Nell'ambito della disciplina che interessa il condominio, sono di indubbia rilevanza le disposizioni che regolano la convocazione della assemblea, la costituzione e manifestazione del diritto di voto nella stessa ed il potere di impugnare le delibere assunte in tale sede, qualora sia dedotta la violazione di norme di Legge da parte degli aventi diritto.
Nella vertenza in esame, il tema centrale della questione portata avanti al Tribunale di Termini Imerese (sent. n.768 del 2 giugno 2025) attiene all'esame e verifica dei presupposti che devono sussistere per poter riconoscere lo status di condomino, o meglio la legittimazione attiva di colui che contesta la validità di una decisione adottata dalla assemblea.
L'indagine del Giudicante non investe, dunque, tanto il merito dell'oggetto della delibera quanto l'esistenza della qualità di condomino nel soggetto che ha proposto la impugnazione contro la stessa.
Fatto e decisione
Tizio, nella veste di proprietario di un posto roulotte all'interno di più ampio complesso immobiliare, ha avanzato impugnazione avverso le delibere assunte dal condominio di cui al verbale dell'assemblea del giorno 8 agosto 2021, chiedendo di dichiararne la illegittimità/invalidità e/o nullità.
A sostegno delle proprie doglianze, Tizio ha lamentato la mancata convocazione ex art. 66, comma III, Disp. Att. c.c., nonché la nullità della nomina dell'amministratore per assenza della indicazione del di lui compenso, oltre alla carenza delle firme dei condomini nell'elenco delle persone presenti in assemblea il quale non riportava neppure i nominativi dei soggetti delegati.
Il condominio si è costituito in giudizio eccependo il difetto di legittimazione attiva di Tizio, ovvero il suo titolo di condomino, non essendo proprietario di un'unità abitativa ma, unicamente, di una piazzola per il ricovero della roulotte.
A tal riguardo, il condominio ha precisato che i proprietari dei posti roulotte usufruivano di beni e di servizi comuni, corrispondendo una somma determinata annualmente à forfait, senza alcun diritto di partecipazione alla amministrazione e gestione condominiale, ivi compresa l'espressione di diritto di voto in assemblea.
Posto ciò, ugualmente, il condominio esponeva che, comunque, Tizio era stato reso edotto dell'assemblea tanto che era presente per delega conferita ad un terzo.
In ogni caso, Tizio era da ritenersi decaduto dalla impugnazione, con riferimento alla richiesta di annullamento della delibera relativa alla nomina dell'amministratore, essendo decorso il termine di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.
Tizio contestava, a sua volta, la tardività della costituzione del condominio e, per l'effetto, l'intervenuta preclusione delle censure preliminari sollevate sul difetto di legittimazione attiva.
Il Tribunale ha respinto l'impugnazione per i motivi in appresso illustrati.
L'impugnazione della delibera assembleare, analisi di alcuni motivi di impugnazione
Legittimazione attiva
Per una esaustiva disamina della fattispecie, appare dirimente l'apprezzamento delle reciproche difese delle parti, come rappresentate negli atti depositati e confermate dalla documentazione prodotta in giudizio.
In proposito, è opportuno rilevare che il condominio ha espressamente contestato la qualità di condomino di Tizio all'uopo rilevando che quest'ultimo non è titolare di un appartamento all'interno del compendio residenziale, requisito indefettibile per assumere tale veste.
Trattasi, quindi, di censura che ha il chiaro intendimento di negare la titolarità del diritto avanzato con l'azione di impugnazione e, con ciò, l'elemento costitutivo della domanda.
Nel caso, le obiezioni formulate configurano mere difese, non sottoposte ad alcun termine di decadenza.
A conforto, la Giurisprudenza di Legittimità ha riconosciuto che "La legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, viceversa, ove l'attore non sia (più) un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice" (Cassazione civile sez. II, 14/06/2024, (ud. 18/04/2024, dep. 14/06/2024), n.16654).
In considerazione della eccezione mossa dal condominio, è doveroso appurare se l'attore ha o meno la qualità di condomino, ritenuto e considerato che, sempre come affermato nella richiamata sentenza "Lo status di condomino, e cioè di "avente diritto" (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare".
Sul punto, è confacente evidenziare che dalla mera lettura dell'atto di acquisto del posto roulotte di Tizio emerge, inequivocabilmente, l'avvenuta accettazione del regolamento di condominio e, per esso, di tutte le clausole ivi consacrate.
Ebbene, nel richiamato regolamento sono, esattamente, descritte ed individuate le unità principali ed accessorie del compendio, senza alcuna menzione dei posti roulotte per i quali non è prevista alcuna attribuzione di quote millesimali, non esistendo alcuna tabella riferibile agli stessi.
Invero, come sostenuto dal condominio, i proprietari delle sole piazzole per il ricovero delle roulotte hanno sempre versato una somma forfettaria, stabilità di anno in anno.
A tal riguardo, Tizio non ha opposto deduzioni, ovvero non ha avanzato alcun biasimo alla rilevata esclusione dei titolari dei posti roulotte dalle tabelle millesimali, né ha confutato il regolamento condominiale.
È chiara, pertanto, l'assenza della qualità di condomino di Tizio ed il suo difetto di legittimazione attiva alla impugnazione della delibera.
Parimenti, le ricevute di pagamento prodotte possono assurgere a prova della qualifica di condomino, non risultando determinate sulla base di una ripartizione in rispondenza a tabelle millesimali ma, unicamente, in via forfettaria.
Inoltre, tale imputazione delle spese non è stata neanche contestata.
Alla luce delle argomentazioni esposte, tenuto conto di quanto risultante esplicitamente dalla documentazione versata in atti, il Tribunale ha rigettato l'impugnazione, accogliendo l'eccezione di difetto di legittimazione attiva avanzata dal condominio, condannando l'attore al pagamento delle competenze e spese legali liquidate in favore di quest'ultimo in ragione della soccombenza.
