Un'altra sentenza, questa volta del Tribunale di Roma (n. 10151 del 22 giugno 2022), è tornata sull'annoso tema dell'eccezione d'inadempimento in materia di locazione. Nel caso affrontato dal Giudice capitolino, il proprietario conveniva in giudizio il conduttore per la convalida di sfratto; l'inquilino proponeva opposizione giustificando il mancato pagamento dei canoni per via delle infiltrazioni d'acqua presenti nell'appartamento, le quali ne limitavano il godimento.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha stabilito che il conduttore non può rifiutarsi di pagare i canoni di locazione per via delle infiltrazioni, a meno che queste non siano in grado di pregiudicare in maniera decisiva il godimento dell'immobile, rendendolo di fatto invivibile.
Insomma: sono se le infiltrazioni siano talmente gravi da elidere la prestazione del locatore, allora è possibile non pagare i canoni avvalendosi dell'eccezione d'inadempimento.
Eccezione d'inadempimento e canoni di locazione
Secondo il Tribunale di Roma, la conduttrice, rimasta nel godimento dell'immobile locato nonostante le infiltrazioni, non aveva facoltà di sospendere la propria prestazione, essendo tale inadempimento non proporzionale a quello contestato alla parte locatrice.
Dunque, a fronte di tale conclamato inadempimento, le mancanze imputate al locatore non possono considerarsi, neppure in astratto, tali da avere pregiudicato in misura preponderante l'equilibrio tra prestazione e controprestazione in cui consiste il sinallagma del contratto di locazione.
Infatti, la convenuta non aveva dimostrato di essere stata privata dell'uso della cosa locata: in particolare, l'inquilina non aveva dedotto di avere offerto alla parte locatrice la restituzione dell'immobile (in epoca antecedente, concomitante o posteriore alla sospensione dei pagamenti); anzi, si era perfino opposta al rilascio.
La giurisprudenza di legittimità
Il Tribunale di Roma si pone nella scia della pacifica giurisprudenza di legittimità, secondo cui, in tema di inadempimento contrattuale, la regola di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: «l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore» (Cass., sent. n. 8425/2006; Cass., sent. n. 2855/2005; Cass. sent. n. 3341/2001).
Nel caso di specie, l'autocompensazione che la conduttrice ha inteso operare di propria iniziativa, tale da condurre alla sospensione del pagamento di diverse mensilità del canone locativo, costituisce un'ipotesi di ragion fattasi notoriamente ritenuta illegittima dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui «il mancato pagamento del canone di locazione convenzionalmente fissato non è giustificato se non quando sia stato giudizialmente accertato, in via definitiva, che le somme pretese non sono dovute o sono dovute nel minore ammontare corrisposto, creandosi altrimenti la violazione del sinallagma contrattuale ed uno squilibrio tra le prestazioni delle parti sulla basi di un inammissibile comportamento di ragion fattasi, con la conseguenza che se tale comportamento assume il carattere della gravità in relazione alla volontà espressa dalle parti, alla natura e alle finalità del rapporto, soprattutto in relazione all'interesse dell'altro contraente, si giustifica la risoluzione del rapporto» (Cass. Sezioni Unite, sent. n. 5384/1984).
Ancora, «il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede» (ex multis, Cass. n. 18987 del 27 settembre 2016).
E infine, «in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore» (Cass., sent. n. 8425/2006).
Lo squilibrio del sinallagma contrattuale
In pratica, è legittima la sospensione dell'obbligazione della parte se l'inadempimento della controparte incide sulla funzione economico-sociale del contratto, influendo in maniera decisiva sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso (Cass., ord. n. 2154 del 29 gennaio 2021).
Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, la conduttrice non ha fornito prova di avere avvisato i locatori di essere sua intenzione di sospendere la propria prestazione, in attesa di ricevere e per sollecitare quella delle controparti.
In questo senso è chiara la giurisprudenza di legittimità: «Per la legittima proposizione dell'eccezione di inadempimento è necessario che il rifiuto di adempimento - oltre a trovare concreta giustificazione nei legami di corrispettività e interdipendenza tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate - non sia contrario a buona fede, cioè non sia determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge, come quando l'eccezione è invocata non per stimolare la controparte all'adempimento ma per mascherare la propria inadempienza; al fine del relativo accertamento assume rilevante importanza la circostanza che la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla controparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell'attività posta in essere allo scopo di conseguire l'esecuzione spontanea del contratto» (Cass., sent. n. 22353/2010).
In ogni caso, parte convenuta non ha dato dimostrazione dei vizi lamentati (non essendo idonee le fotografie in atti) né che, a causa degli stessi, non abbia potuto godere, seppur parzialmente, della res locata.
