Come recentemente ribadito, qualora il lastrico solare o la terrazza a livello non siano di uso comune, in caso di infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, in qualità di custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, tenuto agli obblighi di vigilanza e manutenzione delle parti comuni.
Le spese di riparazione e ricostruzione vanno ripartite secondo i criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (App. Ancona, 10 maggio 2025, n. 684). Tuttavia, tale principio può subire deroghe in presenza di specifiche circostanze, come l'esecuzione di opere abusive o negligenti da parte dell'usuario o proprietario esclusivo.
Una recente sentenza del Tribunale di Tempio Pausania (sentenza n. 392 del 19/06/2025) ha esaminato la vicenda di un condomino che ha subito danni per danni derivanti da infiltrazioni d'acqua causate da opere edilizie eseguite senza autorizzazione su un lastrico solare di proprietà esclusiva.
Fatto e decisione
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., una condomina, proprietaria esclusiva di un appartamento nel caseggiato, ha denunciato gravi e persistenti infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza sovrastante, di uso esclusivo della convenuta, che hanno causato danni significativi alla camera da letto, al soggiorno e al bagno della propria abitazione.
Secondo la danneggiata, le infiltrazioni sarebbero state causate da lavori edilizi eseguiti dalla vicina in modo abusivo.
La condomina soprastante infatti ha realizzato una tettoia in legno fissata al pavimento, panchine e barbecue in muratura, tutte opere che avrebbero modificato la struttura e l'impermeabilizzazione del lastrico solare (la terrazza).
La ricorrente danneggiata ha provato a risolvere la questione in via amichevole, anche avviando una procedura di mediazione, ma la convenuta non ha preso provvedimenti per sistemare il problema, né si è presentata alla mediazione, senza dare alcuna spiegazione.
La condomina danneggiata ha quindi chiesto al Tribunale il risarcimento dei danni e il ripristino dello stato dei luoghi.
Costituitasi in giudizio, la convenuta ha riconosciuto la propria qualità di proprietaria e utilizzatrice esclusiva del lastrico solare, eccependo in via preliminare la prescrizione dell'azione e sostenendo che le infiltrazioni risalivano al 2008 o a data anteriore.
Nel merito, ha negato ogni responsabilità, attribuendo le cause dei danni al tetto dell'immobile della ricorrente, adiacente al lastrico.
In primo luogo il Tribunale ha rigettato l'eccezione di prescrizione. Nel merito, la domanda è stata accolta.
Lo stesso giudice ha inquadrato la fattispecie nella responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., affermando che la convenuta, in quanto detentrice esclusiva del lastrico, era responsabile dei danni derivanti dalle opere abusive da lei realizzate. Il consulente tecnico ha confermato il nesso causale tra le opere e le infiltrazioni.
Il CTU ha effettuato una prova di allagamento e, già dopo tre ore, si sono manifestate infiltrazioni evidenti, con gocciolamenti e diffuse macchie d'umidità sul soffitto dell'appartamento sottostante, corrispondenti ai punti indicati dalla ricorrente.
Secondo il tecnico la rapida comparsa e l'intensità delle infiltrazioni hanno dimostrano in modo inequivocabile che la causa dei fenomeni infiltrativi è da attribuire al terrazzo della convenuta.
Le infiltrazioni sono state causate da una mancata impermeabilizzazione efficace del lastrico, aggravata da errori esecutivi, come l'assenza di risvolti adeguati lungo i muri perimetrali e la mancanza di giunti di dilatazione, indispensabili per terrazzi di quelle dimensioni.
Queste conclusioni sono state integralmente recepite dal giudice, in quanto coerenti e prive di vizi logici o metodologici.
Il Tribunale ha osservato che nel caso esaminato non è applicabile l'articolo 1126 c.c. con la conseguenza che la convenuta è stata condannata al rifacimento dei lavori al lastrico solare, oltre al risarcimento dei danni subiti dall'attrice. Del resto la convenuta ha dichiarato al CTU di aver eseguito autonomamente e senza autorizzazioni alcuna, nel lastrico solare a suo uso esclusivo, le opere sopra indicate.
Riflessioni conclusive
La sentenza in esame ha ribadito che l'assemblea è competente a deliberare in merito alla riparazione, ricostruzione o sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto strettamente funzionali alla copertura dell'edificio (quali il solaio, le guaine impermeabilizzanti, ecc.), indipendentemente dalla titolarità esclusiva dell'uso da parte di uno o più condòmini. In tali ipotesi, la ripartizione delle spese di intervento e dei danni segue i criteri previsti dall'art. 1126 c.c. Nella vicenda esaminata è emerso che la proprietaria del lastrico solare ha eseguito, in totale autonomia, diverse opere sul lastrico che hanno arrecato danni alla condomina sottostante.
A tale proposito è già stato affermato che se i danni da lastrico solare sono causati da un uso scorretto o da lavori eseguiti dal proprietario, si applica l'art. 2051 c.c. sulla responsabilità da custodia ma non certo l'articolo 1126 c.c. In altre parole le spese di manutenzione e i danni causati dalla terrazza ad uso esclusivo, che funga da copertura, possono essere addebitate in via esclusiva al proprietario se è ravvisabile una sua condotta colposa nella manutenzione della terrazza, circostanza che, nel caso in esame, risulta confermata dalle dichiarazioni della convenuta al CTU (Cass. civ., sez. II, 06/02/2013, n. 2840).
In merito a tale aspetto si ricorda che alle dichiarazioni a sè sfavorevoli rese dalla parte al CTU non può che attribuirsi la stessa valenza probatoria che è riconosciuta dall'art. 2735 c.c., comma 1, seconda parte, alle dichiarazioni confessorie stragiudiziali, fatte al terzo", trattandosi, in sostanza di confessione stragiudiziale alla quale il giudicante potrà assegnare valore probatorio comparandola con le altre diverse risultanze probatorie ed effettuando la selezione di quelle ritenute maggiormente convincenti (Cass. civ., sez. III, 04/11/2020, n. 24468).
