Quando si effettuano degli interventi di manutenzione straordinaria all'interno del proprio appartamento in condominio, bisogna stare attenti alla realizzazione dei medesimi. Bisogna, infatti, evitare che le opere siano eseguite senza provocare alcun danno e/o conseguenza a carico dell'impianto comune e/o di un immobile adiacente. In caso contrario, infatti, il rischio di dover risarcire il fabbricato e/o il vicino è molto alto.
È accaduto qualcosa di simile nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Pistoia n. 903 del 5 dicembre 2024. In tale caso, il proprietario di un appartamento, già concesso in locazione, ha chiesto all'ufficio toscano di condannare la vicina al risarcimento dei danni subiti a seguito delle infiltrazioni provenienti dal medesimo.
Più precisamente, l'attore ha chiesto di essere indennizzato di tutti i canoni di locazione che non aveva potuto più riscuotere. Il proprio conduttore, infatti, in ragione delle infiltrazioni presenti nell'appartamento e della conseguenziale invivibilità dei locali aggrediti dalla muffa, aveva risolto il contratto prima della sua scadenza naturale.
Insomma, al Tribunale di Pistoia è spettato il compito di stabilire torti e ragioni della vicenda e di precisare, in tema di infiltrazioni in condominio e di danno da mancata locazione, se è possibile ottenere tale indennizzo.
Danno emergente e lucro cessante: cosa significa?
Per danno emergente si intende quella diminuzione patrimoniale che il danneggiato patisce a seguito dell'illecito altrui, di natura contrattuale o extracontrattuale.
Ad esempio, rapportandosi al caso in esame, gli ammaloramenti determinati dalle infiltrazioni provenienti dall'appartamento soprastante avevano, evidentemente, danneggiato l'immobile dell'attore che, per tutta ragione, doveva essere riparato affrontando dei costi.
Nell'anzidetta ipotesi, però, la parte danneggiata si è concentrata maggiormente sulla richiesta di indennizzo del cosiddetto lucro cessante cioè del mancato guadagno determinato dall'illecito della vicina. In pratica, chiedendo di essere ristorato di tutti i canoni di locazione non percepiti, l'attore ha chiesto conto e ragione di una certa ricchezza, ancor non incassata, che però, con evidente certezza, si sarebbe prodotta, se non fossero intervenute le infiltrazioni in contestazione.
Per ottenere ciò, all'attore è spettato il compito di dimostrare il soggetto responsabile dell'evento nonché che, effettivamente, il contratto di locazione del proprio immobile si era risolto anticipatamente per tale motivo.
Attività commerciale danneggiata in condominio e il lucro cessante
Infiltrazioni in condominio e danno da lucro cessante per mancata locazione: quale prova?
Nel procedimento in commento, ci si è, innanzitutto, concentrati sull'individuazione del responsabile delle infiltrazioni in contestazione.
Dai riscontri emersi in corso di accertamento tecnico preventivo, acquisiti durante il successivo procedimento ordinario, la causa delle infiltrazioni è stata attribuita alle tubazioni, innestate dalla proprietaria dell'appartamento soprastante quello danneggiato, in sede di ristrutturazione del proprio immobile.
A quanto pare, tali tubazioni, in occasione del raccordo con quelle già presenti e di natura condominiale avevano, altresì, determinato la crepatura di quest'ultime.
Insomma un bel pasticcio in presenza del quale è parsa chiara la responsabilità esclusiva della proprietaria convenuta. Infatti, i testimoni escussi sul punto hanno confermato che prima di questi lavori non c'era alcuna infiltrazione presente nell'appartamento danneggiato.
Pertanto, l'evento lesivo non poteva certo essere attribuito al condominio custode della tubatura comune, sino a quel punto in piena efficienza, nonostante non fosse nuova.
Ebbene, accertata la responsabilità esclusiva della convenuta, la valutazione della vicenda si è indirizzata sulla richiesta di risarcimento del lucro cessante, rappresentato dai canoni di locazione non più percepiti dal proprietario locatore.
In tal senso, la testimonianza del conduttore, secondo la quale l'appartamento non era abitabile e che, per tale motivo, egli aveva lasciato senza pagare alcun canone, è stata determinante "il teste ha dichiarato che, a partire dal novembre 2017, aveva cessato il pagamento del canone di locazione e ciò consente di fare risalire l'inizio del danno a quella data… fino alla scadenza naturale del contratto… in quanto termine di durata fisiologica e obbligata del rapporto".
Nulla, invece, è stato riconosciuto per il periodo di eventuale rinnovo del contratto di locazione, ove mai avesse raggiunto la sua prima scadenza. L'anzidetta proroga, infatti, non poteva essere certa e tanto meno poteva affermarsi che l'immobile sarebbe stato concesso in locazione ad altri per tale periodo, senza l'evento lesivo de quo.
Insomma, dal complessivo quadro probatorio descritto sono derivati l'accoglimento della domanda di risarcimento, quantificata moltiplicando i 16 canoni di locazione persi, e la condanna della parte convenuta al pagamento delle spese processuali quale naturale conseguenza della cosiddetta soccombenza.
