In caso di appalto in condominio, nell'evolversi del contratto, i rapporti tra l'appaltatore e il committente potrebbero incrinarsi sino ad arrivare alla richiesta risoluzione dell'accordo e/o al recesso dal medesimo ad opera del condominio. In tale circostanza, bisognerebbe rimuovere i ponteggi e liberare il cantiere.
Se ciò non dovesse accadere, ad esempio a causa del disaccordo tra le parti, la lite in ambito giudiziale diventerebbe inevitabile.
A riprova di quanto appena affermato è sufficiente richiamare il caso appena risoltosi con il recente provvedimento del Tribunale di Prato del 2 maggio 2025. In tale circostanza, il condomino era ricorso all'ufficio toscano, in via cautelare, chiedendo la rimozione dei ponteggi e la liberazione del cantiere a carico dell'impresa appaltatrice.
Tale domanda era stata proposta poiché, a seguito di inadempimento, il contratto era stato risolto dalla committente con una diffida ad adempiere disattesa.
Nonostante ciò, erano rimasti i ponteggi che risultavano pericolosi oltreché pregiudizievoli per i residenti del fabbricato.
Pertanto, al Tribunale di Prato è spettato il compito di valutare la fondatezza della pretesa avanzata dal condominio. Non ci resta, quindi, che approfondire la questione giuridica sottesa alla lite.
Contratto di appalto: il condominio può risolvere il contratto?
Nel caso in commento, il condominio committente aveva risolto l'appalto con l'impresa, ritenuta inadempiente agli obblighi contrattuali, mediante una diffida ad adempiere inviata ai sensi dell'art. 1454 c.c. "Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto".
In tale circostanza, quindi, la risoluzione del contratto era stata invocata per presunte responsabilità dell'appaltatore.
A prescindere da questa ipotesi, però, il committente può sempre recedere dal contratto, senza dover dare giustificazioni e/o motivazioni a supporto della propria scelta. Si tratta di una facoltà concessa a questa parte contrattuale sempre dal Codice civile "Il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno (art. 1671 c.c.)".
A conforto di tale conclusione è intervenuto anche il Tribunale di Prato che ha specificato che, in un caso del genere, l'unico dovere del committente è quello di indennizzare l'appaltatore dei costi affrontati e del mancato profitto "Invero, ai sensi dell'art 1671c.c., il committente ha sempre diritto a recedere dal contratto, anche immotivatamente, e ciò anche nell'ipotesi in cui abbia avuto inizio l'esecuzione dell'opera, pur dovendo tenere indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno".
Il committente può recedere dal contratto di appalto ma deve indennizzare l'appaltatore
Contratto di appalto risolto dal condominio: la ditta può trattenere il cantiere?
Nella vicenda in esame, la ditta, accusata di inadempimento al punto da vedersi risolvere il contratto a seguito di una diffida ad adempiere, non aveva liberato il cantiere e tanto meno aveva rimosso i ponteggi precedentemente installati. Ebbene, tale condotta era ammissibile?
Per il Tribunale di Prato, se il committente decide di risolvere il rapporto, l'appaltatore deve liberare l'immobile dal cantiere e non può sottrarsi a tale dovere sostenendo di non essere stato pagato. Non esiste, quindi, in sostanza alcun diritto di ritenzione "In definitiva, una volta manifestata l'intenzione - giustificata o meno - di porre fine al rapporto negoziale, l'appaltatore non può ritenere l'immobile o parte di esso quale diritto di ritenzione del proprio credito indennitario, poiché di fatto tale atteggiamento impedisce il legittimo esercizio-da parte del committente di avvalersi dell'opera di terzi per dare esecuzione o completare le opere".
Contratto di appalto risolto dal condominio: la ditta può giustificarsi col subappalto?
Nella lite di cui si sta trattando, dinanzi al preteso inadempimento eccepito dal committente condominio ed a fronte della domanda cautelare di procedere alla rimozione dei ponteggi e del cantiere, la ditta aveva invocato le responsabilità del subappaltatore.
Il subappalto, infatti, era stato autorizzato dal committente e l'impresa non poteva subire le conseguenze di un comportamento a cui era stata estranea. Il Tribunale di Prato, però, non è stato d'accordo con tale conclusione.
Per l'ufficio toscano, infatti, la presenza di un subappalto non può legittimare la mancata liberazione del cantiere e tanto meno può giustificare l'appaltatore. Questi, in ogni caso, resta responsabile della corretta realizzazione delle opere alla cui puntuale esecuzione si è impegnato con l'appalto "Né, per sottrarsi a tale obbligo, la società convenuta potrà opporre al Condominio la sussistenza di un contratto di subappalto e la materiale installazione dei ponteggi da parte della ditta subappaltatrice.
Infatti, è pacifico che l'appaltatore rimane responsabile della corretta esecuzione delle opere anche da parte del subappaltatore, rispondendo in ogni caso della scelta di tale soggetto e dell'operato di questi".
