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In quale modo un condomino può rinunciare ad una servitù di attraversamento e fuoriuscita di una canna fumaria sul lastrico di altro condomino?

L'estinzione del diritto di servitù per rinuncia del titolare può essere desunta indirettamente da fatti concludenti?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Tra le tante questioni che si presentano in ambito condominiale vi sono certamente anche le seguenti: la rimozione di una canna fumaria di proprietà esclusiva di un condomino è materia su cui può deliberare l'assemblea di condominio? La rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di una canna fumaria, esistente a carico del lastrico di un terzo ed in favore dell'appartamento sottostante, come deve essere fatta?

Le questioni sono state affrontate dalla Cassazione nella sentenza n. 15278/2023.

In quale modo un condomino può rinunciare ad una servitù di attraversamento e fuoriuscita di una canna fumaria? Fatto e decisione

Un legale si presentava in assemblea in forza di delega del titolare di una servitù di attraversamento e fuoriuscita di tre canne fumare i cui comignoli erano collocati sul lastrico di proprietà esclusiva di un condomino.

L'avvocato non dissentiva dalla decisione dell'assemblea (tutti i condomini risultavano favorevoli, nessuno escluso) di chiudere le canne fumarie. Questa operazione veniva eseguita da un'impresa edile incaricata dal titolare del lastrico.

A questo punto il titolare della servitù (dissentendo dal comportamento del suo stesso delegato) chiedeva il ripristino delle dette canne fumarie (che non voleva affatto dismettere). Le spese per riattivare i condotti in questione venivano anticipate dal condomino titolare del lastrico che, successivamente, agiva contro l'avvocato per essere tenuto indenne di quanto pagato all'impresa.

Il Giudice di Pace - che dava ragione all'attore - notava come il legale, in assemblea, non si fosse colpevolmente opposto in ordine alla autorizzazione alla chiusura delle canne fumarie del suo cliente.

Il Tribunale ribaltava la decisione di primo grado; in primo luogo riteneva che il testo dell'art. 67 disp. att. c.c. come modificato dalla legge n. 220 del 2012, non fosse applicabile al caso in esame (iniziato prima dell'entrata in vigore della c.d. Riforma del condominio); di conseguenza, in base al testo previgente, lo stesso giudice escludeva che la delega assembleare all'avvocato necessitasse della forma scritta.

In ogni caso lo stesso Tribunale riteneva non diligente, ex art. 1227, comma 2, c.c., la condotta del proprietario del lastrico, il quale aveva immediatamente abbattuto la canna fumaria sulla scorta di una delibera adottata in materia estranea alle attribuzioni dell'assemblea.

Il soccombente ricorreva in cassazione sostenendo, tra l'altro, che la delibera totalitaria (che comprendeva anche l'assenso del legale delegato) favorevole alla demolizione delle canne fumarie era da intendersi come un accordo di natura contrattuale; di conseguenza per lo stesso ricorrente tale decisione, voluta e sottoscritta da tutti, doveva essere eseguita, con la conseguenza che la chiusura delle canne fumarie era da considerare legittima. La Cassazione ha però dato torto al proprietario del lastrico.

Secondo i giudici supremi è pacifico, che una canna fumaria, sia pure appoggiata alla facciata del fabbricato, non sia necessariamente di proprietà comune, ma appartenga ad uno solo dei condomini.

In tal caso - come chiarisce la Cassazione - l'assemblea non può assumere alcuna decisione relativa al condotto fumario del singolo condomino. L'assemblea quindi non poteva certo deliberare di chiudere le canne fumarie del singolo condomino, mentre il proprietario della canna fumaria se avesse voluto veramente esprimere il proprio consenso all'estinzione della servitù gravante sul lastrico di terzi avrebbe dovuto conferire all'avvocato procura scritta secondo la previsione di cui all'art. 1392 c.c. Mancando tale procura scritta e tenendo conto che la delibera era radicalmente nulla, il titolare del lastrico non avrebbe dovuto demolire le canne fumarie, anticipare le spese dell'operazione, ritenere valida la decisione assembleare, confidare nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato (l'avvocato) che aveva speso il nome del condomino titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta.

Considerazioni conclusive

La sentenza in commento ribadisce che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi.

A tale proposito le Sezioni Unite hanno già chiarito che una delibera può essere nulla per impossibilità dell'oggetto, in senso materiale (delibera in concreto inattuabile) o in senso giuridico (delibere che riguardano la proprietà del singolo condomino), da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della delibera (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).

Ne consegue che l'espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell'impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell'edificio condominiale non rientra tra le attribuzioni dell'assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di una canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell'immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell'art. 1350, numeri 4 e 5, c.c. (Cass. civ., sez. II, 02/02/2021, n. 2316; Cass. civ., sez. II, 30/03/1985, n. 2228; Cass. civ., Sez. II, 05/02/1980, n. 835). In ogni caso la canna fumaria passante attraverso una proprietà individuale costituisce opera stabilmente posta a servizio di una diversa proprietà e, quindi, non può essere rimossa dal proprietario del fondo servente.

Sentenza
Scarica Cass. 31 maggio 2023 n. 15278
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