Quando si verificano danni alle proprietà esclusive determinati dalle parti comuni - come nell'ipotesi di infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale - che rendono inutilizzabile un immobile di proprietà privata, sorge per il condominio non solo l'obbligo di riparare il bene condominiale al fine di evitare ulteriori danni, nonché di ristorare il proprietario dell'immobile danneggiato della spesa per la riparazione dei danni (danno emergente) ma anche l'obbligo di risarcire il danno da mancato guadagno dovuto all'impossibilità di locare l'immobile (lucro cessante) per tutto il periodo in cui l'utilizzo dell'immobile danneggiato è rimasto precluso.
La Corte d'Appello di Palermo, con la sentenza n. 1397 del 25 luglio 2023, ha ribadito le condizioni in base alle quali può dirsi sussistente il danno consistente nella perdita delle occasioni di guadagno nonché i criteri in base ai quali stabilire il quantum del risarcimento del danno da lucro cessante.
Infiltrazioni da terrazza condominiale: il risarcimento del danno per mancato guadagno al condomino proprietario dell'immobile danneggiato. Fatto e decisione
Un condominio veniva condannato dal Tribunale di Palermo al risarcimento del danno verificatosi nell'appartamento di proprietà di due condomine, posto all'ultimo piano dello stabile, a seguito di infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale.
In particolare, il Tribunale aveva condannato il condominio a ristorare le proprietarie dell'immobile danneggiato sia del danno emergente ossia della spesa per la riparazione dei danni all'appartamento conseguenti alle infiltrazioni dal terrazzo condominiale, sia della perdita patrimoniale dovuta all'impossibilità di locare l'immobile.
Avverso tale sentenza di condanna, il condominio proponeva appello dolendosi, con l'unico motivo di impugnazione, di esser stato condannato al pagamento anche di importi riconosciuti a titolo di perdita patrimoniale, in assenza e o nel travisamento di insufficiente riscontro probatorio.
L'appellante si doleva, altresì, della determinazione dell'importo riconosciuto a titolo di risarcimento, al riguardo deducendo che non era stata data la prova, né era stata effettuata un'indagine, "in relazione al reale e concreto valore locatizio dell'immobile, considerata peraltro la notoria e conclamata svalutazione connessa alla crisi del mercato immobiliare e del valore locatizio degli immobili".
La censura è stata respinta dalla Corte d'Appello in relazione ad entrambi i profili.
Con riferimento al primo profilo, la Corte ha ritenuto raggiunta la prova dell'an del danno, consistente nella perdita delle occasioni di guadagno dovuta allo stato dei luoghi, che rendeva, di fatto, inabitabile l'appartamento.
Relativamente al quantum, la Corte ha ritenuto corretto l'importo determinato dal Tribunale con riferimento alla "misura corrispondente alla pigione mensile convenuta nel contratto col precedente locatore", ritenendo il dato certo e non arbitrario oltre che parametrato ad un'annualità, il 2009, già assoggettata a crisi dei mercati finanziari ed immobiliari ed al ribasso dei canoni di locazione.
La Corte ha rigettato, altresì, l'appello incidentale proposto dalle condomine appellate. In particolare, le proprietarie dell'immobile danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale chiedevano che il risarcimento del danno venisse esteso fino al momento della pubblicazione della sentenza e non solo fino all'anno 2017 come riconosciuto dal Tribunale.
Invero, il Giudice di prime cure aveva riconosciuto il risarcimento del danno da lucro cessante fino al settembre 2017, ossia fino all'ultimazione dei lavori di ripristino della terrazza condominiale, interessata, per come accertato dal CTU, da cattiva impermeabilizzazione, mancanza di giunti di dilatazione, scarsa pendenza, etc. Secondo il Tribunale, dunque, alla luce delle risultanze peritali, la mancata locazione dell'immobile per il periodo successivo al settembre 2017 doveva imputarsi unicamente ad una scelta delle proprietarie, atteso che non era emersa la prova che il mancato completamento dei lavori inerenti al cornicione dell'attico avesse già determinato, o potesse causare in futuro, le infiltrazioni di cui si discute.
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La Corte d'Appello, aderendo alle conclusioni del Giudice di prime cure ha, pertanto, rigettato anche l'appello incidentale.
Considerazioni conclusive
La mancata locazione di un immobile per cause imputabili al condominio (infiltrazioni di acqua nell'appartamento, proveniente dalle coperture condominiali) ne comporta il mancato godimento per colpa altrui e, quindi, il dovere di risarcire il danno (Cass. n. 10870 del 2016).
Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, il pregiudizio da mancato godimento di un immobile, nello stesso modo di quello che deriva dall'occupazione abusiva, costituisce un danno, la cui valutazione è in definitiva rimessa al giudice del merito, che può avvalersi in proposito di presunzioni gravi, precise e concordanti (Cass., sent. 11 gennaio 2005, n. 378), anche se non si ritiene che si tratti di danno in re ipsa (Cass., sent. 16 aprile 2013, n. 9137).
Le condizioni individuate dalla giurisprudenza di legittimità per l'accoglimento della richiesta di risarcimento sono:
- che la condizione del bene, conseguenza delle infiltrazioni lamentate, abbia nei fatti impedito il godimento, anche mediato dell'immobile, impedendo al proprietario di poterlo utilmente locare;
- che il proprietario dell'immobile danneggiato non si sia disinteressino dell'utilizzo del medesimo;
- che il pregiudizio sia risarcito anche mediante il ricorso a elementi di carattere presuntivo, tra i quali quelli ricavabili da apposita CTU espletata in giudizio atta a ad individuare la tipologia e le caratteristiche funzionali e dimensionali dell'immobile, in base alle quali procedere al calcolo del valore locativo, eventualmente presuntivo.
