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Cortile che copre i box: l'impermeabilizzazione va suddivisa in parti uguali
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Cortile che copre i box: l'impermeabilizzazione va suddivisa in parti uguali

Se in condominio occorre procedere con interventi di impermeabilizzazione del cortile che ha box sottostanti, chi deve sopportare la spesa?

Avv. Anna Nicola  

Il quesito posto ha una grande valenza perché non vi è una normativa specifica che disciplini la fattispecie.

Nonostante le norme in tema di condominio, anche dopo la Riforma, occorre fare riferimento a casi analoghi che trovano la loro risoluzione nel dettato della legge.

Questo è ciò che la Suprema Corte con la decisione del 30 aprile 2021, n. 11462 si è premurata di fare.

Cortile che copre i box, chi paga l'impermeabilizzazione? Fattispecie e decisione di primo grado

La vicenda nasce dalla promozione del giudizio da parte di un soggetto (condomino) al fine di ottenere l'annullamento della delibera assunta dal condominio perché la stessa ha fissato le spese relative ai lavori della terrazza carrabile posta al livello del parcheggio per metà a carico dei proprietari della stessa e per metà a carico dei proprietari dei locali sottostanti.

Impermeabilizzazione muri controterra

Il Tribunale ha respinto la domanda, senza tuttavia permettere al lettore di comprendere le motivazioni della pronuncia, non riportate dalla sentenza della Cassazione.

Le statuizioni della Corte di Appello

Il condomino ha impugnato la sentenza di prime cure davanti alla corte di appello.

Anche il giudice di secondo grado ha respinto l'impugnazione mentre ha accolto l'appello incidentale del Condominio.

Nello specifico, la Corte d'Appello ha ritenuto che dalla documentazione in atti risultasse che l'assemblea condominiale avesse approvato il preventivo dell'impresa chiamata al lavoro di impermeabilizzazione e che, in questa sede, l'amministratore aveva precisato che le spese sarebbero state a carico dei detentori della terrazza.

Dal verbale emergeva altresì che, oltre alla pavimentazione della terrazza, era stato eseguito l'isolamento mediante l'apposizione di una guaina con materiale impermeabilizzante.

Esso era stato eseguito in corso d'opera e la sua necessarietà era emersa solo dopo il sollevamento della pavimentazione.

Le spese erano state poste a carico del condomino controparte per un ottavo nella sua qualità di comproprietaria della terrazza e per il 50 per cento nella qualità di proprietaria di due unità sottostanti la terrazza stessa.

A parere del giudice del gravame, trattandosi di lavori di manutenzione che avevano interessato anche l'impermeabilizzazione e non solo la parte superficiale di pavimentazione, gli stessi dovevano essere posti a carico non solo dei proprietari della zona sovrastante ma anche di quelli dei locali sottostanti.

Nella specie riteneva corretto applicarsi gli artt. 1123 e 1126 c.c. mentre il Tribunale aveva applicato l'art. 1125 c.c., che era anche più favorevole per la parte appellante.

Solo la prova che il rifacimento dell'impermeabilizzazione fosse riconducibile a un fatto colposo esclusivo dei proprietari della zona sovrastante avrebbe potuto condurre all'esclusione dei criteri di ripartizione delle spese ex articolo 1123 e 1126 c.c.

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Infine la Corte d'Appello accoglieva l'appello incidentale del condominio con riferimento alla compensazione delle spese legali di primo grado, non ricorrendone le condizioni, stante la pacifica totale soccombenza della parte appellante.

Il condomino, non contento, ha proposto ricorso per cassazione.

Cortile che copre i box, chi paga l'impermeabilizzazione? I principi affermati dalla Suprema Corte

La Suprema Corte ha riformato la precedente decisione, non ritenendo corretta l'applicazione degli artt. 1123 e 1126 c.c., (che pone le spese per un terzo a carico dei condomini aventi l'uso esclusivo del bene e per due terzi a carico dei condomini delle unità sottostanti) e la contemporanea statuizione della corte di appello che, pur avendo erroneamente applicato l'art. 1125 c.c., la decisione del tribunale era passata in giudicato, non essendo stata oggetto di appello incidentale, norma anche perché più favorevole all'appellante.

La Cassazione osserva che così stabilendo la corte abbia compiuto un duplice errore.

Il primo è quello di aver ritenuto di poter applicare la normativa del lastrico solare quando costante giurisprudenza di legittimità rileva che la terrazza a livello stradale posta a copertura di garage o capannoni richiede l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.

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Ed infatti, "in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto» (ex plurimis Sez. 2, n. 18194 del 2005; Sez. 2, n. 10858 del 2010, Sez. 2 , Ordinanza n. 30935 del 2018).

Il secondo errore nasce da quello precedente e consiste nel fatto di non operare alcuna distinzione tra le opere di pavimentazione del terrazzo -da porsi a carico dei proprietari delle porzioni immobiliari sovrastanti- e le opere di impermeabilizzazione -che suddividersi in parti eguali tra questi stessi proprietari e quelli degli immobili sottostanti, ad es. capannoni o garage.

Lavori nel cortile, infiltrazioni e criteri applicabili

La Cassazione ha quindi statuito il rinvio alla corte di appello, dovendo accertare quali siano stati i costi a carico del condominio per i lavori di impermeabilizzazione, distinguendoli da quelli per i lavori di pavimentazione e suddividendo le relative spese secondo il criterio di cui all'art. 1125 c.c.

Cortile che copre i box, chi paga l'impermeabilizzazione? I precedenti

Il principio è il seguente: "Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.

Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti.

Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c."

Tra le tante, si sono espresse in questi termini: Cass., 28 maggio 2019, n. 14511; Cass. 29 novembre 2018, n. 30935; Cass. 14 settembre 2017, n. 21337; Cass., 16 febbraio 2012, n. 2243; Cass., 19 luglio 2011, n. 15841.

Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio

Scarica Cass. 30 aprile 2021 n. 11462

Cerca: box impermeabilizzazione cortile ripartizione spese

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