Nelle vertenze di natura condominiale, possiamo attribuire, con un elevato grado di certezza, il primato del contenzioso, che investe le aule di giustizia, alle domande risarcitorie conseguenti ai danni cagionati da infiltrazioni.
La recente pronuncia del Tribunale di Roma (sentenza n.12765 del 31 luglio 2024) affronta la questione, ancora una volta, apprezzando, quale prova decisiva, la perizia resa dal consulente tecnico d'ufficio (CTU) nel procedimento di accertamento tecnico preventivo (ATP) espletato prima della introduzione del giudizio di merito.
A tal riguardo, non appare superfluo ricordare che, dallo studio ed analisi di fattispecie similari, l'indagine sulla origine e sulle cause delle percolazioni è preliminare e propedeutica ad ottenere una decisione conforme al diritto, in considerazione della intervenuta prova del nesso di causa e, per l'effetto, della ascrivibilità della responsabilità nei confronti di soggetti determinati, ciascuno in ragione del proprio titolo e competenza.
In questi ipotesi, è imprescindibile una verifica attenta e scrupolosa, tramite l'ausilio di un esperto, dello stato dei luoghi, anche attraverso ispezioni e saggi, per poter avanzare legittimamente una domanda risarcitoria ed avere contezza e consapevolezza dei rimedi ed opere atte ad eliminare la problematica lamentata.
La vicenda
Nel giudizio innanzi al Tribunale, la proprietaria di un immobile posto all'interno di un condominio ha promosso azione per danno temuto e risarcimento in forma specifica, stante le infiltrazioni subite, nel corso degli anni, sul soffitto del balcone ed su quello della veranda, afferenti alla propria unità abitativa, con richiesta di condanna del condominio e del proprietario del balcone sovrastante ad eseguire i lavori indicati nella relazione tecnica depositata all'esito del procedimento per accertamento tecnico preventivo avanzato e concluso.
Il condominio ed il condomino convenuti, si sono costituiti chiedendo il rigetto delle pretese, formulando più eccezioni, tra cui l'inammissibilità della consulenza tecnica depositata, oltre alla prescrizione del diritto, trattandosi di fenomeni di percolazioni risalenti al 2008.
In particolare, il condomino citato ha sollevato censura sulla domanda verso lo stesso svolta, sostenendo che il sottobalcone non era di proprietà della medesima per cui quest'ultima non era legittimata a chiederne la rimessa in pristino deducendo, altresì, che la veranda realizzata era abusiva.
Il Giudice ha rigettato le censure pregiudiziali mosse dalle parti convenute ed ha dichiarato inammissibile la domanda nunciatoria della condomina (cosiddetta di danno temuto), procedendo alla acquisizione del fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo definito e trattenendo la causa in decisione, previa udienza di precisazione delle conclusioni.
Il Tribunale ha accolto la domanda inerente la richiesta di esecuzione dei lavori indicati nella CTU resa nell'ATP, con condanna del condominio e del condomino a provvedervi, per i motivi in appresso illustrati.
Obbligo di custodia e correlata manutenzione delle parti comuni
E' notorio che il condominio è custode dei beni e dei servizi comuni, per cui sul medesimo grava l'onere di adottare ogni accorgimento necessario ed utile ad impedire che dagli stessi possano derivare danni a cose ed a terzi.
Al contempo, occorre rammentare che il condominio risponde per i danni provenienti dalle parti comuni ex art. 2051 c.c., per la sua qualità di custode.
La responsabilità che discende dalla applicazione della norma richiamata è di natura oggettiva, ovvero sussiste per il fatto stesso della relazione che intercorre tra la cosa e chi ne ha il controllo effettivo.
Sul punto, è concorde ed unanime l'orientamento della giurisprudenza, nell'enunciare il seguente principio di diritto «La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia - prevista dall'articolo 2051 cc - ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e, d'altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa» (Tribunale Palermo sez. II, 04/04/2024, n.1994).
E' di tutta evidenza come, pertanto, per poter adempiere con diligenza agli obblighi che derivano dalla custodia e scongiurare, per quanto possibile e prevedibile, la causazione di danni, è doveroso predisporre con la dovuta diligenza, ed anche tempestività, le opere di manutenzione dei beni, tanto di natura ordinaria che straordinaria.
Venendo all'esame della fattispecie de qua, correttamente, il Giudicante ha ritenuto ammissibile la CTU espletata essendo stata preordinata ad accertare le cause delle infiltrazioni ed individuare i lavori risolutivi per la loro interruzione ed i soggetti responsabili chiamati ad effettuarli.
Ebbene, nell'ipotesi in esame, le risultanze della perizia depositata sono state condivise ed assunte dal Giudicante investito della vertenza, avendole stimate e ritenute esaurienti al fine della prova del nesso di causa e della responsabilità dei convenuti, ciascuno per quanto di competenza.
Valutazione delle risultanze della CTU e responsabilità
Prima di procedere alla disamina della CTU, è confacente render noto che il Giudice ha disatteso la eccezione di prescrizione del diritto della condomina al risarcimento all'uopo rilevando che dall'elaborato peritale è emersa la persistenza e, per l'effetto, l'attualità dei fenomeni infiltrativi dannosi, inquadrando la fattispecie quale illecito di natura permanente, non essendosi le percolazioni mai arrestate nel tempo.
Per quanto attiene ai danni oggetto di doglianza, con riferimento alle infiltrazioni presenti nel soffitto della veranda, dalla relazione depositata ed acquisita in giudizio, si evince che le stesse sono state causate dalla lacerazione o dalla assenza di guaina nel balcone aggettante sovrastante, di proprietà esclusiva del condomino convenuto, per la cui eliminazione è stato valutato, quale intervento indefettibile dal CTU, la impermeabilizzazione dello stesso.
Sotto tale profilo, l'obiezione formulata dal condomino a proposito della proprietà del medesimo del sottobalcone, stante la natura aggettante, è stata respinta dal Giudice il quale ha richiamato l'indirizzo della giurisprudenza, secondo cui «La domanda volta alla condanna del convenuto all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare la causa del pregiudizio e le sue conseguenze integra un'azione di risarcimento in forma specifica, la quale, rappresentando una modalità di reintegrazione dell'interesse del danneggiato mediante una prestazione diversa e succedanea rispetto al contenuto del rapporto obbligatorio o del dovere di neminem laedere, si distingue sia dall'azione di adempimento (che postula la sussistenza di un rapporto obbligatorio inadempiuto o inesattamente adempiuto, e consente di ottenere un provvedimento di condanna del debitore all'esecuzione della medesima prestazione che formava oggetto dello stesso), sia dall'esecuzione in forma specifica di un obbligo di fare» (Cassazione civile sez. III, 27/11/2023, n.32898)
In ordine al terrazzo di natura condominiale, soprastante il balcone della condomina attrice, è stata rilevata la lacerazione della guaina motivo per cui, anche qui, è stato provato il nesso di causa tra il bene e le infiltrazioni.
Per entrambi i casi, il CTU ha individuato le lavorazioni necessarie, nel dettaglio, prevedendo sia la tipologia ed il metodo di intervento, che i costi, unitamente alle opere per la rimessa in pristino dei locali dell'attrice interessati dalle infiltrazioni.
In conseguenza, il Giudice ha fatto proprie le risultanze della CTU, accogliendo la domanda avanzata, condannando i convenuti alla esecuzione delle opere indicate nella perizia, con condanna in solido alla refusione, in favore della attrice, delle competenze e spese di lite liquidate.
