Tra le questioni maggiormente "gettonate" in ambito condominiale sicuramente si possono annoverare quelle che danno vita alle controversie inerenti alle infiltrazioni subite dall'appartamento sottostante ad un terrazzo ad uso esclusivo.
La situazione si complica quando la struttura rappresenta anche la copertura totale o parziale dell'edificio e le due parti cercano, vicendevolmente, di liberarsi della propria responsabilità.
Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 4227 del 23 luglio 2024 è stato nuovamente investito di una problematica sempre "calda" e, ancora una volta, con una lucida analisi ha chiarito come la questione deve essere risolta alla luce della normativa in materia di obbligazioni conseguenti a fatti illeciti.
Per le infiltrazioni, condannati condomino e condominio secondo le rispettive responsabilità. Fatto e decisione
In sede di accertamento tecnico preventivo, promosso da un condomino per l'accertamento di cause e danni prodotti nell'appartamento di sua esclusiva proprietà dalle infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo di altro condomino che, in parte fungeva da lastrico solare del complesso residenziale, la C.T.U. accertava una doppia responsabilità per l'evento: del condominio per un difetto di idonea impermeabilizzazione della terrazza di copertura e del proprietario esclusivo della superficie, per omessa manutenzione dei chiusini di scarico.
Introdotto il giudizio di merito nei confronti di entrambi i soggetti con domanda di condanna all'esecuzione delle opere necessarie per il rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza esclusiva, oltre al risarcimento dei danni già individuati nella C.T.U. nonché a quelli ulteriori anche relativi al mancato utilizzo dell'immobile, il Tribunale adito accoglieva parzialmente le domande attrici per responsabilità solidale dei convenuti ai sensi dell'art. 2051 c.c. e pari condanna degli stessi alla rifusione delle spese processuali.
Il Tribunale ha ritenuto, in linea con l'orientamento consolidato della giurisprudenza, che in ambito condominiale il "condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da questi cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano casualmente imputabili al concorso del fatto di un terzo".
Come nel caso concreto, si viene a configurare una situazione che determina un solo danno (le infiltrazioni nell'immobile) che, tuttavia, trova origine nel fatto di due diversi soggetti (il condominio ed il proprietario del terrazzo), i quali ne sono responsabili per titoli diversi (il primo, perché deve custodire i beni ed i servizi comuni, il secondo perché deve provvedere alla manutenzione della sua proprietà).
Da ciò consegue - come affermato dal giudice monocratico - l'applicazione dell'art. 2055 c.c., in forza del quale il danneggiato ha diritto di essere risarcito per l'intero da entrambi i coobbligati che hanno contribuito a causare il danno medesimo.
La norma richiamata, quindi, rafforza le aspettative del sinistrato all'accoglimento della domanda di tutela del proprio diritto leso.
Ciò premesso gli atti del giudizio ed in particolare tanto la relazione esperita in sede di A.T.P., quanto la consulenza in corso di causa avevano accertato le cause delle infiltrazioni (addebitabili - come detto - al condominio ed al condomino proprietario del terrazzo); i costi necessari per il ripristino dell'appartamento danneggiato; gli ulteriori danni patiti dagli attori nonché la necessità di provvedere al rifacimento dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione di tutta la terrazza a livello superiore all'appartamento di parte attrice.
Il Tribunale ha condiviso tali risultanze e di conseguenza ha accolto la domanda.
Terrazza a livello in condominio: chi paga per le infiltrazioni?
Sempre possibile la responsabilità solidale tra condomino e condominio
Per la fattispecie oggetto di causa la decisione del Tribunale ha richiamato due norme che rappresentano i capisaldi per la risoluzione delle controversie che abbiano ad oggetto danni, normalmente da infiltrazioni, originati da parti esclusive e/o condominiali.
E quanto a ciò è innegabile che le maggiori contestazioni nascono quando un bene appartenente ad un solo condomino (come nella specie: una terrazza), ma svolgente anche una funzione di comune interesse (a copertura di parti sottostanti a guisa di lastrico solare), sia idoneo a provocare un danno alla proprietà ad esso sottostante.
Se è innegabile che il danneggiato deve essere risarcito, ecco che si verificano scambi di accuse tra condomino/proprietario esclusivo e condominio in ordine alla rispettiva responsabilità nella verificazione dell'evento.
L'analisi dell'art. 2051 c.c. rappresenta la premessa dell'iter logico seguito dal Tribunale per pervenire alla decisione finale di accoglimento della domanda attrice.
La norma pone una presunzione di responsabilità per il danno causato dalle cose che sono custodite da un determinato soggetto il quale, per liberarsi di tale indizio, deve provare il caso fortuito. Ovvero deve dimostrare che l'evento si sia verificato indipendentemente dalla volontà del soggetto che lo ha provocato: in pratica che il fatto sia al di fuori della ragionevole probabilità.
La disposizione ha carattere generale applicandosi a qualsivoglia tipo di danno proveniente da un bene che rientri nella disponibilità di un determinato soggetto, là dove il concetto di "custodia" è stato interpretato dalla giurisprudenza "non nel senso contrattuale del termine, ma nell'effettivo potere fisico che implica il "governo" e l'uso della cosa e a cui sono riconducibili l'esigenza e l'onere della vigilanza affinché dalla cosa stessa, per sua natura o per particolari contingenze, non derivi danno ad altri" (Cass. 18 febbraio 2000, n. 1859).
Principio che ha piena valenza in ambito condominiale, nel quale la responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 c.c. si manifesta ancora più evidente quando - come nel caso in esame - il terrazzo dal quale provengono le infiltrazioni è nella piena disponibilità del soggetto dal quale è utilizzato e che, proprio per questo motivo, è obbligato a curarlo e mantenerlo in modo tale da conservarlo per la sua naturale destinazione.
Nella fattispecie, infine, proprio in considerazione della doppia funzione svolta dal terrazzo esclusivo in favore del condomino, e di copertura parziale del complesso residenziale, è stata correttamente prospettata dal giudicante l'applicabilità dell'art. 2055 c.c. in tema di responsabilità concorrente in linea con l'orientamento della giurisprudenza secondo la quale "la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri" (Cass. 11 gennaio 2022, n. 516).
