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Conviene ancora comprare casa?

In questa ondata di crisi conviene investire in immobili?
Roberto Rais 

Tra i tanti effetti di questa ennesima ondata di crisi economica, vi è certamente quello relativo al ribaltamento parziale della convenienza dell'investimento immobiliare nel nostro Paese, e in altri mercati che hanno la "sventura" di condividere questa difficile fase congiunturale. Domandiamoci pertanto oggi: conviene ancora comprare una casa?

Per fornire una risposta puntuale al quesito, non possiamo che procedere per gradi. Anzitutto, dovremo cercare di comprendere cosa significhi la "convenienza".

Ovvero, vogliamo acquistare casa perché desideriamo rinunciare all'affitto, e sostituire il pagamento della locazione con il pagamento della rata del mutuo? O, ancora: vogliamo acquistare casa poiché convinti che in un'ottica di 5-10 anni possa essere l'investimento più redditizio?

Compreso cosa significhi, per ciascuno di noi, la "convenienza", dobbiamo sforzarci di effettuare qualche stima previsionale e qualche calcolo consuntivo. Ipotizzando che il nostro obiettivo sia quello di determinare la convenienza di un acquisto immobiliare finalizzato alla successiva rivendita dell'immobile entro 10 anni, o alla locazione, dovremmo senza alcun dubbio partire dall'analisi dell'attuale contesto e, in particolare, del contesto territoriale oggetto del nostro investimento (cittadino o, ancora meglio, di zona).

Il papà aiuta il figlio per l'acquisto di un immobile. Scatta il redditometro se l'incremento patrimoniale non viene provato.

Una volta capito come andrà - presumibilmente - il mercato nel corso dell'arco temporale del nostro investimento, occorre altresì stimare il costo complessivo dello stesso.

Al prezzo della casa bisognerà infatti aggiungere l'eventuale parcella dell'agente immobiliare (di norma, intorno al 3 per cento del prezzo di acquisto), i costi relativi alle perizie tecniche e agli interventi di ristrutturazione, il costo del rogito notarile e dei possibili interessi bancari nel caso in cui abbiamo intenzione di richiedere un mutuo.

Di non meno importanza, inoltre, la perdita degli interessi che si andrebbero a prendere vincolando il capitale ad es. in btp o pronti conto termine (Calcolare almeno il 3% lordo annuo).

Per non parlare dei possibili guadagni, investendo parte del capitale in azioni (Ormai i titoli sono a sconto da anni)

Sommate le singole voci componenti il costo dell'investimento, dovremmo poter ottenere il nostro "sforzo" monetario iniziale. Questo ammontare andrà quindi confrontato con il risultato atteso dall'investimento.

Agevolazione prima casa, non basta il preliminare di acquisto

Ipotizziamo ad esempio di affittare l'immobile: dal canone di locazione lordo dovremo detrarre IMU, cedolare secca e altri costi ricorrenti.

Inoltre, si dovrebbe tenere conto della potenziale morosità degli inquilini, dei danni straordinari da riparare, delle ulteriori spese e del rischio-opportunità (es. il crollo del mercato immobiliare).

Alla luce di tutte queste ponderazioni, dovremmo riuscire a comprendere se l'investimento immobiliare sia o meno conveniente per le nostre tasche e per le nostre ambizioni.

Per quanto comprensibile, più è stretto l'arco temporale dell'investimento, e minori sono le difficoltà di stima; di contro, maggiore è l'arco temporale di riferimento dell'investimento, e più ampie sono le aleatorietà di cui dovremmo tenere conto.

Il tutto, nell'auspicio che, sul lungo termine, l'immobiliare possa confermarsi ancora una volta come una scelta redditualmente adatta. Insomma il guadagno si fa quando si acquista non quando si vende.

Se lo scopo è quello di effettuare un investimento, non dobbiamo farci prendere dall'emozione e non dobbiamo avere timore a chiedere sconti del 20-30%. Patientia casus exsuperat omnes

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