La pronuncia che commenteremo oggi ci permette di soffermarci su due aspetti di 'tecnica decisionale' in sede assembleare e sulle annose questioni dei lavori ai parapetti dei balconi e il distacco dal riscaldamento comune.
Impugnativa, riparto lavori ai parapetti e distacco dal riscaldamento. Fatto e decisione
Tizia, proprietaria di due appartamenti siti in un Condominio, impugna la delibera adottata dallo stesso il 3 maggio 2021, ritenendo illegittima la decisione, adottata peraltro dalla maggioranza prevista dei soli condòmini appartenenti alla Scala A, di provvedere alla ricostruzione dei parapetti del terrazzo del superattico, con riparto a carico dei soli condòmini della medesima Scala A.
Premesso che Tizia stessa ammette la necessità dai lavori, evidenziata dal Direttore dei lavori durante precedenti interventi di restauro, con comunicazione dello stato di pericolosità dei parapetti del piano sottotetto, elementi noti già dall'Assemblea del 4 febbraio 2020, ella sottolinea che questa medesima Assemblea deliberò di non volersi interessare ai lavori, attesa la proprietà privata dei parapetti in parola, con la conseguenza che i lavori ed i costi spettavano interamente al proprietario - cioè Tizia.
Tuttavia, Tizia non impugna questa delibera, bensì la successiva del 3 maggio 2021, ritenendola viziata in quanto la decisione era stata adottata e la spesa ripartita solamente per i condòmini del villino A, nel quale si trovavano i parapetti; secondo Tizia, bene aveva fatto l'Assemblea a tornare sui suoi passi e ritenere che i parapetti, in quanto parte della facciata, fossero bene comune, ma, proprio in quanto parte della facciata, decisione e spesa erano a carico di tutti i condòmini, non solamente di quelli del villino A.
Formula inoltre Tizia una domanda di accertamento della legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato del suo appartamento posto all'ultimo piano. A quanto è dato apprendere, una volta comunicata da Tizia l'intenzione di distaccarsi e la relazione ex art. 1118, 4° comma, c.c., l'Amministratore aveva posto l'argomento dell'ordine del giorno della successiva Assemblea e l'Assemblea lo aveva invitato a chiedere un'integrazione della medesima relazione, non ritenendola sufficiente.
Tizia domandava anche la restituzione di tutte le somme versate in eccedenza (tutti gli oneri diversi da quelli per i costi di manutenzione straordinaria e conservazione e messa a norma dell'impianto, come per legge) dalla data del distacco ad oggi, una volta annullata la delibera che sostanzialmente non riteneva il suo appartamento distaccato.
Il Condominio convenuto, costituitosi, si difende spiegando come il balcone di cui fanno parte i parapetti ammalorati sia un balcone in aggetto e, come tale, prosecuzione della stanza cui afferisce e situato completamente all'interno della proprietà di Tizia e che da ciò era discesa la considerazione per cui i lavori di manutenzione fossero a carico esclusivo di Tizia.
Circa il distacco, il Condominio afferma di non aver ritenuto valido quello comunicato da Tizia perché non supportato da documentazione idonea ai sensi dell'art. 1118, 4° comma, c.c.
Con la sentenza n. 18392 del 13 dicembre 2022, il Tribunale di Roma accoglie l'impugnativa relativa alla delibera sulle spese per i parapetti, mentre rigetta la domanda relativa alla legittimità del distacco dal servizio di riscaldamento centralizzato.
L'importanza del contenuto di una delibera assembleare
A fronte della sola delibera impugnata, quella del 3 maggio 2021, la quale così disponeva:
"i condomini della scala A approvano il preventivo della ditta … srl che si allega al verbale con spese da ripartirsi secondo millesimi di proprietà. Il condominio si avvarrà del beneficio dello sconto in fattura nella misura del 50%. La spesa si ripartisce in 5 rate mensili di pari importo con partenza maggio 2021 e termine nel mese di settembre 2021. I lavori avranno inizio previa raccolta del 50% della somma necessaria ed autorizzazione scritta di [Tizia, N.d.A.] per l'installazione delle opere provvisionali sulla sua terrazza. Andrà presentata Cila alla circoscrizione di competenza", il magistrato osserva come Tizia non stia contestando la delibera precedente del 4 febbraio 2020 - ed è evidente il motivo, poiché la medesima delibera era stata superata da quella del 3 maggio 2021, con cui si stabilì di non addossare più tutto l'onere dei lavori alla sola Tizia, bensì al Condominio, per cui la difesa del Condominio, che aveva ribadito la proprietà solitaria del balcone, non ha colto nel segno.
Il problema della delibera del 3 maggio 2021, allora, per come sollevato da Tizia e conoscibile dal Giudice, è che la spesa sia stata attribuita ai soli condòmini della Scala A (il villino A di cui al Regolamento), perché, trattandosi di bene comune, doveva partecipare tutto il Condominio, quindi anche il villino B.
Ecco allora che l'indagine del magistrato si attesta sulle produzioni documentali delle parti per verificare la proprietà comune o privata del noto balcone.
Dall'esame del Regolamento condominiale e dell'elenco in esso contenuto delle parti comuni ad entrambi i villini, A e B e di quelle invece esclusive dell'uno o dell'altro, il Giudice deduce che il Condominio in questione è un unico corpo di fabbrica, mentre i due villini non hanno autonomia strutturale né giuridica (se non limitatamente alle spese di competenza di ciascuno di essi per come regolate nel Regolamento).
I muri perimetrali, pure indicati tra i beni comuni dal Regolamento, rientrano pertanto nella proprietà comune di tutti i condòmini e di entrambe i villini.
Pertanto, la decisione inerente la loro manutenzione avrebbe dovuto essere adottata dall'Assemblea dei condòmini di entrambe i villini e la relativa spesa ripartita sempre su entrambe i villini, non solamente sul villino A: conclude sul punto il Tribunale affermando che "le domande concernenti i lavori di rifacimento dei parapetti devono essere accolte in tali limiti risultando dalle stesse delibere richiamate dalla parte attrice che il condominio non è rimasto inerte con riguardo alla concreta esecuzione di tutte le attività prodromiche al programmato intervento, restando poi le concrete modalità di esecuzione degli interventi - non oggetto di specifica domanda in questa sede - riservata alla discrezionalità dell'assemblea che ha peraltro, sia pure nella non legittima composizione, approvato un preventivo concernente nel dettaglio i lavori da eseguire".
Anche questa parte della sentenza risulta interessante, perché ci ricorda il perimetro dell'indagine che il magistrato può compire quando si impugna una delibera assembleare: lo stesso non può sindacare sulle modalità con cui l'Assemblea ha affidato i lavori a questa o quella ditta, oppure sulle modalità di esecuzione concreta dei lavori, perché ciò attiene alla discrezionalità della decisione assembleare, nella quale il Giudice non può spingersi, essendo limitata la sua indagine alla legittimità della decisione, cioè alla verifica che siano state violate norme di legge o criteri di riparto o di attribuzione di spesa dettati dalla legge o dal Regolamento.
Anche rispetto a questa indagine circa la legittimità, il Giudice è vincolato alla domanda che fa la parte che impugna: pertanto, trattandosi di vizi di annullabilità, egli, pur avvedendosi della presenza di un determinato vizio, non potrà esaminarlo e porlo alla base della sua decisione se la parte non lo ha impugnato.
Discorso del tutto diverso per la nullità del deliberato assembleare, rilevabile d'ufficio in qualsiasi stato e grado, anche se non fatta valere dalla parte che impugna.
Altezza minima dei parapetti dei balconi e delle scale
Requisiti per il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale
Come abbiamo visto sopra, Tizia presentò una relazione tecnica giudicata non idonea dal Condominio: tale relazione riportava quanto segue:
"smontaggio di tutte le valvole e i detentori presenti nell'appartamento. Chiusura dei braccetti mediante l'installazione di tappi filettati. Si dichiara che l'appartamento è totalmente distaccato dall'impianto di riscaldamento condominiale. Le lavorazioni effettuate non influiranno in alcun modo sul funzionamento e sui consumi futuri dello stesso".
Il Giudice ritiene pertanto che detto contenuto non fosse soddisfacente rispetto alle indicazioni dell'art. 1118, 4° comma, c.c.
La norma in parola prevede che "il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere a pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".
È quindi invalsa l'interpretazione data dalla giurisprudenza alla norma in commento per cui il condòmino che intenda distaccarsi debba premunirsi della relazione di un tecnico che attesti che dal distacco non deriveranno squilibri nel funzionamento dell'impianto oppure un aggravio di spesa per i condòmini che rimangono attaccati.
È evidente che detta relazione comporta una certa capacità di analisi tecnica dell'impianto del singolo Condominio considerato, incluso l'esame dell'andamento del servizio negli anni precedenti e il numero e la natura degli eventuali distacchi anteriori, nonché l'esame della situazione dell'unità che intende distaccarsi, nel senso della sua collocazione fisica all'interno del Condominio (piano dal suolo), inclusa da ultimo l'analisi prognostica dell'impatto del distacco sui consumi dei condòmini che rimangono allacciati.
Tutto ciò pare difettare nella relazione esaminata, che è molto più simile ad un preventivo di spesa sottoposto al cliente pe l'approvazione o alla causale di una fattura per i lavori eseguiti.
