Strumenti legali per ottenere l'accesso ai documenti condominiali
L'amministratore nega ingiustamente l'accesso ai documenti condominiali? Il condomino che si ritiene leso nel diritto sancito nell'art. 1130 bis c.c., può adottare diversi strumenti processuali per ottenerli: il procedimento ex art. 702 bis c.p.c., il provvedimento di natura cautelare, introdotto col ricorso ex art. 700 c.p.c. ed anche l'ingiunzione di consegna di cose, ex art. 663 c.p.c. La caratteristica di tali procedure è la natura sommaria, ovvero sono fondati sulla celerità ed immediatezza dell'emissione del provvedimento da parte del giudice competente adito, e, proprio per loro natura, non necessitano espletarsi preliminarmente né il procedimento di media conciliazione (d.lgs n. 28/201), né, tantomeno, la convenzione in negoziazione assistita (l. n. 162/2014).
Però non va sotteso un passaggio fondamentale: l'onere di provare che l'amministratore non abbia consentito la possibilità di esercitare il diritto all'accesso ai documenti condominiali -perciò è stato inadempiente- è tutto in capo ai condomini (in tal senso Trib. Benevento 14 maggio 2013, n. 776; Cass civ. sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650).
Fatta tale doverosa premessa, passiamo alla disamina degli strumenti processuali a disposizione dei condomini.
Procedura sommaria per la richiesta di documentazione condominiale
Il procedimento sommario di cognizione è stato introdotto nell'ordinamento processuale italiano dalla l. n. 69/2009, quale vero e proprio rito alternativo al processo a cognizione ordinaria, ispirato all'esigenza di rendere più celere la definizione delle controversie, nell'ambito dell'opera di semplificazione avviata dal legislatore e culminata con l'emanazione del d.lgs. n. 150/2011.
La disciplina del "Procedimento sommario di cognizione", contenuta negli artt. 702-bis, 702-ter e 702-quater c.p.c., all'interno del Capo III-bis, Titolo I, Libro IV del codice di procedura civile, c.d. a regime "facoltativo.
Il procedimento prevede, infatti, che la conoscenza dei fatti ai fini della decisione venga acquisita attraverso un'istruttoria particolarmente semplificata, tale da assicurare una accelerazione dei tempi del giudizio (realizzando la finalità che sta, appunto, alla base dell'introduzione dell'istituto nell'ordinamento processuale) la cui concreta determinazione è rimessa alla discrezionalità del giudice, mentre sotto il profilo della cognizione, si ha pur sempre una cognizione piena delle domande e delle eccezioni delle parti.
Strumento processuale, pertanto, sempre più adottato per l'inerzia ingiustificata del capo condominio nei confronti dei richiedenti-condomini in ordine alla consegna di determinati documenti condominiali.
Tale procedimento può essere utilizzato anche nel caso in cui un Amministratore, scaduto il suo mandato e non riconfermato dall'assemblea dei condomini, ometta di consegnare la documentazione inerente alla sua gestione al nuovo Amministratore, impedendo, di fatto, l'utile proseguimento dell'amministrazione.
Sicché il potere-dovere di "compiere atti conservativi", riconosciuto all'Amministratore di Condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere anche le necessarie misure cautelari, avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni (Trib. Catania 20 luglio 2018 n. 6304).
Per evitare la paralisi gestionale, il nuovo Amministratore è legittimato, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, ad agire tramite la procedura prevista dall'art. 702-bis c.p.c.
In ogni caso, l'inadempimento che si è perpetrato per un lasso di tempo non irrilevante legittima l'applicazione di una penale per ogni giorno di ritardo, a far data dall'emissione del provvedimento cautelare che dispone la condanna alle consegne (Trib. Palermo 23 gennaio 2018).
Infatti, unitamente al ricorso ex art. 702-bis c.p.c., ad esempio si potrà chiedere anche ex art. 614-bis c.p.c. la condanna al pagamento di una somma equitativamente determinata per ogni giorno di ritardo nella consegna.
Ritardo che comincia a decorrere dalla notifica del provvedimento che ordina la consegna stessa.
Procedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c.
Il presupposto di ammissibilità della tutela cautelare atipica prevista dall'art. 700 c.p.c. è la sussidiarietà del rimedio d'urgenza, nel senso che ad esso non può ricorrersi qualora sia invocabile altra misura cautelare tipica.
Requisiti necessari per accedere alla tutela interinale d'urgenza risiedono nella sussistenza del fumus boni juris, consistente in un apprezzamento, in termini probabilistici, della fondatezza della domanda, e del periculum in mora, costituito dal fondato motivo di temere che, nelle more del giudizio ordinario, il diritto azionato possa subire un pregiudizio imminente ed irreparabile. Nel caso in cui uno dei due elementi manchi, il ricorso non potrà trovare accoglimento.
Nell'àmbito della realtà condominiale, può verificarsi il caso in cui un Amministratore, scaduto il suo mandato e non riconfermato dall'assemblea dei condomini, ometta di consegnare la documentazione inerente alla sua gestione al nuovo Amministratore, impedendo, di fatto, l'utile proseguimento dell'amministrazione, come nel procedimento di cognizione sommaria.
L'omissione di tale obbligo costituisce presupposto per l'accoglimento del ricorso d'urgenza e, all'esito della consegna, dell'azione per il risarcimento di eventuali danni.
Dopo le modifiche introdotte dalla legge di riforma del Condominio, però, l'obbligo di consegna non è più imposto dall'art. 1713 c.c. ma dal combinato disposto dell'art. 1129 c.c. e del successivo art. 1130, n. 8), c.c.
Va, altresì, precisato che singoli condòmini possono agire in via cautelare urgente (ex art. 700 c.p.c.) nei confronti dell'ex Amministratore ed anche dell'Amministratore in carica, per ottenere in tempi brevi la consegna della documentazione e relativi giustificativi afferenti la gestione contabile (Trib. Napoli, ordinanza, 30-31 marzo 2015).
Dunque, tale strumento processuale cautelare è sicuramente adottabile dal condominio che sia sentito leso nel diritto di informazione della mancata acquisizione della documentazione condominiale.
Ecco cosa fare se l'amministratore non restituisce in tempo i documenti
Ingiunzione dei documenti, ex art. 633 c.p.c.
Il ricorso per ingiunzione è previsto non solo per i pagamento di somme, bensì anche per la consegna di cose e ben si attaglia al diritto alla consegna di cose mobili determinate, come i documenti condominiali.
Il procedimento di ingiunzione è un procedimento speciale sommario (artt. 633 c.p.c. e ss), con il quale il titolare di un credito certo liquido ed esigibile, fondato su prova scritta, può ottenere, mediante presentazione di un ricorso al giudice competente, un provvedimento (decreto ingiuntivo) con il quale ingiunge al debitore di adempiere l'obbligazione (di pagamento o consegna) entro quaranta giorni dalla notifica, avvertendo che entro il medesimo termine può proporre opposizione, ex art. 645 c.p.c., (trasformando così il procedimento da sommario ad ordinario) e che, in mancanza di opposizione si procederà all'esecuzione forzata.
Altro oggetto del diritto di credito che può essere fatto valere attraverso lo stesso procedimento per ingiunzione riguarda la pretesa del creditore alla consegna di una cosa determinata. Deve necessariamente trattarsi di un bene mobile.
Si è ritenuto che un rimedio per ottenere dall'Amministratore di Condominio la documentazione afferente il Condominio, illegittimamente detenuta, è il ricorso per ingiunzione per consegna di documenti.
Parliamo sia del caso di reiterata richiesta di un condominio per la visione di alcune documenti condominiali (estratti conto, contratti ecc.), ma anche nel caso di mancata consegna dei documenti da parte dell'Amministratore uscente per dimissioni o revoca (assembleare o giudiziale) (Trib. Ariano Irpino 24 aprile 2007; App. Brescia 27 ottobre 2007).
Anche in tal ricorso può essere inserito una richiesta di condanna al pagamento di una somma determinata in via equitativa dal giudice per ogni inadempimento, ritardo o violazione dell'obbligo sancito nell'eventuale provvedimento di accoglimento monitorio.
La norma che prevede tale forma di esecuzione informa specifica è l'art. 614 - bis c.p.c. (Trib. Palermo 23 gennaio 2018).
Il diritto alla visione e produzione e/o invio dei documenti condominiali
