In materia di condominio, le tabelle millesimali sono ricorrente motivo di lite che investe contestazioni sui criteri adottati nella loro redazione, sovente, per assenza di conformità o corrispondenza allo stato di fatto dell'unità immobiliare con riferimento al valore proporzionale attribuito.
A tal riguardo, non possiamo ignorare come l'argomento abbia indubbia rilevanza in ragione del fatto che eventuali errori presenti nelle tabelle millesimali si riflettono, inevitabilmente, nella loro applicazione dando origine ad un contenzioso che attiene alla ripartizione dei costi per gli oneri afferenti alle parti comuni, ovvero alla misura della partecipazione al contributo di spesa da parte di ciascun condomino.
In conseguenza, è di tutta evidenza come tabelle erronee possano comportare un pregiudizio per il singolo condomino, laddove al medesimo sia assegnato un valore non proporzionale alla sua proprietà, per cui allo stesso risultano imputate spese maggiori di quelle realmente dovute.
La recente sentenza resa dal Tribunale di Palermo (n. 300 del 21 gennaio 2025) interessa l'impugnazione di una delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese per le opere di manutenzione straordinaria approntate dal direttore dei lavori nello stabile comune di un edificio, all'uopo rilevando che quest'ultimo è composto, per la sua specifica struttura, in tre distinti condomini.
A sostegno della domanda avanzata, il nudo proprietario e l'usufruttuario di un immobile ubicato nel compendio immobiliare de quo hanno denunciato l'avvenuta applicazione di tabelle non più attuali, in quanto superate dalla approvazione successiva di altre, rilevando la violazione degli art. 1123 c.c. e ss, con contestuale domanda di revisione ad emenda degli errori determinati rilevati in quelle adottate, con richiesta di condanna alla refusione delle maggiori spese corrisposte nel tempo in forza delle stesse.
In proposito, è opportuno precisare come, nel caso, il Giudicante ha operato una scrupolosa e puntuale ricognizione della fattispecie, richiamando la normativa vigente ed i principi enunciati dalla Giurisprudenza, all'uopo rilevando la ragionevolezza delle doglianze sollevate in considerazione della individuazione dell'errore determinante contestato il cui accertamento è stato confermato in sede di consulenza tecnica d'ufficio (CTU), stante la domanda di revisione formulata ai sensi e per gli effetti dell'art. 69 disp. att. c.c.
Legittimazione ad agire per violazione dei criteri ex art. 1123 c.c.
Per una compiuta disamina della questione, appare doveroso rappresentare le circostanze che attengono al caso in concreto, utili ed indefettibili per poter comprendere la motivazione della sentenza con la quale è stata accolta l'impugnazione promossa.
Nella vicenda de qua, gli attori hanno esposto che l'edificio su cui insiste il loro immobile, per la sua fisionomia particolare, è composto da tre distinti condomini.
La delibera impugnata ha ripartito la spesa per opere di manutenzione straordinaria applicando una tabella millesimale erronea in quanto computa, nell'attribuzione dei loro millesimi, la porzione del loro immobile che ricade in altro condominio, distinto da ulteriore e diversa particella.
Gli attori hanno dunque, precisato l'errore, obiettivamente verificabile, che incide sulla validità delle tabelle millesimali applicate, deducendo, con un primo motivo, che le stesse sarebbero superate dalla adozione di nuove tabelle e, con un secondo, che, comunque, quelle applicate violano il disposto di cui all'art. 1123 c.c. in quanto non proporzionali al valore della loro proprietà chiedendo la revisione sulla base del dispoto dell'art.69 disp. att. c.c.
Preso atto delle censure mosse, il Giudice ha rilevato come la domanda debba essere accolta sulla base del secondo motivo, ritenuto che la delibera con cui erano state approvate le nuove presunte tabelle era stata oggetto di revoca dal condominio, seppur quest'ultimo aveva riconosciuto la opportunità di una revisione delle stesse affidando l'incarico ad un consulente tecnico a tale fine.
Tanto premesso, nella vicenda che ci occupa, è confacente ricordare che in aderenza al disposto dell'art. 1137 c.c., sono annullabili tutte le delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, ove esistente, tanto per vizi di forma che di sostanza.
Venendo alla questione relativa alla impugnazione per vizi nella ripartizione delle spese, non possiamo esimerci dall'evocare il disposto di cui all'art. 1123 c.c., che detta il criterio generale per la imputazione degli oneri sulle parti comuni, precisando che, negli articoli successivi del Codice Civile, sono individuati ed illustrati ulteriori criteri determinati per scale, ascensori, lastrici solari etc.
Ebbene, nell'ipotesi in cui il condominio abbia approvato, con delibera, la modifica dei criteri di ripartizione previsti dalla legge (o dal regolamento) di tal guisa da essere valevole anche per il futuro, la stessa è da ritenersi nulla. Diversamente, qualora la medesima abbia una valenza solo attuale, ovvero solo con riferimento al riparto di una spesa specifica, questa sarà annullabile.
Ne deriva come, è certo l'interesse degli attori alla impugnazione ritenuto e considerato che l'errore determinate censurato attiene all'erroneo computo dei loro millesimi, nella tabella applicata, di una porzione del loro appartamento che insiste su altro condominio, così determinando un pregiudizio economico derivandone l'imputazione di maggiori costi.
Al contempo, nella medesima impugnazione, gli attori hanno chiesto la revisione delle tabelle per scongiurare il verificarsi di altre situazioni analoghe.
Revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. Codice Civile
Ferma la ricostruzione svolta, nella trattazione della questione, è dirimente il richiamo all'art. 69 disp. att. c.c. ove è riconosciuto il diritto, anche di un solo condomino, di chiedere la rettifica o modifica dei valori indicati nelle tabelle millesimali al ricorrere di due ipotesi: (i) quando risulta che sono conseguenza di un errore e (ii) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Il disposto sopra riportato è limpido nel circoscrivere l'ambito applicativo alla prova della sussistenza di uno o di entrambi i presupposti menzionati che si attualizzano nella presenza di un errore nella redazione delle tabelle per il criterio oggettivo adottato e/o per intervenute modifiche allo stato di fatto dell'immobile che altera il valore proporzionale dello stesso.
Nella fattispecie, l'obiezione avanzata concerne la prima ipotesi, un errore determinante costituito dalla oggettiva divergenza tra il valore effettivo della unità (essendo compresa in due diversi condomini) ed il valore tabellare previsto ed applicato con la delibera impugnata.
Gli attori hanno, quindi, illustrato ed indicato l'errore che vizia le tabelle, circostanziando elementi utili tali da indurre alla indagine mediante l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
Invero, l'orientamento della Giurisprudenza afferma che <la prova sulla sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili> (Cass. Civ. n. 21950/2013).
Nel corso delle operazioni peritali che sono state esperite, è stata accertata la correttezza della doglianza formulata, essendo stato confermato l'errore determinante contestato e, pertanto, la sua incidenza sulla attribuzione dei millesimi e sulla ripartizione delle spese.
Sul punto, a conforto, è appropriato rammentare l'orientamento della Giurisprudenza di Legittimità secondo cui <l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto> (ex pluribus multis Cass. Civ. n.1848/2018).
Nella istruttoria, dunque, è stato appurato l'errore nella applicazione del coefficiente oggettivo adottato nella formazione delle tabelle, che attiene alla superficie computata, incidendo sulla validità delle tabelle millesimali rispetto al caso concreto.
Al contempo, in ordine alla domanda di ripetizione delle maggiori spese corrisposte nel tempo per l'applicazione delle tabelle de quibus, rettamente il Giudice ha respinto la domanda, in quanto può essere proposta solo successivamente all'ottenimento di revisione giudiziale delle stesse con sentenza avente valore costitutivo, promuovendo giudizio per indebito arricchimento.
Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha accolto la domanda annullando la delibera impugnata e disponendo la sostituzione delle tabelle millesimali con quelle redatte dal CTU in corso di causa.