La mediazione in condominio è obbligatoria soltanto quando vengano in gioco le disposizioni di cui agli artt. 1117 ss. c.c. e 61 ss. disp. att. c.c. Di conseguenza la domanda di rimborso delle spese condominiali che una comproprietaria vanti nei confronti degli altri comproprietari non può definirsi una controversia condominiale ai fini di cui sopra.
In un caso del genere la mediazione non sarà quindi obbligatoria, ai fini e per gli effetti di cui all'art. 5 D.Lgs. 28/2010, ossia non rileverà ai fini della procedibilità del relativo giudizio, ferma restando la possibilità di svolgere comunque la procedura per tentare una soluzione conciliativa della lite. Lo ha chiarito il Tribunale di Genova con la recente sentenza n. 3093 del 27 novembre 2024.
La mediazione delle controversie condominiali.
Nella specie una condomina aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per la ripetizione di un asserito credito vantato nei confronti degli altri comproprietari di un immobile sito in un edificio condominiale per il rimborso delle spese condominiali dalla stessa versate all'amministratore.
I destinatari dell'ordine giudiziale di pagamento si erano opposti contestando, in via preliminare, il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione di cui all'art. 5 D.Lgs. 28/2010, trattandosi, a loro modo di vedere, di una controversia di natura condominiale. Il Tribunale di Genova, nel pronunciarsi su detta eccezione, ne ha dichiarato però l'infondatezza.
Il Giudice ha evidenziato che l'art. 5 D.Lgs. 28/2010 prevede che, quando l'azione sia stata introdotta con ricorso per decreto ingiuntivo, sia onere della parte che ha depositato la domanda monitoria presentare l'istanza di mediazione a un organismo competente.
Il primo comma del predetto art. 5 stabilisce che la mediazione è condizione di procedibilità della domanda soltanto nel caso in cui un soggetto intenda esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia rientrante nelle materie ivi elencate, tra le quali è appunto annoverata quella condominiale. L'art. 71-quater delle disposizioni di attuazioni del Codice Civile stabilisce però che per controversie in materia condominiale si intendono soltanto quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice (artt. 1117 ss.) e degli articoli da 61 a 72 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice.
Il Tribunale ha quindi ritenuto che la controversia portata al suo esame non rientrasse nella materia condominiale, dal momento che il credito oggetto del procedimento monitorio non era un credito richiesto dal condominio nei confronti dei condomini, in violazione delle norme richiamate dalle disposizioni in precedenza citate, ma un asserito credito per il rimborso di spese condominiali sostenute/pagate da una comproprietaria nei confronti degli altri comproprietari di una singola unità immobiliare sita nell'edificio condominiale.
Mediazione in condominio. Quali sono i requisiti di procedibilità?
Mediazione condominiale: obblighi e limitazioni da considerare
La mediazione è condizione di procedibilità del giudizio soltanto nei casi espressamente individuati dal Legislatore (art. 5 D.Lgs. 28/2010) e la c.d. riforma Cartabia ha ampliato il novero delle materie, aggiungendovi, in particolare, la somministrazione.
Le "controversie condominiali", come detto, rientrano in questo gruppo, e con detto termine, come chiarito dall'art. 71-quater Disp. att. c.c., si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice Civile e degli articoli da 61 a 72 delle relative Disposizioni di attuazione.
Quindi occorrerà in primo luogo chiedersi se la singola controversia sia o meno qualificabile come "condominiale", ai sensi e per gli effetti di cui alla predetta disposizione.
Vi rientrano sicuramente le impugnazioni delle deliberazioni assembleari e l'opposizione al decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto dall'amministratore per il mancato pagamento degli oneri condominiali, mentre ad esempio la giurisprudenza di merito ha ritenuto che non sia sottoposta a condizione di procedibilità l'azione volta alla revoca giudiziale dell'incarico conferito all'amministratore.
La mediazione obbligatoria risulta invece inapplicabile nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione, nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino all'eventuale mutamento del rito, nonché nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'articolo 703, terzo comma, c.p.c.
