Non è sufficiente la sola maggioranza qualificata a rendere legittima la delibera che dispone la dismissione di un impianto centrale. Tale decisione costituisce un'innovazione vietata e per essere valida richiede il consenso unanime dei condomini.
In caso contrario ogni partecipante al condominio potrà impugnare la decisione illecita senza limiti di tempo per far valere in giudizio il diritto al ripristino dell'impianto comune (che è stato illegittimamente disattivato dall'assemblea dei condomini) e/o il diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla soppressione del servizio comune (e il proprietario-locatore, contrario alla dismissione dell'impianto e costretto ad effettuare spese non volute e non preventivate, ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni subiti).
Attenzione però che è radicalmente nulla quella delibera che, in assenza di un consenso prestato da tutti i condomini (e/o in violazione di norma del regolamento), miri a sottrarre i beni comuni alla loro destinazione, rendendoli inservibili.
Non sempre però è possibile affermare che i condomini con delibera a maggioranza hanno voluto sopprimere gli impianti comuni.
A tale proposito merita di essere segnalata una decisione della Corte di Appello di Napoli (sentenza n. 3900 del 20 settembre 2022).
Morosità condominiale, ritiro del serbatoio in comodato d'uso ed esistenza degli impianti condominiali di acqua e gas: la vicenda
Una condomina impugnava una delibera al fine di sentir dichiarare la nullità/annullabilità della delibera assembleare avente ad oggetto "Eliminazione impianti condominiali di acqua e gas e diversa utilizzazione dell'area serbatoi".
L'attrice notava che è nulla la delibera con cui l'assemblea condominiale decide a maggioranza semplice e/o qualificata la eliminazione degli impianti centralizzati di acqua e/o gas, poiché essa rende inservibile al singolo condomino una cosa comune.
Riteneva perciò invalida la delibera impugnata atteso che, senza il suo espresso dissenso (manifestato in assemblea per mezzo del suo delegato), non era stata adottata all'unanimità.
In ogni caso l'attrice evidenziava, altresì, di aver scoperto di non poter accedere all'erogazione del gas nella propria abitazione, essendo stato rimosso il serbatoio che serviva l'impianto condominiale; di conseguenza sosteneva di essere impossibilitata ad usufruire personalmente dell'abitazione, resa di fatto inservibile per qualsiasi altro diverso uso (locazione e/o vendita). Infine quantificava i danni.
Il Condominio - che si costituiva in giudizio - faceva presente che, l'assemblea dei condomini non aveva mai deliberato l'eliminazione degli impianti condominiali di acqua e gas, bensì l'eliminazione del solo serbatoio dell'acqua (perché in disuso dopo l'apposizione di sigilli da parte del fornitore a causa della pregressa morosità non sanata), nonché la riconsegna del serbatoio del gas alla ditta proprietaria, che l'aveva concesso in comodato al condomino in cambio della garanzia di un "minimo" di consumo, non verificatosi negli ultimi anni proprio per l'inutilizzo da parte dei condomini allacciati all'impianto, tra cui la stessa attrice (nei condomini non serviti da metano non è raro che un fornitore installi un serbatoio che viene concesso in comodato d'uso con l'impegno dei condomini di un consumo minimo. Questo significa semplicemente che il serbatoio rimane di proprietà del fornitore ed il cliente - condominio lo utilizza per il tempo necessario). Il Tribunale dava torto all'attrice. La questione veniva sottoposta all'attenzione della Corte di Appello.
L'importanza dell'autoclave negli edifici condominiali
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha dato ancora torto alla condomina. La CTU ha evidenziato che l'impianto condominiale idrico non è stato affatto soppresso ma, a causa di vecchie pendenze irrisolte e dell'apposizione dei sigilli al contatore da parte del fornitore, non è risultato più utilizzabile.
Allo stesso modo l'impianto del gas è risultato attualmente esistente ma non funzionante per mancanza del serbatoio. Quest'ultimo è stato rimosso dalla società che lo aveva concesso ai condomini in comodato d'uso; in ogni caso è emersa l'effettiva presenza della tubazione che parte dal serbatoio (mancante da una certa data) diramandosi poi in ogni appartamento. Del resto il serbatoio non è parte integrante dell'impianto, in quanto esso rappresenta la fornitura del gas, o meglio il contenitore dello stesso.
In ogni caso un serbatoio può essere autonomamente installato da un condomino senza gravare sugli altri partecipanti al condominio.
Alla luce di quanto sopra la Corte, quindi, ha potuto constatare che gli impianti condominiali di acqua e gas non sono stati dismessi.
