Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 15451 del 10 ottobre 2024 ha affrontato la questione relativa alle infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante un unico piano e non costituente la parte terminale e di copertura dell'edificio condominiale facendo applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., dettato con riferimento ai soffitti, alle volte ed ai solai, e stabilendo che in tal caso sussiste la responsabilità del proprietario in quanto avente l'uso esclusivo della terrazza, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c.
Infiltrazioni provenienti dalla balaustra del terrazzo sovrastante un unico piano e non costituente copertura dell'edificio condominiale: la responsabilità del proprietario. Fatto e decisione
Il conduttore di tre unità immobiliari comunicanti, ad uso commerciale, facente parti di uno stabile condominiale conveniva in giudizio il proprietario ed il conduttore dell'appartamento posto al primo piano nonché il Condominio al fine di sentirli condannare alla esecuzione degli interventi necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni provenienti dalla balaustra del terrazzo soprastante ad uso esclusivo del predetto appartamento.
Si costituivano in giudizio con separate ed articolate difese tutti i convenuti, che si opponevano alle avverse domande.
Istruita la causa mediante l'acquisizione della documentazione offerta dalle parti, degli elaborati peritali del giudizio di ATP previamente esperito dall'attore nonché mediante espletamento di nuova CTU, il Tribunale accoglieva la domanda condannando il proprietario dell'appartamento sovrastante gli immobili dell'attore alla esecuzione degli interventi indicati dal CTU volti al risanamento della balaustra perimetrale al terrazzo nonché al risarcimento dei danni patrimoniali.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto il proprietario dell'appartamento del primo piano responsabile dei danni cagionati alle unità immobiliari sottostanti per non aver adottato i rimedi necessari ad eliminare le problematiche infiltrative essendo obbligato, in quanto proprietario della balaustra e del terrazzo da cui originavano le infiltrazioni, a provvedere tempestivamente alle necessarie spese di riparazione ordinaria e straordinaria nonché ad osservare il dovere di custodia e l'obbligo di manutenzione.
Infiltrazioni da sovrastante terrazzo scoperto: responsabilità e ripartizione delle spese
Responsabilità del proprietario per infiltrazioni da terrazzo: diritti e obblighi
Il conduttore di un immobile interessato da problematiche infiltrative ha il diritto di agire in proprio nei confronti di terzi per far cessare le cause dei fenomeni infiltrativi e per il risarcimento del danni subiti dall'omissione dell'altrui obbligo di custodia delle res, rimanendo impregiudicato il diritto dello stesso conduttore di agire a titolo contrattuale contro il locatore, ex artt. 1575 e 1577 c.c.
Secondo il Tribunale adito, nel caso in cui la terrazza da cui provengono le infiltrazioni sovrasti un unico piano e non costituisca la parte terminale e di copertura dell'edificio, trova applicazione analogica l'articolo 1125 c.c., dettato con riferimento ai soffitti, alle volte ed ai solai, a mente del quale le spese per la manutenzione e la ricostruzione sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando, tuttavia, a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
La disposizione richiamata, dunque, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa, ossia la pavimentazione del piano superiore, a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione ossia al proprietario del piano sovrastante; con conseguente esclusione di un coinvolgimento del Condominio in relazione all' omessa manutenzione della terrazza.
Il proprietario del piano sovrastante è anche tenuto a provvedere alla riparazione ordinaria e straordinaria ed alla manutenzione della balaustra perimetrale al terrazzo in quanto insistente nella sua proprietà privata.
Sussiste, infatti, in capo al proprietario del terrazzo sovrastante l'immobile danneggiato da infiltrazioni, la responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia ex art. 2051 c.c. nonché per i danni cagionati dalla rovina dell'edificio ex art. 2053 c.c.
In particolare, il criterio di imputazione del danno derivante da omessa o carente manutenzione della terrazza (con riferimento ad esempio alla difettosa impermeabilizzazione della pavimentazione, all'assenza di gocciolatoi, alla cattiva tenuta dei bocchettoni di raccolta dell'acqua piovana o all'assenza di adeguate pendenze) risiede nell'art. 2051 cc. e per i danni derivanti dalla balaustra anche nell'art. 2053 c.c.
Si tratta di ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione a situazioni connesse alla struttura della res, che prescindono da qualsivoglia connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del nesso casale tra la cosa e il danno nonché l'assenza del fortuito, al fine di radicare la responsabilità in capo al proprietario e/o al custode.
