In linea generale il provvedimento d'urgenza ex art. 700 c. p. c. è uno strumento giuridico che consente di ottenere una tutela immediata in situazioni di particolare urgenza.
I presupposti per richiedere un provvedimento d'urgenza sono il fumus boni iuris (cioè una verosimile esistenza del diritto reclamato con buone probabilità di successo nel merito della causa) e il periculum in mora (cioè un pericolo imminente e irreparabile per il diritto del richiedente).
Il provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. può essere utilizzato anche in ambito condominiale. Una recente ordinanza del Tribunale di Gorizia ha respinto il ricorso ex articolo 700 c.p.c. di un condomino, ritenendo che non sussistessero i presupposti di urgenza richiesti dalla normativa.
Richiesta di intervento per infiltrazioni e decisione del tribunale
Un condomino, con ricorso ex art. 700 c.p.c., deduceva di essere proprietario di un appartamento facente parte del condominio che era stato oggetto di infiltrazioni d'acqua a causa delle cattive condizioni della guaina bituminosa posta sul tetto.
Il ricorrente evidenziava di aver subito danni da infiltrazioni sin dal luglio 2023 e che la situazione si era protratta fino all'autunno 2024. A prova dei danni subiti e delle cause che li hanno determinati, il ricorrente produceva una perizia di parte.
In ogni caso sosteneva che, nonostante le segnalazioni e le richieste di intervento, l'amministratore di condominio non aveva provveduto a risolvere la situazione.
Secondo il condomino l'inerzia del condominio era illegittima: in particolare riteneva che, data l'urgenza della questione, l'amministratore avrebbe dovuto adottare gli interventi necessari anche senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Il condominio respingeva l'accusa di essere rimasto passivo, facendo presente di aver commissionato interventi tampone e di non aver dato seguito al rifacimento della copertura del caseggiato in quanto l'assemblea condominiale, interpellata dopo il reperimento di preventivi, aveva votato negativamente, non approvando i preventivi di spesa.
Il Tribunale ha notato che i danni subiti e le cause che li hanno determinati, sono stati dimostrati dal ricorrente attraverso una perizia di parte non smentita dal condominio; quest'ultimo infatti ha riconosciuto sia la presenza dei danni lamentati sia la riconducibilità degli stessi al cattivo stato del tetto.
Come ha notato lo stesso giudice il lavoro richiesto (rifacimento della copertura bituminosa posta sul tetto del corpo ed eliminazione delle pendenze presenti che determinano ristagni d'acqua) è da inserire nell'ambito delle opere di manutenzione straordinaria, trattandosi di intervento significativo che non rientra tra i lavori di routine e che è invece volte a rinnovare e/o ristrutturare un elemento strutturale dell'edificio.
Il Tribunale ha messo in rilievo l'importanza di stabilire se le opere reclamate dal condomino risultino urgenti, in quanto solo in questo caso l'amministratore di condominio può procedere con l'intervento anche senza la preventiva approvazione dell'assemblea e la costituzione di un fondo speciale. Le prove fornite dal ricorrente però non hanno messo in rilievo l'urgenza dei lavori.
A parere del Tribunale, in mancanza di pericoli imminenti di ammaloramento, deterioramento o crollo, non sono emersi elementi tali da giustificare un intervento urgente. I fenomeni infiltrativi infatti sono proseguiti nel tempo ma non si è verificato un repentino e importante peggioramento idoneo a determinare, la necessità di un intervento indilazionabile.
Alla luce di quanto sopra, esclusa l'urgenza delle opere, il Tribunale ha escluso l'esistenza sia del fumus boni iuris della pretesa di un intervento dell'amministratore di condominio in assenza di apposita delibera assembleare sia il periculum in mora per mancanza di peggioramenti della situazione che si era protratta da circa un anno e mezzo.
Esito del ricorso e requisiti per interventi urgenti nel condominio
Nella vicenda esaminata, il ricorrente ha dimostrato l'esistenza dei fenomeni infiltrativi dal tetto sostenendo che l'amministratore non avesse adottato le misure necessarie per risolvere la situazione, interventi ritenuti indifferibili.
Il Tribunale ha respinto il ricorso, ritenendo che la situazione rappresentata dal ricorrente non rivestisse il carattere d'urgenza. Gli interventi urgenti devono palesarsi come indifferibili ed essere volti a impedire immantinente un pericolo (App. Napoli, 28 ottobre 2020, n. 3684).
Si ricorda l'art. 1135 c.c. stabilisce che è l'assemblea condominiale ad approvare le opere di manutenzione straordinaria e i preventivi, mentre l'amministratore di condominio non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria.
Solo in casi eccezionali, ossia quando gli atti di straordinaria amministrazione rivestano il carattere dell'urgenza, l'amministratore di condominio può disporre interventi di straordinaria amministrazione, informando i condomini alla prima assemblea utile.
Se l'amministratore agisce per compiere lavori di manutenzione straordinaria caratterizzati dall'urgenza, e se agisce a nome del condominio e spende in nome del condominio, allora il condominio stesso deve essere ritenuto validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile all'intera compagine (Trib. Napoli 20 aprile 2023, n. 4111).
È importante segnalare che il Tribunale di Catanzaro, con ordinanza del 26 maggio 2023, ha disposto in via d'urgenza l'esecuzione immediata dei lavori necessari e indifferibili per eliminare le conseguenze delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto condominiale, che avevano interessato i locali di proprietà dei ricorrenti. La gravità della situazione non consentiva di attendere la definizione di un giudizio ordinario.
