Nel contesto della locazione, è prevista una tutela per il conduttore quando subisce molestie di fatto, cioè interferenze che riducono il suo diritto al pacifico godimento dell'immobile. Non è raro che, dopo aver preso in locazione un appartamento facente parte di un condominio, il conduttore veda comparire macchie di umidità sul soffitto o sulle pareti.
Spesso il problema deriva da una perdita del piano superiore o da un difetto nelle parti comuni del condominio.
In questo caso, il conduttore subisce una molestia non legata a un diritto reclamato da terzi, ma puramente legata a un danno che compromette la vivibilità dell'immobile.
Il locatore non è tenuto a garantire l'inquilino dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti.
Se il condominio causa danni per infiltrazioni d'acqua provenienti dalla parte comune, il locatore non è obbligato a intervenire. In questo caso, il conduttore può agire giudizialmente direttamente contro il responsabile. Non sempre però riesce ad ottenere il risarcimento di tutto quello richiesto.
A tale proposito si segnala una recente decisione della Corte di Appello di Genova (sentenza n. 591 del 12 maggio 2025).
infiltrazioni e responsabilità del condominio: le tappe del caso
La vicenda prende l'avvio quando l'appartamento locato dagli attori subisce infiltrazioni provenienti da una parte comune. Il problema si manifesta già nel 2018, quando nella camera dei figli compaiono macchie di umidità.
Gli inquilini segnalano la situazione alla proprietaria, che a sua volta chiede l'intervento del condominio. Il condominio esegue lavori nel 2019, ma il problema non viene del tutto risolto.
Nell'autunno dello stesso anno, la muffa torna a comparire, e gli attori decidono di affidarsi a una ditta privata per eseguire nuovi interventi.
Nel 2020, l'assemblea condominiale approva ulteriori lavori per eliminare definitivamente le infiltrazioni. Tuttavia, anche questi interventi si rivelano inefficaci, e la camera dei figli continua a presentare tracce di umidità.
A quel punto, gli inquilini si rivolgono al Tribunale, sostenendo che i danni derivano dalle parti comuni dell'edificio.
Il condominio, dal canto suo, nega la propria responsabilità e contesta la provenienza del danno. Il Tribunale di Genova respinge la domanda degli attori.
Quest'ultimi, però, si rivolgono alla Corte di Appello che dispone una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) per accertare l'origine delle infiltrazioni e stimare i costi di ripristino.
I conduttori pretendono il risarcimento per i lavori di ripristino da eseguire nella cameretta, i lavori di ripristino nell'ingresso, il compenso del consulente di parte, gli ulteriori lavori di ripristino eseguiti da una ditta, capi di abbigliamento rovinati, sostituzione mobili cameretta, danno morale.
Il tecnico ha accertato che sopra l'appartamento degli attori sono posti due appartamenti, i cui terrazzi sono soprastanti i vani ingresso e cameretta dei figli dei conduttori.
Inoltre ha precisato che le terrazze dalle quali provenivano le infiltrazioni hanno funzione di copertura dei vani sottostanti e svolgono la medesima funzione del lastrico solare. Per la Corte di Appello i conduttori hanno diritto al risarcimento.
Come notano i giudici di secondo grado però gli attori hanno dimostrato di aver sostenuto solo le spese sostenute per i lavori di ripristino eseguiti per l'eliminazione della muffa e la tinteggiatura delle pareti della camera e del vano ingresso e le spese per la relazione redatta dal consulente di parte. Respinta anche la richiesta del danno morale subito dai figli.
Tutela della minoranza in condominio
diritti del conduttore e limiti del risarcimento per danno morale
Ai sensi dell'art. 1585 c.c., comma 2, il locatore non è obbligato a proteggere il conduttore dalle molestie poste in essere da terzi che non avanzano alcuna pretesa giuridica sull'immobile (c.d. molestie di fatto), ferma restando la facoltà del conduttore di agire direttamente contro tali soggetti in proprio nome (Trib. Genova, sez. III, 29 giugno 2010).
Tale principio trova applicazione anche nei casi in cui l'immobile adibito ad abitazione subisca infiltrazioni derivanti, ad esempio, da difetti di impermeabilizzazione di terrazze a livello private che fungono da copertura dell'immobile locato.
In tali casi l'inquilino può chiedere il risarcimento dei danni subiti ai beni mobili (mobili, vestiti, elettrodomestici, tappeti, ecc. danneggiati dall'acqua) e alla struttura dell'appartamento (pareti, pavimenti, soffitti anneriti, scrostati o ammuffiti), nonché il rimborso delle spese di ripristino (costi per tinteggiatura, intonaco, riparazioni).
Naturalmente, se l'infiltrazione ha causato un disagio grave, stress, peggioramento della qualità della vita, si può chiedere un risarcimento per danni non patrimoniali.
Nella vicenda esaminata, con riferimento alla richiesta di risarcimento del danno morale, quantificato dagli appellanti in euro 5.000,00, la Corte ha rilevato che le infiltrazioni hanno interessato la stanza dei figli minori (danneggiati).
Dall'attività istruttoria è emerso infatti che, nel periodo tra gennaio e marzo 2019, la cameretta è risultata inabitabile. La Corte ha riconosciuto che il danno morale è stato direttamente subito dai minori.
Tuttavia, gli appellanti hanno agito esclusivamente in proprio nome, senza rappresentare formalmente i figli nel processo.
Perché la richiesta fosse valida, avrebbero dovuto proporre il giudizio in nome e per conto dei figli. Poiché ciò non è avvenuto, la loro domanda risarcitoria non può essere accolta.
