La controversia che ha occupato il Tribunale di Napoli (sentenza n.3669 del 13 aprile 2025) interessa una questione di ricorrente contenzioso afferente alla intervenuta impugnazione della delibera con la quale l'assemblea del condominio ha approvato più bilanci consuntivi ove viene dedotta e lamentata la non intelligibilità dello stato patrimoniale e della nota sintetica in ragione di una rendicontazione contabile non corretta e, per l'effetto, non veritiera.

In questo contesto, appare prioritario ed indefettibile compiere una scrupolosa analisi degli obblighi che gravano sull'amministratore con espresso riferimento ai criteri che devono attendere ad una giusta tenuta della contabilità, propedeutica alla redazione del bilancio annuale in conformità alle spese sostenute ed alle quote versate dai singoli condomini.

Sul punto, non possiamo ignorare la importanza, altresì, dei documenti giustificativi delle entrate (versamenti) e delle uscite (fatture/ricevute) per una rappresentazione fedele della situazione di cassa del condominio.

Per una compiuta disamina dell'argomento in esame è certamente utile richiamare i principi emersi in Giurisprudenza con particolare attenzione e riferimento alla chiarezza e trasparenza che deve investire la rendicontazione condominiale affinché possa ritenersi semplice e comprensibile.

Impugnazione dei bilanci condominiali: analisi delle irregolarità contabili

Una condomina ha impugnato la delibera con la quale, in un'unica assemblea, sono stati approvati tre bilanci consuntivi chiedendo di dichiararne la nullità e/o l'annullabilità.

A fondamento delle proprie doglianze, l'attrice ha censurato la mancata allegazione, con l'avviso di convocazione, dei registri di contabilità e dei registri finanziari di cui all'art. 1130 bis c.c. all'uopo rilevando che in relazione ad ogni bilancio lo stato patrimoniale e la nota sintetica non riportavano dati contabili intellegibili e denunciando che, negli stessi, sono state duplicate spese, neppure mai registrate.

Il condominio convenuto in giudizio, nella persona dell'amministratore, non si è costituito in giudizio per cui è stato dichiarato contumace.

Preso atto della natura delle obiezioni mosse, il Giudice ha ravvisato la necessità di istruire la causa disponendo consulenza tecnica d'ufficio (CTU) contabile utile alla valutazione della documentazione prodotta per poter verificare la fondatezza della impugnazione e dei rilievi nella stessa avanzati.

All'esito della consulenza espletata, fatte proprie e condivise le risultanze della stessa, il Tribunale ha accolto l'impugnazione per le ragioni in appresso illustrate.

Convocazione della assemblea annuale per l'approvazione del bilancio

Per un inquadramento puntuale della presente fattispecie, è doveroso rammentare che l'art. 1130 c.c., rubricato "attribuzioni dell'amministratore", tra le funzioni, i doveri e gli adempimenti che il medesimo è chiamato ad espletare ed onorare nel corso del suo operato, indica espressamente quello di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.

L'autorevolezza di tale obbligo è ulteriormente confermata, dal disposto dell'art. 1129, comma XI e comma XII, n.1 c.c. ove la condotta omissiva dell'amministratore rispetto allo stesso viene qualificata quale grave irregolarità atta a giustificare la sua revoca.

Tanto premesso, confacente già di sé a biasimare l'avvenuta convocazione dell'assemblea per l'approvazione contestuale di tre bilanci consuntivi, è utile evidenziare che, di consueto, unitamente all'avviso di convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, l'amministratore allega quest'ultimo, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa per consentire ai condomini il loro esame.

Non si può esitare nel riconoscere che solo prendendo visione di tali documenti preventivamente, ogni condomino è posto nella condizione di formulare eventuali richieste di chiarimenti e delucidazioni in occasione della discussione sulla approvazione del bilancio nonché di poter chiedere accesso allo studio dell'amministratore per la verifica dell'estratto conto condominiale e dei giustificativi delle spese.

Sul punto, è indubbio che se l'avviso di convocazione dell'assemblea avente ad oggetto, tra i punti posti all'ordine del giorno, l'approvazione del bilancio, non è accompagnata dai documenti sopra citati, è di fatto impedita un'adeguata analisi preliminare ai condomini della documentazione allo stesso afferente e pertinente.

A conforto, è appropriato riportare indirizzo della Giurisprudenza di merito in aderenza al quale "I condomini hanno diritto di esaminare la documentazione contabile allo scopo di partecipare consapevolmente all'assemblea condominiale.

Ne consegue che è annullabile la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo del condominio laddove alla convocazione dell'assemblea non risulti allegata la copia del registro di contabilità.

Ciò in quanto, in mancanza di allegazione del suddetto documento, al singolo condomino è preclusa la possibilità di verificare che la situazione patrimoniale indicata nel bilancio consuntivo sia effettivamente corrispondente a quella reale" (Tribunale Civitavecchia, 07/01/2021, n.9).

Redazione bilancio consuntivo: è importante il principio di cassa?

Principi e requisiti per la redazione del bilancio consuntivo

Fermo quanto sopra esposto, è ormai principio pacifico che, per quanto attiene alla tenuta della contabilità ed alla redazione del bilancio, l'amministratore di condominio non è onerato all'osservanza delle disposizioni e prescrizioni dettate per i bilanci delle società, nondimeno deve, comunque, rispondere ed essere conforme ai criteri di trasparenza e correttezza.

È palese che, anche se il bilancio condominiale non deve essere redatto in forma rigorosa, per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute, in quanto risponde all'esigenza di porre i condòmini nelle condizioni di sapere come realmente sono state impiegate le somme versate.

Per questo motivo, è utile sottolineare che, infatti, le poste indicate all'attivo e al passivo del bilancio devono essere riportate chiaramente precisando i versamenti eseguiti e le singole voci di spesa (pulizia/assicurazione etc).

Al contempo, ogni voce individuata nel bilancio dovrà trovare corrispondenza nella documentazione relativa alle entrate e alle uscite, quali il riepilogo dei versamenti per condomino e le fatture/ricevute dei fornitori.

Posto ciò, nella fattispecie de qua, la condomina attrice ha ravvisato la non aderenza dei rendiconti presentati ed approvati, tra più errori ed omissioni, al principio di cassa, non risultando, per l'effetto veritieri, anche per via dell'inserimento di movimenti finanziari successivi alla chiusura del periodo oggetto del rendiconto stesso.

A tal riguardo, è pacifico l'orientamento della Giurisprudenza secondo cui "L'articolo 1130 bis c.c. garantisce il diritto dei condomini a una gestione condominiale trasparente e chiara. Il bilancio condominiale deve sempre riportare la situazione patrimoniale, evidenziando eventuali crediti e debiti residui, nonché la presenza e l'ammontare di fondi di riserva obbligatori.

Inoltre, al fine di poter rilevare eventuali irregolarità finanziarie, la situazione patrimoniale così descritta deve essere conforme a quella approvata nella gestione precedente.

L'assenza di determinate informazioni, oppure l'omissione o la manipolazione dei dati, rendono il bilancio invalido e tale invalidità si estende anche alla relativa delibera di approvazione" (Corte appello Catania sez. II, 24/06/2024).

Ebbene, dalla indagine contabile esperita è emersa la ragionevolezza ed attendibilità delle contestazioni mosse con l'impugnazione, ritenuto e considerato che già nella stessa nota sintetica l'amministratore medesimo ha dichiarato e manifestato la falsità del rendiconto.

Parimenti, nella perizia resa, si evince la sussistenza di crediti non identificabili per importi significativi, errori nell'attivo e nel passivo, spese senza alcuna fattura a giustificazione, nonché è stata rilevata la incompletezza della documentazione e delle informazioni.

In conseguenza, stante le numerose incongruenze accertate, che impediscono di affermare la intelligibilità dei rendiconti e la loro correttezza, la delibera impugnata non poteva che ritenersi invalida in quanto "Affinché la delibera di approvazione del rendiconto possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., va accertato che, dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, oppure che, comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione, sia impossibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione" (Cassazione civile sez. II, 09/10/2023, n.28257).

Alla luce delle argomentazioni esposte, la motivazione resa dal Tribunale è coerente con i principi e le norme vigenti in materia.