Quando si conclude un contratto di locazione, gli obblighi del locatore non si limitano a quello della semplice concessione in godimento dell'immobile. Ad esempio, il titolare del bene è tenuto a mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo, intervenendo a proprie spese allorquando occorra sostituire una tubatura dell'acqua deterioratasi all'interno delle pareti.
Anche nel caso oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Messina del 4 febbraio 2025, in tema di locazione, è stata invocata la responsabilità del titolare dell'immobile. Più precisamente, in quest'ipotesi specifica, il conduttore di un locale commerciale, con annesso scantinato uso deposito, aveva citato in giudizio il locatore per ottenere la riduzione del canone pattuito. Ciò in ragione della sopravvenuta inutilizzabilità della cantina per alcuni fenomeni infiltrativi.
A questa domanda si era, quindi, aggiunta la pretesa del risarcimento della merce stoccata in cantina e deterioratasi per le infiltrazioni in discussione.
In effetti, al termine del primo grado di giudizio, il Tribunale di Messina dava ragione al conduttore. Era, perciò, riconosciuta la responsabilità del locatore per gli eventi oggetto di causa.
Conseguentemente il locatore era condannato a subire la riduzione del canone e a risarcire il conduttore delle merci deterioratisi in cantina.
In tale condanna erano, altresì, coinvolti il condominio e il comune per aver concorso, a vario titolo, nell'illecito patito dal conduttore.
Ebbene, cosa è accaduto in Appello? La Corte di Messina ha capovolto o quanto meno modificato il provvedimento in primo grado? Non ci resta che scoprirlo.
Molestie al conduttore: quale responsabilità per il locatore
In tema di molestie al godimento concesso al conduttore con riguardo alla cosa locata, l'articolo di riferimento del Codice civile è il 1585 "Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio".
Le molestie che sono prese in considerazione dalla norma appena citata riguardano, però, le eventuali pretese giuridiche, presuntivamente, avanzate dai terzi. Ad esempio, un altro soggetto giuridico che sosterrebbe di vantare un identico diritto di godimento sul bene. Pertanto, la garanzia di cui si sta parlando qui non riguarda ogni altro tipo di molestia. Per ipotesi, quella derivante da un'infiltrazione proveniente da un appartamento vicino.
In questo caso, infatti, il locatore non avrebbe alcun obbligo di manleva e il conduttore dovrebbe e potrebbe agire autonomamente verso il terzo responsabile delle infiltrazioni per ricevere il giusto ristoro "In tema di locazione, l'art. 1585, secondo comma, c.c. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi a nome proprio (Cass. civ. sent. n. 1693/2010) - L'art. 1585, secondo comma, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (Cass. civ. sent. n. 24805/2005)".
Infiltrazioni d'acqua dovute a tubazione lesionata: la responsabilità da cose in custodia di terzi
Infiltrazioni nell'immobile locato provocate da un terzo: chi paga?
Nella vicenda in esame, il conduttore sosteneva di aver ricevuto un danno al bene ottenuto in godimento determinato da infiltrazioni provenienti a vario titolo. Per questo motivo aveva citato in giudizio il locatore che, a sua volta, aveva coinvolto nella diatriba il condominio e il comune.
Secondo, infatti, la tesi del proprietario del locale commerciale, l'evento lesivo era stato causato, principalmente, da circostanze del tutto estranee alla propria volontà e rientranti nelle cosiddette molestie, non di diritto, provocate dai terzi.
Più precisamente, era invocata la responsabilità del comune per un pozzetto di raccolta delle acque piovane, quale causa principale, seppur non esclusiva, dell'illecito patito dal conduttore.
Era, quindi, chiesto che le conseguenze del proprio coinvolgimento nella vicenda fossero attenuate di riflesso.
La Corte di Appello di Messina, in accoglimento dell'impugnazione proposta dal locatore, ha fatto propria l'anzidetta conclusione. La Ctu espletata aveva, infatti, confermato che le cause dell'evento lesivo erano molteplici e che quelle ascrivibili al locatore non erano stato prevalenti.
In ragione di ciò, l'ufficio peloritano ha ridotto la responsabilità del titolare del bene locato in proporzione all'esiguo concorso causale nella vicenda. Il locatore non poteva, quindi, essere condannato per una molestia determinata da un terzo "Va anche tenuto conto che in tema di locazione, l'art. 1585 c.c., esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto dei terzi".
