Il fatto. Il proprietario dell'appartamento al sesto piano dell'edificio condominiale agiva in giudizio per ottenere dal Condominio il risarcimento dei danni subiti dalla sua abitazione a causa di copiose infiltrazioni provenienti dal vaso di espansione collegato all'impianto di riscaldamento condominiale, sito sul sovrastante lastrico di copertura condominiale.
Il Condominio si difendeva affermando di aver provveduto immediatamente, per il tramite della ditta incaricata, alla sostituzione del galleggiante del vaso di espansione ed a denunciare il sinistro alla compagnia assicurativa Riteneva in ogni caso che la responsabilità dei danni lamentati dal condomino fosse riconducile esclusivamente alla cattiva manutenzione e, dunque, all'inadempimento contrattuale della ditta.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1398 del 23 gennaio 2020, ha accolto la domanda risarcitoria ritenendo il Condominio responsabile dei danni per mancata custodia del bene comune.
Infiltrazioni provenienti dall'impianto di riscaldamento. Secondo il giudice, nel caso di specie è pacifico che l'appartamento dell'attore sia stato interessato da infiltrazioni determinate dal traboccamento del vaso di espansione facente parte dell'impianto centralizzato di riscaldamento e posto nel sovrastante lastrico solare.
La CTU espletata ha evidenziato che gli eventi infiltrativi si sono verificati in occasione di interventi manutentivi da parte delle ditte a ciò deputate e sono stati determinati da una serie di inefficienze nella gestione delle procedure di uso e di manutenzione dell'impianto termico condominiale.
Dei danni subiti dal condominio - ed accertati dalla CTU - risponde il Condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Condannato il condominio al risarcimento dei danni responsabile esclusivo delle infiltrazioni
Il dovere di custodia. La responsabilità dell'ente - spiega il tribunale - risiede "nel dovere di custodia, che deve definirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualificata e che conferisce al custode la possibilità e l'obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale".
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