Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato, dal momento che tale manufatto svolge comunque la funzione di copertura del fabbricato condominiale ad adottare tutte le misure necessarie affinché la suddetta cosa in comunione non rechi pregiudizio ad alcuno, e risponde, ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla porzione esclusiva di uno dei condomini, posto che questi si pongono come terzi nei confronti del condominio stesso. Sicché l'obbligo di provvedere alla sua riparazione e ricostruzione grava su tutti i condomini.
La responsabilità sarà esclusa solo se il danno è imputabile al caso fortuito.
Di conseguenza, nel caso in cui le infiltrazioni provengano da qualsiasi bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il condominio, il quale dovrà farsi carico dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili.
Si deve risarcire al condominio danneggiato il danno emergente ma anche il lucro cessante, cioè il mancato guadagno subito dal proprietario di un'unità immobiliare a causa dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dalle parti comuni dell'edificio. A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza del 4 aprile 2025 n. 958).
Risarcimento danni infiltrazioni condominiali: analisi del caso
La proprietaria di un immobile facente parte di un condominio ha agito in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di copiose infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale, iniziate nel settembre 2017. Nonostante la gravità del problema, i condomini non hanno tempestivamente incaricato un'impresa per eseguire i lavori di ripristino, neppure con un intervento urgente.
Di conseguenza, il conduttore dell'appartamento, trovandosi in ambienti insalubri, ha deciso di lasciare l'immobile nei primi mesi del 2018. Solo nell' ottobre 2018, i condomini hanno deliberato l'incarico a un tecnico per la redazione del capitolato d'appalto.
Il geometra incaricato ha effettuato un sopralluogo e ha verificato il crollo progressivo dei controsoffitti, costringendo la proprietaria a rimuovere le parti rimaste pericolanti. Dopo un'analisi dettagliata, il professionista ha documentato fotograficamente lo stato dei luoghi e ha stimato i costi necessari per il ripristino, pari a euro 17.750,00.
Poiché nessuna ulteriore decisione veniva adottata, la danneggiata ha deciso di citare in giudizio il condominio, chiedendo la condanna al pagamento di tutti i danni quantificati nell'elaborato peritale, oltre al c.d. lucro cessante, calcolato in euro 300,00 mensili a partire da febbraio 2018, fino alla completa rimozione dei vizi e al ripristino dell'immobile.
Nel corso del procedimento, il Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) ha confermato la presenza dei vizi e danni lamentati dalla condomina, attribuendone la causa allo stato fatiscente del tetto. L'analisi ha evidenziato una situazione strutturale compromessa, che ha reso necessario stimare i lavori indispensabili per il ripristino dell'appartamento e della copertura condominiale.
Per il ripristino dell'alloggio era necessario rifare pareti, controsoffitti e pavimenti, con un costo stimato di € 30.690,00 comprensivo di IVA. Tuttavia, prima di procedere con tali lavori, si è evidenziata la necessità di demolire e ricostruire il tetto condominiale, un'operazione molto più onerosa, con un costo totale di € 88.690,00, inclusi IVA e oneri aggiuntivi.
L'immobile è risultato interamente inagibile, in quanto privo delle pur minime condizioni di abitabilità. Per quanto riguarda l'iniziale domanda della condomina relativa ai rimedi necessari all'eliminazione delle cause, dopo il licenziamento di CTU, finalmente il condominio ha appaltato le lavorazioni al tetto che sono state ultimate solamente a dicembre 2024, nelle more del giudizio. L'attrice ha rinunciato a detta parte di domanda, in quanto, gli interventi sono risultati risolutivi.
Il Tribunale ha condannato il condominio (contumace) a corrispondere alla danneggiata € 30.690,00 per le opere di ripristino previsto dal CTU. La domanda dell'attrice concernente il mancato guadagno è risultata fondata e accolta.
Il giudice genovese, condividendo l'argomentazione dell'attrice, ha riconosciuto la logica e la pragmaticità del ragionamento avanzato.
In particolare, è stato considerato che, essendosi i lavori conclusi a dicembre 2024, fosse necessario un ulteriore periodo per permettere l'asciugatura degli interni, l'esecuzione materiale delle ristrutturazioni e la ricerca di un nuovo conduttore.
Sulla base di questi elementi, è stato stimato che il danno da lucro cessante dovesse protrarsi fino a giugno 2025 incluso, per un totale di 91 mesi (da marzo 2018 a giugno 2025), con un valore mensile di € 300. Di conseguenza, l'importo complessivo del danno è stato quantificato in € 27.300,00.
Prescrizione del diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni
Occupazione senza titolo e inagibilità: risarcimento per perdita di godimento
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza del 15 novembre 2022, n. 33645, hanno affermato che nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Il principio enunciato dalle Sezioni Unite, riferito alla perdita della disponibilità/godimento dell'immobile per la diversa ipotesi di occupazione senza titolo da parte di un terzo, trova applicazione anche nelle ipotesi in cui la perdita della disponibilità/godimento sia dovuta alla inagibilità dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi (Cass. civ., sez. II, 02/12/2024, n. 30791).
