In concomitanza dei normali eventi atmosferici, la pessima manutenzione di una terrazza a livello o un'impermeabilizzazione imperfetta della medesima possono determinare delle infiltrazioni a carico degli appartamenti sottostanti.
A seguito di questo sinistro, soprattutto se le infiltrazioni sono rilevanti e se la causa delle stesse non è eliminata tempestivamente, l'immobile danneggiato potrebbe, persino, risultare invivibile. Insomma, si tratta di circostanze che, inevitabilmente, favoriscono la lite giudiziaria per stabilire ogni responsabilità e i conseguenti obblighi risarcitori.
È quanto è accaduto in questo condominio siciliano, dove è stato necessario ricorrere al Tribunale di Messina per dirimere ogni diatriba. Ne è scaturita la sentenza n. 2036 del 1 dicembre 2022 con la quale l'ufficio peloritano ha posto un punto alla questione.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Infiltrazioni da terrazza: responsabilità e richiesta di risarcimento danno
In un condominio, successivamente ai lavori di impermeabilizzazione di alcune terrazze a livello private, si verificavano vari fenomeni di infiltrazioni a carico degli immobili sottostanti.
Per questa ragione, uno dei proprietari degli stessi, citava in giudizio l'appaltatore e il condominio per ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti.
In particolare, secondo la tesi della parte istante, la responsabilità dell'accaduto doveva essere ripartita tra l'impresa, quale responsabile dell'esecuzione dei lavori commissionati non a regola d'arte, e il condominio, quale custode del bene avente funzione di copertura.
In conclusione, l'attore chiedeva il rimborso delle spese affrontate per il ripristino del proprio appartamento, il risarcimento del danno, non patrimoniale, patito a seguito dell'invivibilità dell'abitazione e, infine, che le controparti fossero condannate, a proprie spese, all'esecuzione dei lavori necessari ad impedire ulteriori sinistri.
La lite, inevitabilmente caratterizzata dall'espletamento di una CTU, si concludeva con l'accoglimento delle domande attoree e con la condanna dei convenuti al pagamento delle spese.
Infiltrazioni terrazza a livello e responsabilità del condominio
Nel caso de quo, gli accertamenti peritali eseguiti in corso di giudizio hanno confermato che le doglianze attoree erano fondate. È emerso, infatti, che i lavori di impermeabilizzazione della terrazza a livello erano stati mal eseguiti. In ragione di tale conclusione, la responsabilità dell'impresa è stata, inequivocabilmente, accertata.
I conseguenti obblighi risarcitori hanno, però, riguardato anche il condominio. Trattandosi, infatti, di un bene svolgente la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, l'ente ne era custode.
Tale conclusione era innegabile, anche se la terrazza era privata e sebbene fosse stata consegnata all'appaltatore per eseguire i lavori, poi, contestati.
Lo ha confermato il Tribunale di Messina, richiamando la giurisprudenza della Cassazione, secondo la quale l'affidamento dell'appalto e la relativa consegna della terrazza all'impresa, non determinano una perdita di disponibilità del bene tale da escludere ogni obbligo di custodia a carico del condominio «Anche in ipotesi di esecuzione dei lavori da parte di un'impresa appaltatrice, il Condominio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex ex art 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Corte di Cassazione ordinanza 26 settembre 2022, n. 27989) Il lastrico solare, o terrazza a livello, svolge, indipendentemente dal regime proprietario ovvero da una sua fruizione diretta, una ineludibile funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture (Cass. n. 19779 del 9.8.2017; Cass., Sez. Un., 10.5.2016, n. 9449), sicché, indipendentemente dall'avvenuta "consegna" - quale area di cantiere - all'appaltatore, per l'esecuzione di lavori volti alla relativa manutenzione o ristrutturazione, deve considerarsi nella persistente disponibilità del condominio e del proprietario esclusivo, con conseguente permanenza, in capo a questi ultimi, delle obbligazioni connesse alla sua custodia e delle connesse responsabilità per il relativo inadempimento (Cass. n. 11671/2018; Cass., Sez. 3, 18.7.2011, n. 15734, Rv. 619067- 01, cit.)».
Quindi, in un caso come quello in esame, la responsabilità del condominio comporta a carico dello stesso un obbligo risarcitorio nella misura dei 2/3 dell'ammontare totale, in ragione del criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 cod. civ. «Quanto alla responsabilità del condominio, si osserva che la terrazza a livello, anche quando è di proprietà esclusiva di un condomino, conserva un'essenziale funzione di copertura dell'edificio ovvero di più unità immobiliari, per cui le spese per la manutenzione, la conservazione della stessa e il risarcimento dei danni da infiltrazioni vanno divise nella misura di 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo e 2/3 a carico del condominio, ai sensi dell'art. 1126 c.c.».
Infiltrazioni terrazza a livello e danno non patrimoniale
Le infiltrazioni provenienti da una terrazza potrebbero danneggiare l'appartamento sottostante in modo tale da renderlo invivibile. Si pensi al caso in cui l'infiltrazione sia stata copiosa e ripetuta nel tempo, magari determinando vistose chiazze d'umidità e/o crolli strutturali.
Ebbene, come è accaduto nel caso in commento, tali circostanze conducono al risarcimento del danno non patrimoniale.
Secondo il Tribunale di Messina, infatti, in questi casi, l'occupante non subisce solo un mero disagio e un semplice fastidio, ma viene compromesso un suo interesse primario e, cioè, il suo diritto di abitazione «Il diritto di abitazione rientra nella categoria dei diritti fondamentali inerenti alla persona… (Cass., SS.UU., 11.11.2008 n. 26972/75)».
Essendo, quindi, compromesso il «diritto alla piena godibilità del bene casa…», il riconoscimento del danno non patrimoniale è conseguenziale. Ovviamente, la quantificazione è rimessa al prudente apprezzamento dell'ufficio giudiziale, vista l'impossibilità o l'estrema difficoltà di un calcolo preciso del pregiudizio patito.
