Secondo la Giustizia UE (sentenza 4 ottobre 2024) l'articolo 25, paragrafo 1, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, deve essere interpretato nel senso che non è consentito ad una normativa nazionale prevedere, in via generale, un'incompatibilità tra l'attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, esercitate congiuntamente.
Per comprendere meglio la posizione del decidente UE è necessario partire dalla vicenda presa in considerazione che ha visto come protagonista un agente immobiliare - amministratore di condominio bolognese.
In ogni caso si ricorda che secondo l'articolo 5, comma 3, della legge n. 39/89 l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore, nonché con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.
Alla luce di tale norma si ritiene che il ruolo di amministratore possa ostacolare, nell'esercizio contestuale dell'attività di intermediazione, la serena ed imparziale selezione di proposte appropriate a favore dei clienti.
Controversia tra amministratore di condomini e mediazione immobiliare
La vicenda è nata su impulso di un'impresa individuale che esercitava contemporaneamente le attività di amministratore di condomini e di mediazione immobiliare in qualità di agente immobiliare. La CC.I.AA. ha inserito nel REA (registro economico amministrativo) la detta impresa individuale dell'amministratore di condominio, precludendogli il proseguimento dell'attività di mediazione di immobili, con annotazione della cessazione sempre nel REA. L'impresa ha sottoposto il problema al Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia-Romagna che ha respinto con la motivazione che gli immobili gestiti nell'ambito dell'attività di amministratore possono essere indebitamente favoriti rispetto a quelli disponibili sul mercato, con conseguenze quanto all'imparzialità di cui dovrebbe dar prova un mediatore immobiliare.
Il soccombente amministratore - agente immobiliare si è rivolto al Consiglio di Stato. Dopo aver ricostruito la vicenda e menzionato la normativa comunitaria e italiana di riferimento, i giudici di secondo grado hanno deciso di sottoporre la questione alla Corte di Giustizia UE per sciogliere ogni dubbio sull'incompatibilità in questione (ordinanza del Consiglio di Stato n. 3655 dell'11 aprile 2023).
Il giudice di rinvio ha ritenuto che, qualora un mediatore immobiliare esercitasse congiuntamente l'attività di amministratore di condomini, la sua imparzialità potrebbe essere pregiudicata.
Infatti, tale mediatore potrebbe essere indotto ad orientare i potenziali acquirenti verso i beni immobili che gestisce, a scapito di altri beni comparabili di cui non ha la gestione.
Del resto ha pure sottolineato come l'articolo 5, paragrafo 3, della legge n. 39/89 abbia lo scopo di garantire la tutela del consumatore, in quanto tale disposizione consente di evitare qualsiasi conflitto di interessi.
Tuttavia è emerso un dubbio circa la conformità della posizione del nostro paese al diritto dell'Unione.
Con l'accordo di conciliazione si pone fine alla controversia
La sentenza 4 ottobre 2024 della Corte di giustizia dell'Unione europea
La Corte di giustizia dell'Unione europea, prima sezione, con la sentenza 4 ottobre 2024 ha affermato che non condivide la posizione del nostro paese favorevole ad un divieto generalizzato tra l'attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condomini, se esercitate congiuntamente.
I giudici comunitari hanno ricordato che l'articolo 5, paragrafo 3, della legge n. 39/89 viene interpretato e applicato in modo rigoroso, vietando l'esercizio congiunto delle attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini, a prescindere dal fatto che siano o meno esercitate in relazione allo stesso bene, qualora si tratti di attività imprenditoriali.
In altre parole si è osservato come il governo italiano ritenga che, senza un divieto di cumulo di attività come quello in questione, sussisterebbe il rischio che i proprietari di beni immobili per i quali il ruolo di amministratore e quello di mediatore immobiliare sono esercitati dallo stesso soggetto siano indebitamente favoriti.
In altre parole un mediatore non soggetto a tale divieto potrebbe orientare i potenziali acquirenti verso gli immobili per i quali esso stesso esercita le funzioni di amministratore.
Tale interpretazione sembra voler tener conto che, al fine di assicurare la tutela dei consumatori, gli Stati membri possono adottare misure volte a garantire l'indipendenza e l'imparzialità delle professioni regolamentate, conformemente all'articolo 25, paragrafo 1, secondo comma, lettera a), della direttiva 2006/123.
Tuttavia la Corte di giustizia ha messo in rilievo che un divieto generale di esercizio congiunto di attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini non dovrebbe andare oltre quanto necessario per conseguire tale obiettivo.
Il giudicante europeo ha notato che, sebbene non si possa escludere che possa verificarsi una situazione di conflitto di interessi quando le attività di mediazione immobiliare e di amministratore di condomini sono esercitate nei confronti di uno stesso bene o di beni comparabili, un tale rischio non è necessariamente destinato a realizzarsi in ogni circostanza: in altre parole secondo la Corte l'esistenza di un tale conflitto di interessi non si può presumere.
Di conseguenza si è affermato che un divieto di esercizio congiunto di attività
limitato al caso in cui si tratti di un medesimo bene immobile, e/o obblighi specifici di trasparenza e di informazione riguardanti tale esercizio congiunto, accompagnati da un controllo ex post da parte delle camere professionali competenti, possono consentire di garantire tale indipendenza e tale imparzialità.
