Negli ultimi decenni, il settore immobiliare è stato al centro del dibattito politico.
I recenti disastri ambientali che hanno colpito il nostro Paese, interessando vaste e diverse zone e cagionando ingenti danni al patrimonio edilizio, artistico e culturale, hanno posto l'attenzione sulla necessità di intraprendere un'opera di "rigenerazione urbana".
Al fine di incentivare tale opera di rinnovamento, gli ultimi Governi hanno utilizzato anche lo strumento fiscale.
In un simile contesto si collocano le ultime Finanziarie che, negli anni, hanno introdotto e confermato, di anno in anno, incentivi e importanti detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione immobiliare (basti pensare, solo per citarne alcuni, ai recenti bonus facciate, ecobonus e sismabonus ecc.).
Finalità dell'incentivo
In stretta connessione rispetto alla detrazione fiscale, prevista per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, è stato introdotto un nuovo incentivo per le operazioni di valorizzazione edilizia.
Il Decreto Crescita (D.L. 30 aprile 2019, n. 34), convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, all'art. 7, rubricato "Incentivi per la valorizzazione dell'edilizia" ha introdotto una nuova (ma temporanea) agevolazione fiscale per recuperi edilizi.
Si tratta di un beneficio applicabile ai "trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente […] nonché all'alienazione degli stessi".
Come si legge nella relazione illustrativa al Decreto, il dichiarato intento della nuova previsione normativa è essenzialmente quello di "incentivare la permuta tra i vecchi edifici e immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana. Incentivare fiscalmente queste operazioni potrebbe, infatti, innescare un circolo virtuoso di scambi immobiliari diretti a prodotti sempre più innovativi e performanti".
Presupposti per l'applicazione dell'incentivo per la valorizzazione edilizia
L'art. 7 del citato Decreto introduce una tassazione agevolata per trasferimenti di interi edifici condominiali a imprese di costruzione o di ristrutturazione che, nei successivi dieci anni si impegnino a rendere tali fabbricati conformi alle vigenti e attuali normative antisismiche, permettendo anche il conseguimento delle classi energetiche A, B e Nzeb -Near Zero Energy Building (con tale acronimo, si intende un edificio ad altissima prestazione energetica determinata sulla base di quanto previsto dal D.Lgs., 19 agosto 2005, n. 192).
Per usufruire della riduzione dell'imposizione indiretta nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, occorre che le imprese acquirenti provvedano:
- alla demolizione e ricostruzione di tali fabbricati, anche con variazione urbanistica, oppure alla manutenzione straordinaria di restauro e di risanamento conservativo nonché alla ristrutturazione edilizia;
- alla successiva alienazione, anche frazionata, purché pari al 75% del volume del nuovo fabbricato, "dopo aver realizzato l'intervento".
La previsione in base alla quale è possibile usufruire dell'incentivo anche nei casi in cui, l'edificio, a seguito di demolizione e ricostruzione, presenti diversa volumetria rispetto a quello preesistente, può essere estensivamente interpretata.
Parrebbe, infatti, che il nuovo edificio, risultante dagli interventi di demolizione e ricostruzione possa essere anche radicalmente diverso da quello originario e allocato anche in un sito diverso da quello originario del fabbricato demolito.
Occorre, però, che sotto l'aspetto urbanistico sia eseguita una effettiva "demolizione e ricostruzione".
Il rispetto di tali presupposti consente di ottenere una riduzione in misura fissa delle imposte indirette: l'ordinario regime fiscale, applicabile nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, prevede l'applicazione dell'imposta di registro pari al 9% del valore dell'immobile dichiarato in atto nonché l'applicazione delle imposte ipotecarie e catastali per un importo fisso pari a complessivi euro 100.
Con l'incentivo per la valorizzazione dell'edilizia, previsto dall'art. 7 del Decreto Crescita, l'imposta di registro nonché le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa pari a euro 200 ciascuna.
L'incentivo ha, però, carattere temporaneo poiché, salvo eventuali proroghe, è concesso per i trasferimenti di edifici condominiali fino al 1° maggio 2021.
Non sono previste particolari formule da inserire nel contratto con il quale l'intero edificio condominiale viene ceduto all'impresa che deve realizzare le operazioni di ristrutturazione.
Ciò nondimeno, si ritiene conveniente inserire nel contratto l'espressa richiesta dell'agevolazione con la connessa dichiarazione di procedere, entro dieci anni, alla demolizione e/o ricostruzione del fabbricato, in conformità alla normativa antisismica, di garantire il miglioramento della classe energetica A, B o Nzeb -Near Zero Energy Building e di alienare l'immobile migliorato dal punto di vista strutturale ed energetico.
In assenza di tale specifica dichiarazione si ritiene tuttavia possibile una successiva integrazione del contratto, ove si rappresenti l'intenzione di voler usufruire dell'agevolazione e, conseguentemente, di rispettare tutti i presupposti ex lege previsti.
Trattamento sanzionatorio
Il mancato rispetto delle condizioni previste per usufruire dell'agevolazione è sanzionata con il pagamento dell'imposta di registro (9% del valore dell'immobile dichiarato nell'atto di trasferimento o di permuta) e delle imposte catastali e ipotecarie nella misura ordinaria (euro 100), nonché con l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle imposte stesse, oltre a interessi di mora.
