In caso di appalto commissionato da un condominio, se l'attività svolta o l'opera realizzata cagiona danni, quali ad esempio quelli determinati da infiltrazioni di acqua piovana nelle singole unità immobiliari, è necessario stabilire se la responsabilità sia esclusivamente addebitabile alla ditta appaltatrice, al committente condominio o ad entrambi nonché chiedersi in quali casi possano integrarsi gli estremi del caso fortuito.
La questione, con particolare riferimento ai danni da infiltrazioni verificatisi durante il tempo di esecuzione dei lavori di rifacimento del tetto dell'edificio condominiale, è stata affrontata dal Tribunale di Cosenza con sentenza n. 1346 del 27 luglio 2023.
Infiltrazioni nell'immobile di proprietà del singolo condomino nel corso dei lavori di ripristino del manto di copertura del fabbricato condominiale: chi è responsabile? Fatto e decisione
I proprietari di unità immobiliari facenti parte di un fabbricato condominiale, convenivano in giudizio il Condominio e la società appaltatrice incaricata dei lavori di rifacimento della copertura dell'edificio al fine di vedere accertata la loro responsabilità in conseguenza delle infiltrazioni di acqua piovana verificatesi all'interno dei propri immobili durante lo svolgimento dei lavori medesimi, nonché di vederli condannare al risarcimento dei danni patiti.
Si costituiva in giudizio il Condominio che resisteva, formulando altresì domanda riconvenzionale volta ad ottenere il pagamento degli oneri condominiali, il rimborso delle somme anticipate dal Condominio per la riparazione delle grondaie comuni danneggiate da uno degli attori e per i conseguenti danni da infiltrazione causati all'interno dell'appartamento sottostante ed, infine, dei costi necessari per le verifiche tecnico-amministrative dei lavori eseguiti.
Si costituiva la società appaltatrice che resisteva.
Si costituivano, altresì, le compagnie assicurative del Condominio e della società appaltatrice, che resistevano, eccependo, la prima, l'inoperatività della polizza e, la seconda, l'esclusione della responsabilità per l'integrazione del caso fortuito rappresentato dall'eccezionalità delle piogge.
Istruito il giudizio mediante prove orali e l'ausilio di una CTU, il Tribunale di Cosenza accoglieva la domanda nei confronti della società appaltatrice nonché la domanda di manleva da questa proposta nei confronti della propria compagnia assicurativa nonché accoglieva la domanda riconvenzionale formulata dal Condominio in merito al pagamento degli oneri condominiali. Rigettava, invece, le ulteriori domande riconvenzionali formulate dal Condominio.
Con riferimento alla domanda principale, in particolare, il Tribunale ha ritenuto esclusivamente responsabile la società appaltatrice per la non corretta esecuzione dei lavori tenuto conto che, per come accertato dal CTU, la copertura provvisoria che doveva essere mantenuta per l'intero periodo dei lavori non era stata realizzata lungo l'intera superficie delle falde ma solo sulla porzione temporaneamente priva di copertura, a nulla valendo, neanche, l'eccezione sollevata dalla convenuta appaltatrice circa l'imprevedibilità ed eccezionalità del temporale causa delle infiltrazioni.
Il Tribunale ha, pertanto, escluso la responsabilità del Condominio - e ritenuto assorbita la domanda di manleva azionata da quest'ultimo che confronti della propria compagnia assicuratrice - sulla base dei principi giurisprudenziali secondo cui, durante tutto il tempo dell'esecuzione dell'opera e fino alla consegna all'appaltante, il dovere di custodia e di vigilanza sulla cosa grava sull'appaltatore ed il potere di controllo che, in base al contratto di appalto, il committente può esercitare nel proprio interesse, è irrilevante sul piano della responsabilità extracontrattuale nei confronti di terzi.
Responsabilità dell'appaltatore per infiltrazioni durante i lavori condominiali
Accertato che la causa delle infiltrazioni lamentate era da ricondurre ad una inadeguata protezione provvisoria del fabbricato condominiale nel corso del rifacimento del manto di copertura, il Tribunale ha osservato che per costante giurisprudenza, l'appaltatore è di regola l'unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione delle opere appaltate in considerazione dell'autonomia gestionale del rischio con riferimento all'assetto organizzativo dell'impresa, alla scelta ed all'utilizzo dei mezzi ritenuti necessari ed alle modalità di esecuzione dell'opera commissionata.
L'autonomia e la libertà di gestione dell'appaltatore - che si obbliga verso il committente a fornirgli il risultato della sua opera - comportano che il rischio inerente alla cosa oggetto delle opere appaltate si sposta dal committente all'assuntore dell'esecuzione dell'opera.
Ne consegue che, durante tutto il tempo dell'esecuzione dell'opera e fino alla consegna dei lavori all'appaltante, il dovere di custodia e di vigilanza sulla cosa da consegnare grava sull'appaltatore il quale è tenuto sia ad impedire che la cosa sia distrutta o si deteriori, sia a rispettare il principio del "neminem laedere", ossia evitare di arrecare danni a terzi a causa dell'esecuzione dell'opera commissionata.
Di regola, è da escludere, in relazione ai danni arrecati a terzi nel corso ed a causa dell'esecuzione dei lavori, una responsabilità anche del committente non potendo questi controllare le modalità dell'organizzazione che si è data l'impresa appaltatrice.
Il potere di vigilanza e controllo che, all'interno del contratto di appalto, il committente può esercitare nel proprio interesse, è irrilevante sul piano della responsabilità extracontrattuale derivante dall'esecuzione delle opere commissionate.
A carico del committente è configurabile la corresponsabilità soltanto in alcuni casi specifici:
- in caso di specifiche violazioni di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c.;
- in caso di una riferibilità dell'evento al committente stesso per "culpa in eligendo" per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea;
- nel caso in cui l'appaltatore, in base ai patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale "nudus minister" del committente medesimo attuandone specifiche direttive;
- quando il committente si sia fattualmente ingerito nell'esecuzione del lavoro materialmente cooperando all'impresa appaltatrice palesemente priva delle necessarie capacità e dei mezzi tecnici, indispensabili per eseguire la prestazione senza il pericolo di arrecare danni a terzi.
Il committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti dalla condizione della cosa di sua proprietà quando, per sopravvenute circostanze di cui sia venuto a conoscenza - come, ad es., nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione dei lavori da parte dell'appaltatore -, sorga a carico del medesimo il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi (cfr., tra le altre, Cass. 14443/10, nonché Cass. 20557/14 nella cui motivazione si afferma, tra l'altro, che il direttore dei lavori nominato dal committente non ha un "obbligo continuo di vigilanza anche in relazione a profili - tutto sommato marginali - come quello della copertura con teloni di plastica durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione del tetto").
L'onere di dimostrare la sussistenza di circostanze che comportino la deroga al principio della responsabilità esclusiva dell'appaltatore grava sul soggetto che intenda agire direttamente nei confronti del committente (cfr. Cass. 13131/06).
Né può accogliersi l'eccezione di imprevedibilità ed eccezionalità dei temporali nella stagione estiva alla luce del fatto che, per comune esperienza, le precipitazioni atmosferiche, per quanto meno frequenti nella stagione estiva rispetto a quella invernale o autunnale, costituiscano eventi imprevedibili.
Il carattere saltuario e non frequente del verificarsi di un accadimento non ne esclude la prevedibilità (cfr. Cass. 5267/91).
Inoltre, la sola dimostrazione dell'eccezionalità dell'evento atmosferico, non può considerarsi quale causa interruttiva del nesso di causalità e dunque assolvere da responsabilità il custode (v. Cass., 24/9/2015, n. 18877; Cass., 9/3/2010, n. 5658; Cass., 22/5/1998, n. 5133; Cass., 11/5/1991, n. 5267; nonchè, da ultimo, Cass., 24/3/2016, n. 5877).
Nel caso di specie, il Tribunale ha osservato che anche in caso di temporale di particolare forza ed intensità, protrattosi nel tempo e con modalità tali da uscire fuori dai normali canoni della meteorologia, per integrare gli estremi del caso fortuito è necessario accertare che i danni si sarebbero verificati con pari entità anche se l'appaltatore avesse provveduto alla predisposizione di un adeguato sistema di protezione della copertura del fabbricato; prova nel caso di specie non fornita.
