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Come limitare la responsabilità in caso di infiltrazioni provenienti dal proprio immobile?
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Come limitare la responsabilità in caso di infiltrazioni provenienti dal proprio immobile?

Il proprietario dell'immobile è responsabile dei danni all'appartamento sottostante causati dalle infiltrazioni

Avv. Giuseppe Zangari  

Ai sensi dell'art. 2051 c.c. il proprietario dell'immobile è interamente responsabile dei danni all'appartamento sottostante causati dalle infiltrazioni derivanti dalla rottura di un tubo, salvo che non provi la causa fortuita, anche rispetto alla condotta di terzi, ovvero il concorso di colpa del danneggiato.

La vicenda. In un giudizio concernente il risarcimento chiesto dai proprietari di un immobile danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante, i convenuti si difendono in base a una duplice tesi: da un lato l'accaduto deve essere addebitato all'inquilino,che avrebbe disatteso l'avviso di non aprire la valvola di arresto dell'acqua dopo che si erano manifestate le prime avvisaglie della perdita; dall'altro lato l'evento sarebbe stato aggravato dal comportamento dell'attore, che avrebbe omesso delle facili operazioni di salvataggio dei beni investiti dalle infiltrazioni, con conseguente abbattimento del risarcimento ai sensi dell'art. 1227 c.c. ("Concorso del fatto colposo del creditore").

La sentenza. Il Tribunale respinge entrambe le eccezioni, poiché le ritiene non adeguatamente coltivate e/o dimostrate (Trib. Napoli 69/2016).

Muovendo da una breve disamina degli istituti giuridici generali - obbligazione propter rem, responsabilità ex art. 1218 c.c., obbligo di custodia ex art. 2051 c.c., ripartizione dell'onere della prova tra danneggiante e danneggiato - il Giudice osserva che "Spettava ai convenuti dimostrare che la rottura del tubo era stata originata non da una mancata o non buona manutenzione sebbene da una causa non a loro imputabile.

Ove la imputabilità va intesa non come soggettiva mancanza di colpa propria ma come oggettiva "causalità" estranea, di tipo "fortuito", anche se magari legata alla condotta altrui".

=> Si allaga l'immobile locato? Il locatore non è responsabile se le infiltrazioni non dipendono da lui

Ciò premesso, il Giudice ha ritenuto non dimostrata l'asserita condotta dell'inquilino, di cui peraltro è stata rifiutata la chiamata in causa per esigenze di economia processuale, né raggiunta, pertanto, la prova liberatoria per i convenuti, che avrebbe spezzato il nesso causale tra l'evento di danno e l'obbligo di custodia di cui all'art. 2051 c.c.: "…ciò (la chiamata in causa del terzo) non avrebbe impedito ai convenuti di potere e di dover provare la responsabilità dell'inquilino e nel prosieguo non è comunque emersa nessuna fondata notizia di una qualche responsabilità di costui, nel senso indicato; di fatto questa prospettazione è stata infine in sostanza abbandonata (vedi la comparsa conclusionale dei convenuti)".

In altri termini, la prova che il comportamento del conduttore era stato decisivo per la causazione del fenomeno infiltrativo avrebbe determinato la rottura del nesso eziologico, presunto dalla legge, fra l'omessa manutenzione e l'evento di danno, con conseguente venir meno di ogni obbligoa carico dei convenuti.

=> Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Quantomeno una limitazione di responsabilità si avrebbe invece avuta nel caso dell'art. 1227 c.c., norma di carattere generale che prevede la diminuzione del risarcimento nella misura in cui il creditore - nel caso di specie, il danneggiato - abbia concorso a cagionare il danno, in base alla gravità della colpa di quest'ultimo e all'entità delle conseguenze.

Il Tribunale campano, tuttavia, rigetta sbrigativamente anche detta eccezione, limitandosi ad affermare che "in tale limite la domanda va accolta, nel mentre non ricorrono le condizioni ex art. 1227 c.c. per un abbattimento, considerato che in quei momenti si è trovata in casa, da sola, la D" e dando quindi per scontato che la stessa abbia compiuto tutto il possibile per salvare i manufatti e gli arredi dell'appartamento.

=> Danni da infiltrazioni. No al lucro cessante per l'immobile già in pessimo stato di manutenzione.

Scarica Tribunale di Napoli 69, sezione Quarta, del 07-01-2016

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