Che in un balcone verandato sia allocato il vano cottura è cosa usuale in molte abitazioni ubicate in condominio e non.
Accade anche, questo ci racconta un nostro lettore, che il balcone sia usato per cucinare nonostante mantenga intatte le sue caratteristiche originarie, cioè quelle di normale balcone aggettante.
Prim'ancora del quesito sgombriamo in campo da ogni dubbio: usare il balcone aperto per cucinare è in linea di massima consentito. Le eccezioni riguardano modalità d'uso ed eventuali divieti assoluti contenuti in atti condominiali o disposizioni regolamentari locali.
Cucinare sul balcone in condominio: il quesito
"Iniziamo dalla domanda del nostro lettore, che espone il seguente caso: "Buona sera amici di Condominioweb. Ho questo problema.
Abito con la mia compagna in un monolocale: non è striminzito, ma alcune cotture lasciano il tutto impregnato di odori, non essendoci una cappa della cucina adeguata.
Abbiamo un piccolo balconcino che affaccia sul cortile interno e quando vogliamo cucinare fritture posizioniamo un fornelletto da campo che poi ritraiamo al termine.
Un vicino non ha gradito quell'uso, ci ha detto che è vietato e l'ha segnalato all'amministratore che ci ha detto di evitare in quanto vietato.
Gli abbiamo chiesto da quali norme ed ha specificato che si tratta delle normali regole del buon vivere che impongono un differente contegno. Ha ragione? Basta panzerotti fritti sul balcone?"
Potreste provare con una panzerottata condominiale, magari i vicini si ammansirebbero. Battutacce a parte, è necessario affrontare la questione. Di fondo l'amministratore potrebbe anche non aver torto, ma sicuramente il divieto, se non esistono particolari prescrizioni, non può dirsi assoluto ed aprioristico. Vediamo perché.
Uso del balcone: diritti e doveri dei condomini
Quando si utilizza un bene in proprietà esclusiva ciascuno a diritto di farlo in modo pieno, pur sempre nel rispetto dei diritti degli altri.
Esempio: ai sensi dell'art. 833 c.c. è posto divieto nell'uso della proprietà esclusiva di porre in essere atti emulativi, ossia comportamenti che abbiano quale unico scopo quello di nuocere o recare molestia ad altri.
Quanto agli atti emulativi, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "l'elemento decisivo al riguardo è costituito dalla mancanza di un apprezzabile vantaggio dell'atto per colui che lo compie, posto che l'assenza di qualsiasi giustificazione di natura utilitaristica dal punto di vista economico e sociale rivela la mera ed esclusiva intenzione di nuocere o recare molestia ad altri e dunque lo scopo emulativo dell'atto stesso; a diverse conclusioni deve invece giungersi allorché l'atto determini comunque una utilità per il suo autore [...] in questi casi è prevalente sulla eventuale intenzione di nuocere o di recare molestia ad altri il perseguimento di un interesse concreto e di una utilità effettiva ricollegabili alle facoltà di godimento del diritto, cosicché il suo esercizio è meritevole di tutela" (Cass. 11 aprile 2001 n. 5421).
In ogni caso l'uso di un bene in proprietà esclusiva non deve essere pericoloso.
Uso del balcone: divieto di immissioni, regolamento condominiale e decoro dell'edificio
Tralasciata l'ipotesi che l'atto di cucinare sul balcone possa rappresentare un atto emulativo (ci pare evidente che quella condotta abbia un'intrinseca utilità per chi la pone in essere) va comunque considerato che quell'attività possa effettivamente essere molesta.
Il riferimento cui si accennava poc'anzi è alle immissioni intollerabili di fumi ed odori. Il carattere episodico incide sicurante sulla tollerabilità dell'atto, anche se non è di per sé garanzia di legittimità.
In che modo ci si può difendere dagli odori sgradevoli nel condominio?
Si tratta di una questione che va valutata caso per caso in ragione delle specifiche circostanze spazio-temporali ascrivibili alla specifica condotta: la cucina quotidiana di frittura sul balcone è diversa da quella sporadica.
Quanto al regolamento condominiale occorre operare una distinzione tra quello assembleare, che non può in alcun modo vietare forme di utilizzo delle parti di edificio in proprietà esclusiva, e quello contrattuale, il quale invece può contenere queste limitazioni.
Al riguardo, infatti, è stato affermato che «in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte» (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Come dire: un regolamento condominiale contrattuale potrebbe vietare a priori di cucinare sul balcone.
In disparte le prescrizioni regolamentari, ove cucinare sul balcone abbia un impatto sul decoro dell'edificio, l'attività in esame potrebbe essere impedita per tale ragione (impedita, s'intende a seguito di verifica giudiziale).
La condotta del nostro lettore, fornelletto da campo rimosso dopo ogni attività ci pare possa non essere ricondotta in questa ipotesi.
Residua la possibilità di un divieto contenuto nel regolamento di polizia urbana, ma il fatto che il balcone aggetti su parte privata ci porta a ipotizzare che si tratti d'una ipotesi remota.
Posso mettere la cucina sul balcone?
Cucinare sul balcone in condominio: problematiche e limiti
Da questa breve analisi delle norme che possono riguardare l'attività in esame è possibile trarre le seguenti conclusioni:
- cucinare sul balcone è di norma attività lecita;
- può essere vietato cucinare sul balcone a prescindere se ciò viene prescritto dal regolamento condominiale contrattuale o di polizia locale;
- si può vietare di cucinare sul balcone a seguito di accertamento della natura intollerabile delle immissioni di odori e fumi;
- può essere vietato cucinare sul balcone in caso di violazione del decoro dell'edificio.
Al nostro lettore, dunque, ci vien da dire… se rispetta le regole e non ci sono divieti, buon appetito!
