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In caso di violazione del regolamento ed occupazione illecita del portico con tavolini e sedie da parte del conduttore, il condomino-locatore è esonerato da ogni responsabilità?

Il condomino-locatore è responsabile solo per le sue dirette violazioni? La questione è stata affrontata dalla Corte di Appello di Roma
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Per espressa previsione normativa (art 1117 c.c.) i portici rientrano nel novero dei beni comuni, se non risulta il contrario dal titolo.

Molto spesso però i proprietari di locali commerciali occupano questo spazio comune in modo illegittimo.

I rapporti condominiali si fondano sul principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione; di conseguenza è pacifico che si possano collocare in un'area condominiale i tavolini di un bar, purché tale utilizzo, per la limitatezza dello spazio e del tempo dell'occupazione, non si trasformi in un'appropriazione in via esclusiva dell'area condominiale.

Bisogna sempre tenere a mente che è vietato al singolo condomino attrarre la cosa comune, o una parte di essa, nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e, perciò, sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.

Naturalmente non si può escludere che una clausola del regolamento vieti l'occupazione anche temporanea del portico: in tal caso perde ogni rilevanza accertare se tavolini e sedie incidano negativamente, limitandola e rendendola disagevole, sulla destinazione del porticato.

La collocazione di tali manufatti rende comunque illegittimo il comportamento del condomino. Questo principio vale anche per il conduttore del condomino. Si pone allora la seguente questione: in caso di occupazione illecita del portico da parte del conduttore, il condomino-locatore è esonerato da ogni responsabilità? Il condomino-locatore è responsabile solo per le sue dirette violazioni,

o anche in relazione alle violazioni poste in essere dal conduttore?

Le risposte sono contenute nella recente decisione della Corte di Appello di Roma n. 4765 dell'11 luglio 2022.

Portico condominiale, violazione del regolamento da parte del conduttore e responsabilità del condomino-locatore: la vicenda

Una società immobiliare - condomina locava un locale ad altra società che occupava stabilmente il porticato condominiale con tavolini e sedie, nonché contenitori per il vetro.

Secondo gli altri condomini, però, tale occupazione era illecita per palese violazione di una clausola del regolamento che vietava di occupare in qualsivoglia modo le parti comuni ed in particolare con arredi e mobili di qualsiasi tipo; in mancanza di un accordo bonario il condominio citava in giudizio locatrice e conduttrice chiedendo, in via cautelare, la condanna delle convenute all'immediato sgombero del portico e, nel merito, la condanna delle stesse società al risarcimento dei danni per l'illecita occupazione del detto spazio comune.

Secondo la collettività condominiale la stabile occupazione del porticato era pregiudizievole, sia sotto il profilo della tranquillità, salute e sicurezza, sia in ragione delle difficoltà per accedere allo stabile condominiale, avendo tavoli, sedie e contenitori in vetro reso disagevole tale accesso.

La società condomina sottolineava la sua estraneità alla vicenda processuale, avendo concesso in locazione solo il locale e non anche il portico, occupato autonomamente dalla società conduttrice.

La conduttrice, invece, sosteneva di essere stata autorizzata dalla proprietaria ad occupare il porticato; in ogni caso, sosteneva che l'occupazione del porticato non incideva sul pari uso degli altri condomini, i quali, pertanto, non avevano potuto subire alcun danno.

Il Tribunale riteneva responsabile dell'occupazione abusiva la sola conduttrice che non aveva provato di essere stata autorizzata dalla locatrice ad occupare il porticato. In ogni caso lo stesso giudice condannava la conduttrice al risarcimento danni, somma determinata equitativamente tenendo conto del valore locativo dell'area come indicato dal condominio.

La soccombente società conduttrice si rivolgeva alla Corte di Appello contestando la sentenza per avere escluso la responsabilità, quantomeno solidale, della locatrice e per averla condannata al risarcimento dei danni in via esclusiva.

La decisione

La Corte di Appello ha ricordato che, in caso di locazione, il conduttore è tenuto all'osservanza delle norme regolamentari e legali, poiché egli, detenendo il bene a nome del condomino locatore, non può trovarsi in una posizione giuridica diversa da quella del condomino locatore; tuttavia - come precisa lo stesso giudice - è altrettanto vero che non viene meno la responsabilità del locatore verso il condominio per eventuale inosservanza delle norme regolamentari e legali da parte del conduttore; naturalmente sempre che chiaramente sussista una sua culpa in eligendo o una sua culpa in vigilando, o, comunque, l'omissione di una qualche iniziativa "per far cessare lo stato antigiuridico", anche ponendo termine al rapporto locativo o, quanto meno, condizionandolo al rigoroso rispetto delle prescrizioni regolamentari e legali.

Alla luce di questi principi la Corte ha riconosciuto la concorrente responsabilità della locatrice che non solo non ha avuto alcuna reazione dopo l'occupazione del porticato, in tal modo consentendo al conduttore di persistere nel godimento illecito dell'immobile, ma ha cercato pure di favorire tale occupazione, opponendosi, anche in via giudiziale alle pretese del condominio.

I giudici di secondo grado hanno condannato a titolo risarcimento danni per l'occupazione illegittima la società locatrice e quella conduttrice, in solido, al pagamento di una somma (oltre interessi legali dalla pronuncia della sentenza fino al soddisfo), in favore del condominio.

Gli stessi giudici però hanno sottolineato che il pregiudizio non può essere quantificato tenendo conto del valore locatizio dell'area. Il pregiudizio risarcibile infatti è solo "il disagio" che i condomini hanno subito per non aver potuto fruire del porticato secondo la sua destinazione (dare accesso al fabbricato) in modo agevole, tranquillo e sicuro in ragione dell'occupazione del medesimo (ecco perché la somma da risarcire è passata da € 37.800,00 a € 20.000,00).

Sentenza
Scarica App. Roma 11 luglio 2022 n. 4765

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