Le controversie che investono l'accertamento delle cause di infiltrazioni all'interno di edifici condominiali e le conseguenti e correlate domande risarcitorie per i danni subiti a beni immobili ivi ubicati, occupano, quotidianamente, le aule di giustizia.
La sentenza resa dal Tribunale di Bari (n. 4630 del 13 novembre 2024) rappresenta un'opportunità per trattare l'argomento evidenziando i profili giuridici che interessano la questione, quali la presunzione di responsabilità del condominio per le cose in custodia ex art. 20251 c.c. e la prova del nesso di causa.
In via preliminare, appare confacente ricordare come la trattazione della lite non possa prescindere da una accurata indagine peritale sulle cause delle infiltrazioni e sull'eventuale concorso del contegno del danneggiato alla verificazione delle stesse.
È di tutta evidenza, come in tale contesto conflittuale, l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) sia condizione dirimente per un puntuale e corretto inquadramento dei titoli di responsabilità e, anche, per relazionare sulle opere necessarie e propedeutiche alla eliminazione del fenomeno di percolazione, oltre che alla quantificazione dei danni.
Responsabilità del condominio per infiltrazioni: fatti e esito della causa
I comproprietari di un appartamento hanno convenuto in giudizio il condominio avanti al Giudice di Pace per sentirlo dichiarare responsabile delle infiltrazioni subite, deducendo la provenienza delle stesse dal lastrico solare e dalla pensilina ivi collocata, all'uopo chiedendo la sua condanna al risarcimento dei danni prodotti nel locale verandato e nella camera da letto, richiesti nella misura di Euro 5.000,00. riportare
Il Giudice di Pace, dopo aver ordinato alle parti di avviare procedura di negoziazione assistita, stante il mancato preventivo obbligatorio esperimento, a seguito della comunicazione dell'esito negativo della stessa, ha accolto parzialmente la domanda, liquidando la somma di Euro 3.500,00 in via equitativa.
Ritenuta ingiusta tale pronuncia, il condominio ha promosso appello avanti al Tribunale, lamentando che il Giudice di prime cure ha errato, in quanto ha fondato la propria decisione sulla relazione tecnica di parte con espresso riferimento alla sussistenza del nesso di causa.
Si sono costituiti in giudizio i comproprietari dell'unità abitativa, originari attori, i quali hanno formulato più e diverse eccezioni, avanzando appello incidentale in merito alla domanda di risarcimento del danno, già quantificata in Euro 5.000,00.
Il Giudice ha disposto CTU ed ha respinto l'appello principale, accogliendo quello incidentale per i motivi in appresso esposti.
Cose in custodia e responsabilità ex art. 2051 c.c.
È noto che grava sul condominio l'obbligo di custodia dei beni e servizi comuni ragione per cui, è chiamato a rispondere dei danni cagionati dagli stessi in conformità al disposto dell'art. 2051 c.c. secondo il quale "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
In proposito, è appropriato rammentare che, proprio in considerazione della qualifica e veste di custode, il condominio ha il dovere di compiere le opere ed interventi utili ed idonei alla conservazione delle parti comuni, nonché vigilare sulle condizioni delle stesse, per ovviare al verificarsi di danni a cose o persone.
Invero, il dettato normativo richiamato afferma e riconosce nei confronti del condominio una presunzione di responsabilità, di natura oggettiva, sul presupposto della relazione esistente tra il custode e la cosa.
In conseguenza, la responsabilità del condominio emerge ogniqualvolta questi non abbia vigilato adeguatamente sulle condizioni dell'edificio e degli impianti afferenti e/o abbia trascurato l'esecuzione di lavori o, ancora, abbia realizzato interventi non risolutivi, salvo che dia prova del caso fortuito.
A conferma, si riporta una pronuncia esemplificativa dell'indirizzo costante della Giurisprudenza, secondo cui "L'obbligo del condominio di adottare ogni misura necessaria, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde alla ratio dell'art. 2051 c.c. in ragione della posizione di custodia dei beni e dei servizi comuni dell'edificio" (Cass. civ., Sez. VI, ord. 6 luglio 2021, n.19128).
Danni da cose in custodia. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Indagine peritale e accertamento del nesso di causa nelle infiltrazioni
Fermo il richiamo all'art. 2051 c.c. ed ai principi consolidati enunciati in materia, come premesso, la questione in esame non può essere compiutamente esaminata senza una esplorazione scrupolosa delle cause delle infiltrazioni.
Sul punto, nella fattispecie de qua, dalle risultanze della indagine intervenuta in occasione dello svolgimento della consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Tribunale nel corso del giudizio, è risultata veritiera la derivazione causale delle percolazioni dal cattivo stato di manutenzione della superficie estradorsale della pensilina e del prospetto esterno del fabbricato da cui sono occorsi i danni lamentati all'interno della veranda ed alla camera da letto.
Il consulente tecnico d'ufficio nominato dal Giudicante ha, dunque, confermato quanto rilevato nella perizia di parte prodotta dagli attori.
Ugualmente, dette conclusioni sono state condivise anche dal consulente del condominio.
A tal riguardo, il CTU ha valutato, ulteriormente, che l'assunto sostenuto dal condominio, per cui il profilo della veranda avrebbe nascosto il rompigoccia contribuendo alle infiltrazioni contestate, non incide ed attenua il nesso di causa accertato, ovvero che le medesime provengono dalla parte estradorsale della pensilina.
Inoltre, il condominio non ha provato il caso fortuito, quale circostanza esimente, atta ad interrompere il nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno.
Parimenti i lavori precedentemente eseguiti dal condominio si sono rivelati non adeguati ad eliminare la causa delle percolazioni per cui, allo stato dei documenti prodotti e della istruttoria, non vi possono essere dubbi o esitazioni sulla responsabilità del condominio, né sulla esistenza dei danni descritti e reclamati, quantificati dal CTU nella somma di Euro 4.200,00.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha rigettato l'appello principale e condannato il condominio al pagamento dei danni, come sopra indicati, accogliendo l'appello incidentale, riformando la sentenza di primo grado.
