Può accadere che un immobile in condominio venga interessato da infiltrazioni e che il Condominio venga condannato al risarcimento dei danni per responsabilità da cose in custodia.
Ci si chiede, nel caso di alienazione del bene, a chi spetti il diritto al risarcimento dei danni e se esso comprenda anche gli oneri accessori e consequenziali come i costi relativi all'I.V.A. e alle spese tecniche di cantiere a prescindere dall'effettiva esecuzione dei lavori di ripristino.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Ancona con la sentenza n. 680 del 10 maggio 2025.
Fatto e decisione
Un condòmino aveva promosso, dinanzi al Tribunale di Ascoli Piceno, domanda di accertamento di responsabilità da cose in custodia, nei confronti del Condominio per i danni cagionati all'appartamento di sua proprietà causati da infiltrazioni di acqua dovute alla cattiva manutenzione del terrazzo.
Il Tribunale aveva condannato il Condominio al risarcimento dei danni rigettando la domanda di manleva che questi aveva avanzato nei confronti della compagnia assicurativa.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello il Condominio lamentandone l'erroneità nel punto in cui aveva rigettato la domanda di manleva nei confronti della compagnia assicurativa nonché l'erroneità della somma determinata a titolo di risarcimento del danno ritenendo che il giudice di prime cure avrebbe dovuto escludere dal risarcimento i costi relativi all'IVA e alle spese tecniche di cantiere indicati dal CTU.
Il Condominio appellante deduceva che il condòmino appellato non avesse diritto al riconoscimento del costo dell'IVA né del costo delle spese di cantiere atteso che aveva venduto il proprio appartamento diversi anni prima dell'avvio del giudizio, non aveva interesse ad eseguire alcun intervento di ristrutturazione o di ripristino nell'immobile oramai ceduto a terzi, e non si era obbligato contrattualmente ad eseguire detti interventi.
Riteneva, pertanto, che non potendo il condòmino eseguire i detti lavori avendo venduto l'appartamento a terzi, il riconoscimento di detti oneri costituiva un indebito arricchimento.
Riteneva, altresì, che la compagnia assicurativa dovesse farsi carico oltre che del risarcimento dei danni alla parte danneggiata anche del rimborso delle spese legali.
La Corte d'Appello di Ancona ha rigettato l'appello ritenendo, per quel che qui interessa, insussistenti le ragioni per decurtare il costo dell'Iva e delle spese di cantiere (ovvero gli oneri accessori e consequenziali della pretesa risarcitoria) dall'ammontare del risarcimento riconosciuto nella gravata sentenza.
Secondo la Corte, il diritto al risarcimento del danno va riconosciuto a colui che risulta proprietario del bene danneggiato al momento del verificarsi del sinistro in ragione della diminuzione patrimoniale subita e a prescindere dall'effettiva esecuzione dei lavori di rispristino e dell'eventuale successiva cessione a terzi del bene stesso.
Prescrizione del diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni
Considerazioni conclusive
La Corte territoriale è giunta alla suddetta conclusione rammentando il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto reale. (...) L'autonomia comporta che il diritto al risarcimento del danno subito dall'immobile, in caso di alienazione del bene, non si trasferisce insieme al diritto reale come accadrebbe se fosse un elemento accessorio, ma è suscettibile solo di specifico atto di cessione ai sensi dell'art. 1260 c.c. Di conseguenza, quando accanto all'atto di trasferimento della proprietà, non vi sia stato un atto di cessione del credito, il diritto al risarcimento dei danni compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene al momento dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale" (Cass. Sezioni Unite n. 2951/2016; Cass. n. 902/2018).
Il diritto al risarcimento dei danni è un diritto personale e non reale ossia strettamente legato al soggetto che appare titolare in un certo momento storico dell'immobile.
Essendo un diritto personale, dunque, non ha carattere ambulatorio ossia non segue la cosa nel suo trasferirsi ad altri soggetti, restando soltanto possibile la cessione del diritto secondo le regole ordinarie della cessione dei crediti di cui all'art. 1260 c.c.
Il diritto al risarcimento del danno va, dunque, riconosciuto a colui che risulta proprietario del bene danneggiato al momento del verificarsi dell'evento dannoso ossia a colui che concretamente ha subito la deminutio del suo patrimonio salvo che vi sia un accordo, sempre possibile nell'autonomia delle parti, di trasferimento del credito unitamente alla proprietà.
Inoltre, il risarcimento del danno come ormai afferma la giurisprudenza di legittimità, si estende anche agli oneri accessori e consequenziali, per cui in esso si comprende anche l'IVA, pur se il danneggiato non ha ancora affrontato la spesa, a meno che per l'attività svolta non abbia diritto al rimborso o alla detrazione dell'IVA versata (cfr. Cass. n. 26268/2023; Cass. n. 21739/2019; Cass. n. 1688/2010).
