulico.

In pratica l'impianto in questione risultava malfunzionante in quanto caricava in continuazione acqua per scaricarla subito dopo nelle fognature.

La vertenza si radica perché la condomina impugna i bilanci degli anni 2012-2019 approvati dalla stessa assemblea con imputazione dell'eccedenza di acqua quale suo costo personale.

Il Tribunale dichiara la nullità di queste delibere, rifacendosi alla giurisprudenza di legittimità la quale ha più volte affermato che la ripartizione delle spese relative al consumo idrico deve avvenire nel rispetto dei criteri fissati dall'art.1123 c.c.

Questa norma è da ritenere disposizione di riferimento per la disciplina del riparto interno di qualsiasi spesa inerente alle unità immobiliari.

Più precisamente, la Suprema Corte ha ribadito più volte che la ripartizione delle spese relative al servizio idrico debba avvenire, in via preferenziale, in base a quello che è l'effettivo consumo, a patto però che questo sia rilevabile oggettivamente utilizzando le opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi.

Bollette 'pazze'? La prova spetta al Condominio

Ove l'unità abitativa non risulti provvista del predetto contatore, la ripartizione deve avvenire secondo la regola del primo comma dell'art. 1123, ossia in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno (espresso in millesimi di proprietà).Questo criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini (ex multis, Cass.17557/2014).

Nel caso concreto il condominio ha ritenuto - nell'assenza della condomina attrice della fattispecie processuale- di addebitare a quest'ultima i maggiori costi di consumo idrico nonché i costi per interventi e riparazioni a titolo di risarcimento del danno con ciò affrontando un argomento non all'ordine del giorno e modificando i bilanci presentati per l'approvazione sia con riguardo ai criteri di ripartizione che con riguardo agli importi addebitati.

Il Tribunale, a seguito di istruttoria orale, ha verificato che la causa dell'ingente spesa era proprio il contatore di parte attrice. La conferma è stata data dall'idraulico che ha posizionato l'impianto collegandolo alle tubazioni condominiali e dall'accertamento eseguito dall'incaricato del condominio della ricerca guasto.

Riprova è stata data con la chiusura dei vari contatori delle unità immobiliari del condominio e, nonostante ciò, del continuo affluire di acqua chiamata dal contatore malfunzionante posto nel giardino della condomina.

Accertata la responsabilità della parte attrice nella verificazione del danno con riguardo al quantum In mancanza di letture individuali, il Tribunale ha ritenuto che il danno subito dal condominio rapportabile ai maggiori consumi idrici delle annualità considerate deve essere liquidato in via equitativa.

Non si può seguire il criterio dell'imputazione della spesa come costo personale della condomina perché ciò equivarrebbe a violare l'art. 1123 c.c. L'unico caso in cui si possono modificare i criteri legali di suddivisione di spesa è l'unanimità dei consensi dei condomini.

Il magistrato ha ritenuto che l'imputazione quale spesa individuale di questo eccessivo consumo non può essere deliberato se non all'unanimità.

Come già in un precedente della medesima autorità giudiziaria (Trib. Roma, 30 gennaio 2017), secondo il Tribunale di Roma, in assenza di contatori individuali sono nulle le deliberazioni, per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese per l'acqua, quelle delibere dell'assemblea condominiale che, a maggioranza, stabiliscano la suddivisione di tale costo in parti uguali e non secondo i millesimi di proprietà.

Ecco che la soluzione arriva dal piano equitativo. Ragioni di giustizia impongono che non sia il condominio a dover sopportare una spesa non sua.

In termini equitativi quindi il Tribunale ha considerato condivisibile il calcolo effettuato dal condominio che, ai fini del calcolo del normale consumo, ha provveduto ad effettuare la media matematica delle somme di cui alle bollette pagate ed i consumi annualmente rilevati per un arco temporale di dieci anni ed accreditando quale spesa individuale nei confronti della condomina attrice la differenza per gli anni in discussione.

Oltre a ciò, ha affermato che devono essere anche risarciti i costi per gli interventi e le verifiche tecniche finalizzate ad accertare ed ovviare alla situazione dannosa in atto.

È chiaro che essi debbano essere imputati alla condomina che ha collegato l'impianto senza alcuna minima comunicazione al condominio.

Supercondominio e individuazione delle parti comuni: il problema delle tubazioni idriche danneggiate

Sentenza
Scarica Trib. Roma 13 gennaio 2022 n.450

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Civis
Civis 27-01-2022 19:42:39

In un condominio nel quale avevo un appartamento, quasi tutti i contatori acqua erano fortemente rallentati, in modo vario, dal calcare, per cui il consumo medio non risultava dei soliti 50 mc/persona, all'incirca, ma 6 o 7 volte meno. Quando ho posto il problema e si sono confrontati finalmente fra loro i due valori in ingresso e in uscita, cioè il consumo dell'anno segnato dal contatore ufficiale rispetto alla somma dei consumi annuali dei contatori informali dei singoli appartamenti, ci si è accorti del grosso problema e si sono sostituiti tutti i contatori acqua individuali, mettendo una pietra sopra il passato.
Insegnamento: è molto opportuno che l'Amministratore ogni anno riporti nel Riepilogo finanziario o nella Nota sintetica il confronto, per ciascuna scala o palazzina, fra i due volumi d'acqua in oggetto, che, come rapporto, deve dare circa 1, qualche percento in più o in meno, ma pressoché costante nel tempo, indicando così che non si sono verificate perdite anomale o rallentamenti anomali nei contatori individuali.

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