Secondo la legge, l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, sia essa ordinaria che straordinaria, deve contenere gli argomenti all'ordine del giorno che saranno oggetto di discussione ed eventuale approvazione «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione….(art. 66 disp. att. cod. civ.)».
Lo scopo di tale disposizione, evidentemente, è quello di permettere ai convocati di essere edotti sulle questioni che saranno trattate nella riunione. In tal modo, essi potranno valutare l'opportunità di prestare il proprio assenso o esprimere il proprio dissenso, anche per delega, e/o di decidere di non partecipare all'assemblea, poiché non interessati alla medesima.
Pertanto, la discussione e la relativa approvazione di un ordine del giorno del tutto nuovo e/o diverso da quello prospettato nell'avviso sarebbe sindacabile.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Pistoia, recentemente culminato con questa sentenza del 24 maggio 2025. In particolare, secondo quanto emerso dal provvedimento, pare che in un condominio l'assemblea sia stata convocata per conferire incarico ad un geometra per la progettazione degli interventi, a costo zero, legati al cosiddetto Superbonus.
Sembra, quindi, che in corso di riunione, accertato che non era possibile accedere al finanziamento totale degli interventi, si sia deciso di procedere ugualmente con l'incarico, stavolta per accedere a dei bonus minori e con parte dei costi, compreso quello per la progettazione, a carico dei condòmini.
Insomma, una situazione del tutto diversa rispetto al prospettato ordine del giorno. Ecco perché una proprietaria ha deciso di impugnare il deliberato ritenendolo annullabile per violazione dell'art. 66 disp. att. cod. civ.
Ebbene, come ha risolto la lite il Tribunale di Pistoia? Non ci resta che scoprirlo insieme.
Approvazione ordine del giorno diverso da quello indicato in convocazione: è possibile?
È abbastanza pacifico, anche per la giurisprudenza di legittimità, che la descrizione dell'ordine del giorno contenuta nell'avviso di convocazione di un'assemblea condominiale non debba essere analitica e minuziosa.
Insomma, per rispettare il dettato di legge sul tema, è sufficiente una descrizione degli argomenti da trattare anche sintetica ed essenziale, purché sia tale da far comprendere ai partecipanti ciò di cui si discuterà.
Inoltre, non si può nemmeno pretendere che nell'avviso sia prospettato agli invitatati quali potrebbero essere gli sviluppi della discussione e/o della votazione «in tema di condominio negli edifici, affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno (Cass., Sez. II, 10.6.2014, n. 13047)».
Detto ciò, l'approvazione di un ordine del giorno diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione non è possibile. Se dovesse accadere e cioè, se l'assemblea dovesse discutere e approvare un argomento del tutto nuovo e/o diverso da quelli indicati nell'invito a partecipare all'adunanza, il relativo deliberato sarebbe annullabile su iniziativa degli assenti e/o dei dissenzienti.
Tale termine per l'impugnativa sarebbe di trenta giorni decorrenti, rispettivamente, dalla data della riunione o dalla data della comunicazione degli esiti della stessa «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66 disp. att. cod. civ.)».
Proprio ciò che è accaduto nel caso in commento, dove il conferimento dell'incarico al geometra, non più a costo zero come prospettato nella convocazione, ma con il relativo onere a carico dei proprietari, è stato considerato come un ordine del giorno diverso da quello prospettato nell'invito. Ecco perché il Tribunale di Pistoia ha dichiarato l'invalidità dell'assemblea impugnata.
Approvare un progetto non vuol dire approvare dei lavori
Discussione ed approvazione ordine del giorno diverso: cosa succede se il dissenziente non eccepisce l'irregolarità?
La discussione di un ordine del giorno diverso da quello descritto determina l'annullabilità del relativo deliberato.
Tuttavia, se il condòmino dissenziente non eccepisce l'irregolarità in questione nel corso della riunione, decade dal diritto all'impugnativa «L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (Cass. Civ. n. 24456/2009)».
Anche nel caso in commento si è trattato di questo aspetto, visto che, secondo il convenuto condominio, l'attrice aveva partecipato e votato, seppure contro, all'argomento del giorno modificato in corso di riunione.
Dall'istruttoria, però, è emerso che l'attrice dissenziente aveva, comunque, sollevato il problema, evidenziando la diversità dell'ordine trattato rispetto a quello prospettato nell'invito all'assemblea.
Ragion per cui, anche sotto questo aspetto, l'impugnazione è parsa ineccepibile ed è stata, dunque, accolta.
