I recenti bonus fiscali, che hanno incentivato la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria, hanno stimolato i vari condominii ad attivarsi per la valutazione di queste opere. A tale scopo, le ditte coinvolte sono state molteplici. Idem dicasi per i vari professionisti interpellati per la progettazione della ristrutturazione dell'edificio.

È, quindi, in tale contesto che si è sviluppata la lite qui in commento. Si sta parlando della recente sentenza del Tribunale di Padova del 4 aprile del 2025. In particolare, nel relativo procedimento, le parti in causa si sono scontrate in merito ad una prestazione d'opera di un professionista.

Più precisamente si trattava di un perito industriale a sua detta incaricato da un condominio per effettuare "la diagnosi energetica e di redigerne l'APE al fine di verificare la possibilità di accesso agli incentivi fiscali dei bonus edilizi".

Secondo la tesi del perito, per tale incarico, puntualmente eseguito, egli non aveva percepito alcun compenso.

Per questo motivo aveva citato il condomino allo scopo di vederlo condannare al pagamento del suo onorario.

Pertanto, al Tribunale di Padova, in tema di incarico per la progettazione di lavori col bonus, è spettato il compito di stabilire quando esso è vincolante per il condominio.

Vediamo, dunque, come ha risolto ogni dubbio a riguardo l'ufficio in questione.

Incarico per la progettazione di lavori col bonus conferito dall'amministratore: è vincolante per il condominio?

In tema di opere di manutenzione straordinaria e di ciò che caratterizza la loro esecuzione (ad esempio, l'incarico ad un legale per la redazione del contratto di appalto oppure ad un altro professionista per la progettazione dell'intervento), l'organo sovrano è l'assemblea.

È questa, infatti, ad essere la sola deputata a prendere delle decisioni vincolanti per il condominio.

Invece, l'iniziativa assunta dall'amministratore non può essere vincolante per l'ente. Affinché lo diventi sarebbe necessaria, almeno, la ratifica successiva dell'assemblea "l'art. 1135, primo comma, n. 4), c.c., dispone che "l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni … l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea". Come chiarito da Cass., sez. II, 17.08.2017, n. 20.136, Cass., sez. II, 21.02.2017, n. 4430 e Cass., sez. II, 2.02.2017, n. 2807, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio e conferisca altresì ad un professionista legale l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria".

Insomma, se l'amministratore conferisce l'incarico da un professionista per la progettazione di un intervento di manutenzione straordinaria, tale mandato non è sufficiente a vincolare anche il condominio.

Proprio ciò che è accaduto nel caso in esame, dove la delibera assembleare di conferimento dell'incarico all'attore era del tutto mancante. Pertanto, sul punto, la domanda del professionista diretta ad ottenere il pagamento del proprio corrispettivo è stata respinta.

Bonus e utenze condominiali

Incarico per la progettazione di lavori col bonus conferito dall'amministratore: come e cosa pretendere dal condominio?

Nella vicenda in esame, il perito, incaricato dal solo amministratore dell'edificio, aveva chiesto che il convenuto condominio fosse condannato al pagamento del corrispettivo per l'opera professionale prestata.

Tale domanda era stata avanzata anche in ragione dell'ingiustificato arricchimento ricevuto dall'ente (ex art. 2041 cod. civ.). Purtroppo, però, tale domanda è stata respinta.

In un caso come questo, infatti, ottenere l'intero compenso, equivarrebbe a riconoscere l'esistenza di un contratto valido ed efficace, evidentemente, mancante "Secondo Cass., sez. I, 29.05.2019, n. 14.670, la diminuzione patrimoniale subita dall'autore di una prestazione d'opera in assenza di un contratto valido ed efficace, da compensare ai sensi del cit. art. 2041 c.c., non può essere fatta coincidere con la misura del compenso calcolato mediante il parametro della tariffa professionale e nel rispetto dei fattori di importanza dell'opera e del decoro della professione, in quanto ciò equivarrebbe a ritenere valido ed efficace un contratto di prestazione d'opera, invece assente".

Per cui, in una circostanza come quella oggetto della sentenza in commento, il prestatore d'opera, in assenza di un contratto vincolante per il condominio, può, al massimo pretendere da questi il rimborso dei costi sostenuti nonché del valore del sacrifico professionale affrontato "L'indennizzo, pertanto, oltre ai costi ed esborsi sopportati (danno emergente), deve comunque ricomprendere quanto necessario a ristorare il sacrificio di tempo, nonché di energie mentali e fisiche del professionista (lucro cessante), del cui valore si deve tener conto in termini economici, al netto della percentuale di guadagno".

La liquidazione di tale somma, quindi, può avvenire in termini equitativi, anche senza fare esplicita richiesta al giudice; tuttavia, occorre fornire al magistrato gli elementi, in base ai quali effettuerebbe questo calcolo "in caso di liquidazione equitativa ex cit. art. 1226 c.c., infatti, la parte ha l'onere di allegare e provare gli elementi di fatto sulla base dei quali il giudice effettua poi la liquidazione.

Per poter invocare la liquidazione equitativa, la parte ha l'onere di indicare almeno i dati di base del calcolo (v. Cass., sez. VI-3, 18.03.2022, n. 8941; e Cass., sez. II, 18.11.2002, n. 16.202)".

In assenza di tale prova, anche questa domanda, così come è avvenuto nella sentenza in commento, sarebbe respinta.