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Infiltrazioni dal terrazzo per lavori mal eseguiti: chi paga?

Il condominio resta custode e responsabile del lastrico in manutenzione, ma può chiedere all'impresa inadempiente di essere garantito
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Le infiltrazioni provenienti dal terrazzo di un fabbricato sono, purtroppo, un accidente molto comune. Quando capitano, è necessario intervenire, prontamente, per riparare la copertura ed impedire ulteriori penetrazioni dell'acqua piovana. Inoltre, bisogna provvedere al risarcimento dei danni provocati agli appartamenti sottostanti.

A quest'ultimo riguardo sappiamo che la responsabilità grava sul condominio, tenuto a custodire il terrazzo e/o il lastrico solare anche quando si tratta di un bene appartenente ad un privato.

Però, nella vicenda in commento, argomento di un recente provvedimento del Tribunale di Bergamo (sentenza n. 1434 del 9 giugno 2022), la descritta copertura era stata oggetto di alcuni lavori da parte di un'impresa. Secondo la tesi del condominio, questa era l'esclusiva responsabile delle infiltrazioni, in quanto l'opera di riparazione del terrazzo non era stata realizzata a regola d'arte.

Ne è scaturita, quindi, un'intricata vicenda giudiziaria, culminata con la predetta decisione.

È opportuno, però, approfondire il caso concreto.

Infiltrazioni dal terrazzo per lavori mal eseguiti: chi paga? Il caso concreto

Il titolare di un appartamento, vittima di alcune infiltrazioni provenienti dalla terrazza soprastante, citava in giudizio il proprietario della copertura e il condominio allo scopo di ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti.

A seguito di tale iniziativa, le parti convenute, nel contrastare la controparte e nel rimbalzarsi le rispettive responsabilità, chiamavano in causa l'impresa che, alcuni anni prima, aveva realizzato alcune opere di manutenzione straordinaria sul bene de quo. Secondo la loro tesi, i lavori non erano stati eseguiti a regola d'arte e, per questo motivo, chiedevano di essere manlevati dalla ditta da qualsivoglia onere di carattere risarcitorio.

Il Tribunale di Bergamo, al termine dell'istruttoria, caratterizzata anche dall'immancabile quanto essenziale CTU, ha accolto la domanda e ha condannato gli originari convenuti a risarcire all'attore, in solido tra loro, oltre 16.000,00 euro.

Ha, altresì, disposto che il 50% di questa somma dovesse essere rimborsata dall'impresa chiamata in garanzia. Per l'ufficio lombardo, infatti, la ditta non era stata impeccabile nelle opere eseguite.

Tuttavia, non era stato possibile distinguere tra i danni provocati dalle infiltrazioni già manifestatesi prima dell'intervento della ditta e quelle successive ai suoi lavori. Perciò, ecco spiegate le ridotte conseguenze per l'illecito in discussione.

Infiltrazioni dal terrazzo per lavori mal eseguiti: paga il condominio?

Il Tribunale di Bergamo, nel solco della giurisprudenza sull'argomento, conferma che il rapporto di custodia tra la copertura del fabbricato e il condominio, indipendentemente dalla titolarità del bene, non si interrompe nel momento in cui l'ente affida ad una ditta il compito di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria «nei confronti dei terzi danneggiati dall'esecuzione di opere effettuate in forza di in contratto di appalto, il committente è sempre gravato della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c., la quale non può venir meno per la consegna dell'immobile all'appaltatore ai fini dell'esecuzione delle opere stesse, bensì trova un limite esclusivamente nel ricorso del caso fortuito (Cass. n. 12909/2022)».

Infiltrazioni di acqua piovana: se i lavori di impermeabilizzazione sono eseguiti male paga il condominio

La ragione di tale conclusione sta nel fatto che l'affidamento dei lavori non comporta che il condominio perda ogni potere di fatto sul terrazzo o sul lastrico e ciò perché questo mantiene la sua funzione di copertura e di protezione degli immobili sottostanti, anche durante la manutenzione «nel caso di appalto che non implichi il totale trasferimento all'appaltatore del potere di fatto sull'immobile nel quale deve essere eseguita l'opera appaltata, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza e, con esso, la conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. che, essendo di natura oggettiva, sorge in ragione della sola sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha determinato l'evento lesivo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il lastrico solare, indipendentemente dalla sua consegna all'appaltatore, rimanga sempre nella disponibilità del condominio committente per via della sua funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture murarie) (Cass. n. 11671/2018)».

In conclusione, il condominio non può invocare il fatto dell'appaltatore come un qualsivoglia caso fortuito, per eludere la propria responsabilità ex art. 2051 cod. civ. In altri termini, l'inadempimento dell'impresa non può essere considerato, automaticamente, come un'esimente «In tema di appalto, la consegna del bene all'appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, sicché questi resta responsabile, alla stregua dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai terzi dall'esecuzione dell'opera salvo che provi il caso fortuito, quale limite alla detta responsabilità oggettiva, che può coincidere non automaticamente con l'inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del committente bensì con una condotta dell'appaltatore imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo (Cass. n. 7553/2021)».

Infiltrazioni dal terrazzo per lavori mal eseguiti: quando paga l'impresa?

Si è detto che il condominio non può sottrarsi dalla responsabilità, quale custode della copertura del fabbricato, nemmeno di fronte al palese inadempimento dell'impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione del bene.

Ovviamente, però, ciò non toglie che possa essere manlevato da questa per le somme dovute a terzi a titolo risarcitorio.

Lo conferma il Tribunale di Bergamo, con la sentenza in commento, all'interno della quale ci rammenta che l'azione per i difetti o la rovina di un immobile, prodottisi durante il decennio dal loro compimento e determinati dalle opere mal eseguite dall'appaltatore, impone la denuncia a questi entro un anno dalla scoperta e che l'azione legale sia intrapresa entro l'anno successivo.

Può succedere, perciò, che il condominio committente incorra nelle decadenze di cui all'art. 1669 cod. civ. Ebbene, se ciò dovesse accadere, sarebbe, comunque possibile ricorrere alla più generale responsabilità aquiliana di cui all'art. 2043 cod. civ. «la previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ., fermo restando che - trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale - ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore (Cass. S.U. n. 2284/2014)».

Sentenza
Scarica Trib. Bergamo 9 giugno 2022 n. 1434

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