Per i danni da infiltrazioni in uno o più immobili posti al piano inferiore del lastrico solare, di uso non comune a tutti i condomini, rispondono sia il titolare del diritto di utilizzo esclusivo dello stesso, sia il condominio (salva la rigorosa prova contraria dell'imputabilità dell'occorso all'uno o all'altro), sulla base del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c., il quale, come noto, pone le spese della relativa riparazione e ricostruzione in misura di 1/3 a carico del primo e dei restanti 2/3 a carico dei condomini cui il lastrico funge da copertura, ossia di coloro intestatari delle porzioni immobiliari incluse nella sottostante colonna verticale, ciascuno in proporzione al valore millesimale di rispettiva proprietà. Anche se il lastrico non è un bene condominiale, rimane comune a tutti i condomini la sua funzione di copertura: è proprio per tale ragione che i lavori vengono deliberati dall'assemblea.
È possibile che il singolo condominio decida di effettuare le riparazioni del lastrico di uso esclusivo: in tal caso può ottenere il rimborso da gli altri condomini ma solo se ricorrono le condizioni previste dall'articolo 1134 c.c. La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di Ancona nella sentenza n. 617/2024.
Infiltrazioni dal lastrico solare esclusivo e riparazione urgente del singolo condomino. Fatto e decisione
Un condomino eseguiva sul lastrico solare condominiale di uso esclusivo al proprio immobile, interventi urgenti di riparazione e ricostruzione, resi necessari a seguito delle richieste della proprietaria dell'appartamento al piano inferiore, la quale lamentava il verificarsi di infiltrazioni a partire dal 2015. Lo stesso condomino, insieme all'amministratore, aveva effettuato diversi sopralluoghi alla presenza di tecnici incaricati, provvedendo a informare i condomini; successivamente, data l'inerzia del condominio e le nuove diffide della condomina sottostante (che lamentava l'aggravamento delle suddette infiltrazioni), incaricava una ditta in modo da risolvere urgentemente il problema, corrispondendole, a lavori ultimati nel giugno 2016, il rispettivo importo di € 13.350,00.
Successivamente si rivolgeva al Tribunale per ottenere il rimborso, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1126 c.c., della quota parte di spesa a carico del condominio.
Quest'ultimo, costituitosi in giudizio, contestava ogni addebito di inerzia a carico dei condomini e deduceva che l'iniziativa intrapresa dal condomino era del tutto arbitraria, per essere stato invitato a desistere dal dare inizio agli interventi ripristinatori in precedenza sollecitati stante la convocazione di una riunione assembleare per affrontare la questione; di conseguenza concludeva, in via preliminare, per la dichiarazione di nullità del ricorso.
Si costituiva, altresì, in giudizio la ditta che aveva svolto i lavori per tutelare il proprio credito dovutole dal condominio a titolo di saldo dei lavori eseguiti sul lastrico solare. Il Tribunale dava torto al condomino.
Secondo il decidente la pronuncia muoveva dalla considerazione che le risultanze istruttorie e la documentazione prodotta dal ricorrente non avevano offerto alcuna prova oggettiva dello stato dei luoghi precedente alla riparazione, così da non dimostrare "l'urgenza degli interventi eseguiti, né l'effettiva necessità e consistenza degli stessi, né la congruità dei costi pretesi".
Il Tribunale era convinto che la mancanza di prove a favore dell'urgenza dei lavori non potesse essere colmata tramite l'ammissione della richiesta C.T.U., perché meramente esplorativa e superflua in assenza di dati sicuri sulla condizione in cui versava il lastrico solare prima degli interventi. Quindi il decidente riteneva che i lavori non avessero carattere urgente.
In ogni caso evidenziava che due delibere non impugnate, e quindi divenute definitive, avevano deciso di realizzare le opere di manutenzione e, pertanto, la decisione del condomino aveva solo portato ad una maggiorazione delle spese, superiori a quelle che nelle delibere erano state individuate.
Il Tribunale riteneva poi legittimo che l'assemblea avesse deciso a maggioranza l'applicazione di un criterio di ripartizione delle spese in deroga all'articolo 1126 c.c.
La Corte di Appello ha ribaltato la decisione di primo grado. Sulla base della documentazione acquisita agli atti e delle testimonianze, i giudici di secondo grado hanno ritenuta raggiunta la prova non solo dello stato dei luoghi precedente agli interventi effettuati dal condomino ma anche della necessità di non ritardare ulteriormente detti lavori per evitare l'aggravamento della situazione già ripetutamente lamentata dalla condomina sottostante.
Nei sopralluoghi sul lastrico è emerso "un importante ristagno di acqua" rinvenuto "nel pacchetto di isolamento", ossia al di sotto della pavimentazione del lastrico e tra la stessa e il solaio dell'immobile al piano inferiore.
La Corte ha escluso che l'assemblea abbia adottato una delibera in ordine all'esecuzione delle opere di manutenzione di detto lastrico solare, rimandando ad altra assemblea il confronto di preventivi.
Riguardo, poi, alla ripartizione delle spese tra i condomini proprietari delle unità abitative sottostanti il lastrico solare, a parere della Corte, non vi è ragione per discostarsi dal criterio legale stabilito dall'art. 1126 c.c.
Rimborso spese per riparazioni urgenti: requisiti e limiti
Secondo l'articolo 1134 c.c. il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Il diritto del singolo partecipante a ottenere la restituzione delle spese anticipate per la conservazione di parti comuni, senza prima aver ottenuto l'assenso dell'organo deliberativo, è subordinato, quindi, alla dimostrazione, di spettanza del richiedente, che l'esecuzione delle opere, onde evitare un possibile, o "ragionevolmente imminente" danno a sé, a terzi o alla cosa comune, non può ritardarsi nell'attesa del benestare da parte dell'amministratore o dell'assemblea, e, pertanto, alla prova dell'urgenza di intervenire (Cass. civ., sez. II, 23/10/2023, n. 29336).
Il concetto di "urgenza" impiegato nell'art. 1134 c.c. designa una stretta necessità, immediata e impellente, che non può essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 26/03/2001, n. 4364).
