L'articolo 1125 c.c. affronta una tematica centrale per la convivenza tra proprietari di piani sovrastanti: la ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai. Questa norma garantisce un equilibrio nella gestione dei costi, suddividendo le responsabilità in parti uguali.
In particolare la norma stabilisce che le spese per la manutenzione o la ricostruzione di soffitti, volte e solai (inclusa la soletta, che è parte del solaio) devono essere ripartite in parti uguali tra i proprietari dei due piani confinanti. Questo principio garantisce un equilibrio nella gestione dei costi per strutture condivise, poiché entrambi i proprietari beneficiano della loro funzione.
L'articolo 1125 c.c. precisa poi che il proprietario del piano superiore è tenuto a occuparsi del pavimento, che è la parte superiore della struttura, il proprietario del piano inferiore si fa carico dell'intonaco, della pittura e delle decorazioni del soffitto. Questo approccio bilanciato mira a evitare conflitti e a chiarire chi deve sostenere determinati interventi, specialmente in caso di danni o necessità di manutenzione.
Tuttavia, l'applicazione pratica dell'articolo può generare controversie, soprattutto in situazioni come infiltrazioni d'acqua o danni che coinvolgono aree comuni o giardini privati soprastanti box di proprietà esclusiva.
In tali circostanze, è importante individuare la causa del danno e il soggetto responsabile delle opere necessarie.
In ogni caso la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 c.c., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini.
Ripartizione spese infiltrazioni da cortile condominiale
L'art. 1125 c.c. pone una presunzione di pari uso e pari utilità di soffitti, volte e solai, stabilendo che le spese per la manutenzione e la ricostruzione si ripartiscono, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante; tale norma è estendibile in via analogica in situazioni simili.
Quando le infiltrazioni nei box provengono da un cortile o giardino condominiale, secondo la giurisprudenza trova piena applicazione l'art. 1125 c.c., in base al quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai vanno sostenute, in parti uguali, dai proprietari dei due piani coinvolti, cioè quello sovrastante, di copertura e quello sottostante, dell'area box o garage (Cass. civ., sez. II, 30/04/2021, n. 11462).
Quindi si può affermare che le spese per la soletta divisoria tra cortile e locali interrati si ripartisce nel modo seguente: 50% della spesa a carico dei proprietari dei box o cantine e il restante 50% (diviso per millesimi di proprietà) a carico dei condomini.
La pavimentazione del cortile condominiale è a carico di tutti i condomini e va suddivisa per i millesimi di proprietà; l'intonaco, la tinta e le decorazioni restano a carico solo dei condomini proprietari delle autorimesse sottostanti.
Giardino privato e infiltrazione nei box sottostanti
L'articolo 1125 c.c. trova piena applicazione anche nel caso in cui le infiltrazioni coinvolgano un garage o un box auto coperto da un giardino privato. In tal caso, cioè se l'area è destinata a giardino di un condomino, il proprietario dell'autorimessa è escluso dal dovere di partecipare agli oneri per l'eliminazione e il ripristino della terra e delle piante (Cass. civ., sez. II, 04/06/2001, n. 7472). Le spese di riparazione della guaina impermeabilizzante dovranno essere ripartite in parti uguali tra il proprietario del giardino e i proprietari dei box auto siti nei locali interrati sottostanti in base al criterio di cui all'art. 1125 c.c. (Trib. Roma 14 gennaio 2021 n. 665; Trib. Busto Arsizio 3 marzo 2020 n. 381). È possibile che attraverso la consulenza tecnica svolta durante un procedimento di ATP richiesto dal titolare di un box emerga che le infiltrazioni verificatesi nell'autorimessa siano state causate dall'usura del sistema di impermeabilizzazione presente tra il giardino e la soletta del box sottostante.
Le spese dell'accertamento tecnico preventivo dovrebbero essere poste, a conclusione della procedura, a carico del richiedente e successivamente prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente. Tuttavia, stante l'applicazione al caso di specie dell'art. 1125 c.c., sussistono le ragioni per porre le spese di ATP sostenute dal richiedente a carico di parte resistente (titolare del giardino privato) nella misura del 50% (Trib. Savona ordinanza 11 settembre 2023). Le spese per intonaco, tinteggiatura, decorazioni sono a carico del proprietario del box o cantina.
Danni da infiltrazioni in condominio
Cortile o giardino condominiale e infiltrazioni nel box di un terzo
È possibile che il box posto al di sotto del giardino condominiale non rientri tra le unità immobiliari facenti parte del condominio, ma sia di proprietà di un terzo.
Nel caso in cui un cortile, che sia in uso esclusivo al condominio, funga da copertura ad un box di proprietà di un terzo, ove dalla cattiva manutenzione del cortile siano derivate infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale, l'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte, non già nelle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali di cui agli art. 1123, 1125 e 1126 c.c., bensì nel disposto dell'art. 2051 c.c., con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonchè dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi (Cass. civ., Sez. II, 11/03/1995, n. 2861).
