Le deliberazioni assembleari, quando sono viziate, possono essere invalidate a titolo di nullità o annullabilità.
Mentre la nullità segue i principi contrattualistici, secondo cui l'impugnazione può essere promossa da chiunque vi abbia interesse, non è soggetta a prescrizione e/o decadenza, salvo le eventuali conseguenti azioni (ad es. prescrizione della conseguente azione di arricchimento senza causa), l'annullabilità segue il prescritto dell'art. 1137 c.c.
Queste ultime devono essere impugnate entro trenta giorni dalla tenuta assemblea per i dissenzienti e gli astenuti e dall'invio del verbale per gli assenti.
Il primo atto che deve essere compiuto non è in sede giudiziaria bensì davanti all'organismo di mediazione territorialmente competente (dove è ubicato il condominio) trattandosi di una di quelle materie per cui il procedimento di mediazione è condizione di procedibilità dell'azione giudiziale.
Per le delibere annullabili occorre quindi che il contraddittorio sia instaurato entro il termine di decadenza, esprimendosi l'art. 5 D. Lgs. 28.2010 con riferimento alla comunicazione dell'apertura della procedura al soggetto chiamato.
Per non rischiare di incorrere nella decadenza in questione, la parte istante può fare direttamente lei la comunicazione cosicché da salvaguardare i propri interessi nei confronti di chi è convenuto.
Impugnazione delibera: diligenza dell'istante in mediazione. Fatto e decisione
Quanto appena detto è il principio a cui si è attenuta la Corte di Appello di Palermo con la decisione n. 1109 pubblicata il 7 giugno 2023.
È stata domandato in primo grado l'annullamento e/o la declaratoria di nullità delle deliberazioni con le quali l'Assemblea dei Condomini aveva approvato, rispettivamente, il rendiconto relativo all'anno 2016 e quello relativo all'anno 2013. L'organo giudicante rigettava -senza che dalla sentenza in commento si riesca a comprendere le motivazioni- la domanda e poneva le spese di lite a carico degli attori.
I condomini soccombenti hanno proposto appello, al quale il Condominio, costituendosi, si è opposto.
Il Tribunale ha respinto l'impugnazione perché gli asseriti vizi attinenti a profili di annullabilità e dunque, ai sensi dell'art. 1137 c.c., non sono rilevabili oltre il termine di trenta giorni dalla ricezione del verbale assembleare.
I condomini affermano che la ripartizione delle spese ordinarie dell'impianto idrico, relativa nel caso di specie all'anno 2016 e 2013, non poteva essere effettuata dal Condominio secondo una determinata tabella allegata al regolamento dell'edificio. Questa tabella limita la ripartizione secondo i millesimi alle sole spese di manutenzione straordinaria dell'autoclave e quindi non in merito alle spese ordinarie dell'impianto.
In merito al tipo di invalidità inficiante le delibere in oggetto, il Tribunale richiama la famosa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 4806 del 2005, decisione che ha creato il confine tra delibere nulle e quelle annullabili. Le prime sarebbero colpite da "vizi di sostanza" mentre le altre dai soli "vizi di forma".
Vi è poi stato un ulteriore intervento della Suprema Corte a Sezioni Unite con la decisione n. 9839/2021, che, per dissipare ogni dubbio, ha chiarito che sono nulle le decisioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di riparto delle spese come dettati dalla legge o dal regolamento di condominio convenzionale, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3) c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario: trattandosi di deroga alla legge occorre il consenso unanime dei condomini, assurgendo la disposizione a clausola contrattuale.
Dall'altro lato, sono, invece, semplicemente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative.
In questo caso la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ.
Orbene, esaminato il caso di specie, visto il tenore letterale delle deliberazioni, il tribunale afferma che l'assemblea dei condomini non avrebbe voluto modificare per il futuro il criterio di ripartizione previsto dal regolamento condominiale, ma - secondo quanto denunciato dagli impugnanti - non si sarebbe attenuta a detto criterio.
Il tribunale rileva che, tenuto conto dell'insegnamento della Suprema Corte di cui sopra, le delibere in oggetto non potevano reputarsi colpite da nullità e avrebbero dovuto essere impugnate entro il termine di decadenza di trenta giorni come disposto dall'art. 1137 c.c.
I condomini appellanti affermano di aver agito tempestivamente, avendo proposto istanza di mediazione nel rispetto del termine di trenta giorni e che il ritardo nella comunicazione dell'avvio del procedimento alla controparte è stato a causa del mediatore, non potendo riversarsi sulla loro legittimazione.
Si ricorda che l'art. 5, comma 6, del D. Lgs. n. 28/2010 prevede che "dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale" e che "dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta".
Il tribunale osserva che ai sensi di questa stessa disposizione, vigente ratione temporis (vds. oggi l'art. 8), la comunicazione della domanda di mediazione alla controparte può avvenire "anche a cura della parte istante", che potrà (e dovrà, secondo un criterio di diligenza minima) avvalersi di tale facoltà proprio al fine di prevenire gli effetti pregiudizievoli delle eventuali lungaggini della procedura di mediazione.
Gli attori infine eccepiscono che il termine decadenziale d'impugnazione non sarebbe mai decorso, stante la comunicazione ai medesimi di un solo verbale anziché dei due (uno per ciascun condomino) ai quali, in quanto comproprietari dell'unità immobiliare, avrebbero avuto diritto.
Il tribunale respinge anche questo rilievo: quando l'immobile è in comproprietà, la comunicazione del verbale di deliberazione va data a ciascuna di esse, salvo che, sulla base di elementi presuntivi, si possa ritenere che la comunicazione fatta a una o alcune soltanto sia a favore anche delle altre (Cass., n. 138/1998).
Nel caso di specie, questa circostanza è certa visto che l'amministratore ha inviato il verbale con un solo piego raccomandato diretto ai due coniugi condomini presso l'indirizzo di residenza di entrambi.
Fatti confermato in atti dai medesimi. Peraltro, trattandosi di soggetti legati da rapporto coniugale, di una comunicazione esplicitamente destinata a entrambi e di un'iniziativa giudiziaria dagli stessi congiuntamente avviata e coltivata - sarebbe irragionevole ipotizzare che la conoscenza della deliberazione non sia stata condivisa dai destinatari della comunicazione sin dal momento in cui questa è giunta al loro indirizzo.
Impugnazione di delibera condominiale e mediazione: come evitare la decadenza?
Tempistiche di impugnazione e decadenza nella mediazione condominiale
Il principio qui esposto sul tema del termine di decadenza ex art. 1137 c.c. è fatto proprio dalla giurisprudenza maggioritaria.
Così, ad esempio, Il tribunale di Teramo con la sentenza n. 1329/2022 ha affermato che ai fini della tempestività ex art. 1137, 2° comma, c.c. della domanda di mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs. 25/2010, quello che conta "è la comunicazione a controparte della avvenuta presentazione della domanda, e non anche della data di convocazione dinanzi all'organismo di mediazione".
Volendo fare una breve carrellata dei precedenti si noti che la Suprema Corte ha statuito che l'istanza di mediazione interrompe il termine di decadenza "dal momento della sua comunicazione alle altre parti e non da quello del suo deposito" (Cass. 28.1.2019 n. 2273).
Al pari della recente giurisprudenza di merito: il Tribunale Terni 22.9.2021 n. 762 ha osservato che "per impedire la decadenza dall'impugnazione della delibera non è sufficiente il mero deposito della domanda di mediazione, ma rileva la data in cui tale domanda viene poi comunicata all'altra parte"; la Corte d'Appello Palermo 7.7.2021 n. 1122 ha rilevato che "l'effetto impeditivo della decadenza (..) si collega (…) al momento ella comunicazione alle altre parti coinvolte"; il Tribunale Roma 23.2.2021 n. 3159 ha affermato che l'art. 5, sesto comma, D. Lgs. 28.2010 "riferisce l'effetto impeditivo della decadenza alla comunicazione dell'istanza e non al mero deposito".
