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Indivisibilità delle parti comuni in condominio

Il patto di indivisibilità del bene comune è efficace anche tra gli aventi causa. La comodità d'uso va valutata con riferimento all'originaria consistenza della cosa
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

L'art. 1119 c.c. afferma che «Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».

Come si evince dalla norma, in condominio non sussiste un principio di indivisibilità assoluta, potendo giungere a tale risultato col consenso unanime dei proprietari e sempreché l'operazione non rende difficoltoso l'utilizzo del bene a ciascuno di essi. Sull'indivisibilità delle parti comuni in condominio si è espressa recentemente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19356 del 16 giugno 2022.

Il caso è particolarmente interessante in quanto, nella vicenda oggetto d'esame, alla normale indivisibilità (relativa) che grava sui beni condominiali si aggiungeva un ulteriore vincolo imposto direttamente dal donante, con conseguente applicazione della disposizione di cui all'art. 1111 c.c. Approfondiamo la questione inerente all'indivisibilità delle parti comuni in condominio.

Divisione bene comune in condominio: il caso

Ricorreva alla Corte di Cassazione la comproprietaria di un vano latrina in condominio, chiedendone la divisione. Per la precisione, il manufatto apparteneva per ¾ alla ricorrente mentre per la restante parte alla resistente.

La domanda attorea veniva rigettata dalla Corte d'Appello in quanto l'atto di donazione - divisione intercorrente tra i precedenti proprietari (di cui uno dante causa della ricorrente) prevedeva che il bene rimanesse in comune tra i condividenti.

Secondo il giudice di seconde cure, peraltro, a tale patto di indivisibilità si aggiungeva il fatto che il bene stesso rientrasse di diritto all'interno delle parti comuni ex art. 1117 c.c., cosicché alla divisione richiesta dall'attrice ostava non solo il disposto dell'art. 1111 c.c. (il quale dà rilevanza giuridica al patto di non scioglimento) ma anche l'art. 1119 c.c. citato in apertura e destinato specificamente al condominio.

Divisione bene condominiale: i motivi del ricorso

Avverso la decisione di secondo grado proponeva ricorso per Cassazione l'attrice, lamentando sia l'inapplicabilità del patto di non scioglimento ex art. 1111 c.c., attesa la sua estraneità a detto accordo, sia l'errata qualificazione del manufatto come bene condominiale, da cui sarebbe poi disceso l'ulteriore vincolo ex art. 1119 c.c.

In ogni caso, anche volendo ricondurre il bene oggetto di contenzioso tra le parti comuni, la Corte avrebbe dovuto considerare che, in concreto, il vano non era più utilizzato come latrina da decenni, avendo quindi perso la sua originaria funzione.

Indivisibilità dei beni condominiali: la decisione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19356 del 16 giugno 2022 in commento, ha dichiarato inammissibile il ricorso. In effetti, alla divisibilità del bene osta sia il patto di non scioglimento (intercorso nel 2012 e, pertanto, ancora valido al momento dell'azione giudiziaria) sia la natura condominiale del bene, con conseguente applicazione della rigida norma di cui all'art. 1119 c.c.

Per quanto riguarda il patto di indivisibilità, questo deve ritenersi efficace anche tra gli aventi causa, nei limiti temporali fissati dal secondo comma dell'art. 1111 c.c., secondo cui «Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni».

La portata della disposizione è quindi pienamente valida nel caso di specie, importando una rinuncia (temporanea) alla facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione, generalmente concessa dal primo comma della stessa disposizione.

Oltre al limite convenzionale alla divisione costituito dal patto di lasciare in comunione il bene (la latrina), sussiste l'ulteriore ostacolo di cui all'art. 1119 c.c., atteso che la Corte d'Appello ha correttamente inserito il manufatto all'interno dell'alveo di cui all'art. 1117 c.c.

All'eccezione mossa dalla ricorrente, secondo cui il vano in questione non sarebbe stato più utilizzato come latrina da decenni e, pertanto, avrebbe perso la sua originaria funzione comune, la Suprema Corte risponde in questo modo: «che il vano latrina costituisse, o meno, opera destinata all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., in virtù della sua naturale destinazione o della sua connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio, era accertamento da compiersi al momento della nascita del condominio (e non all'attualità), sicché il ricorrente, per superare eventualmente la "presunzione di condominialità", avrebbe dovuto indicare quel determinato titolo che aveva dato luogo alla formazione del condominio stesso per effetto del primo frazionamento del complesso in proprietà individuali.

D'altro canto, una volta acclarato che il vano latrina rientrava tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c., esso, in caso, appunto, di divisione delle porzioni dell'edificio che a detto vano accedono, vi sarebbe restato compreso anche se l'atto di divisione avesse omesso di contemplarlo espressamente».

Insomma: la Suprema Corte fa suo il consolidato principio secondo cui la maggiore o minore comodità di uso va valutata con riferimento all'originaria consistenza della cosa comune, non al suo attuale utilizzo.

Così testualmente la sentenza in commento: «A differenza di quanto sostiene la ricorrente, invero, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione».

Per tutte queste ragioni, il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

Sentenza
Scarica Cass. 16 giugno 2022 n. 19356

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