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Terremoto e sospensione del pagamento dei canoni di locazione.
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Terremoto e sospensione del pagamento dei canoni di locazione.

Considerazioni sul recente Decreto Sisma. Aspetti sulla ricostruzione degli immobili privati.

Avv. Maurizio Tarantino 

L'impossibilità di godimento ed utilizzazione degli immobili corrisponde alla cessazione per il conduttore del pagamento del canone?

L'impossibilità sopravvenuta. L'art. 1463 c.c. prevede che "nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito". L'impossibilità si verifica quando la situazione impeditiva non può essere superata con lo sforzo diligente (1176, 1256 c.c.); non è necessaria un'impossibilità assoluta ma non è sufficiente una mera maggior difficoltà.

La norma si spiega considerando che nei contratti sinallagmatici ciascuna prestazione trova giustificazione nella prestazione della controparte: pertanto, se una di esse viene meno, viene meno anche la causa che giustifica la controprestazione.

In particolare, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la: sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione (Cass. n. 26958/2007).

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Ipotesi di distruzione totale dell'immobile. L'evento sismico - che ha reso inagibile l'immobile - costituisce causa di risoluzione del contratto, a norma dell'articolo 1463 del Codice civile.

La situazione deve essere sopravvenuta poiché se originaria impedisce sin dall'inizio il sorgere del vincolo.

Per cui, ad esempio, se Tizio, locatore, deve consegnare a Caio, conduttore, un immobile in locazione ma l'immobile viene distrutto da un crollo, Tizio è liberato dalla propria obbligazione ma non può pretendere da Caio il versamento dei canoni di locazione. Tale inciso ha trovato riscontro nella giurisprudenza di legittimità e di merito.

Difatti, nel punto in esame, la Suprema Corte ha evidenziato che in caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta (nella specie a seguito dei danni causati da evento sismico), va esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 cod. civ., essendo inconfigurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati - sicché è da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che, se corrisposto, determina un ingiustificato arricchimento da parte del (già) locatore - e neppure essendo configurabile la possibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni medesimi nel periodo tra la cessazione dei contratti e la loro effettiva riconsegna (Cassazione, 22 agosto 2007, n. 17844).

In altro precedente, il giudice di merito ha precisato che deve dichiararsi risolto il contratto di locazione, per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore, per causa allo stesso non imputabile, nell'ipotesi in cui il godimento dell'immobile locato risulti ostacolato dall'inagibilità dell'immobile, in conseguenza del sisma.

L'impossibilità sopravvenuta di utilizzazione della cosa locata secondo l'uso convenuto e conforme alla sua destinazione, determina, difatti, l'estinzione dell'obbligazione a carico del locatore in relazione all'inutilizzabilità dell'immobile.

Peraltro, in ragione della non prevedibilità dei termini necessari per il ripristino dell'agibilità dell'immobile, neppure appare ipotizzabile una conservazione del rapporto locatizio che, di conseguenza, si risolve di diritto. (Tribunale L'Aquila del 6 marzo 2012, n. 134).

Ipotesi di distruzione parziale dell'immobile. Nel caso di rovina parziale dell'immobile - quando esso è danneggiato ma abitabile, anche parzialmente - il contratto di locazione non si estingue di diritto: in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore ha diritto di ottenere una riduzione del canone, in misura proporzionale alla riduzione di utilità conseguita (Cass. 27/02/2004, n. 3991).

Riduzione che andrà evidentemente concordata con il locatore (in mancanza di accordo verrà stabilita dal giudice) e che dovrà essere applicata per la durata del periodo necessario al ripristino dell'immobile.

Se tuttavia il conduttore non ha "un interesse apprezzabile all'adempimento parziale", il conduttore stesso potrà esercitare il diritto di recesso previsto dalla norma, liberandosi da un vincolo contrattuale che non presenta per lui più alcuna utilità (in caso di disaccordo tra le parti, l'onere di provare l'inesistenza di uno specifico interesse apprezzabile all'adempimento parziale spetterà al conduttore).

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Il recente decreto sisma: aspetti sulla ricostruzione degli immobili privati. Sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre è stata pubblica la legge di conversione del decreto terremoto, il decreto legge 189/2016.

Secondo il "decreto sisma" i beneficiari dei contributi saranno "tutti i cittadini delle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria che hanno subito un danno documentato su abitazioni e attività produttive", ha specificato il governo, chiarendo che sono stati identificati in tutto 62 comuni nei quali attuare gli interventi.

In questi, le persone interessate dal sisma potranno ottenere il 100 per cento dei contributi per le spese nelle abitazioni principali, per le attività produttive e per le seconde case.

Per chi ha invece subito "danni puntuali fuori dalle aree definite", il contributo resta integrale per le prime case, le attività produttive e le seconde case "nei centri storici e nei borghi caratteristici", mentre scende al 50 per cento per le abitazioni non principali fuori da centri e borghi.

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