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Valido il preliminare di vendita anche se l'immobile risulta abusivo
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Valido il preliminare di vendita anche se l'immobile risulta abusivo

Contratti aventi ad oggetto immobili abusivi

Avv. Leonarda Colucci  

La vicenda. Il promissario acquirente di un immobile, dopo la stipula del preliminare, cita in giudizio il promittente venditore al fine di far dichiarare la nullità del contratto in ragione della presunta abusività urbanistica del bene.

A parere dell'attore, contrariamente a quanto affermato dal venditore nel corso delle trattative preliminari alla stipula l'immobile, il bene essendo privo delle necessarie autorizzazioni edilizie, sarebbe incommerciabile.

A fronte di tali circostanze l'attore chiede la restituzione dell'acconto versato e la risoluzione del contratto.

La sentenze. Il Tribunale di Imperia ha dichiarato infondata la domanda del promissario acquirente affrontando il tema della nullità dei contratti ad effetto traslativo.(Tribunale di Imperia, 27.1.2018).

Evidenzia, a tal riguardo, il Giudicante che la giurisprudenza ha già ampiamente chiarito che ai contratti preliminari stipulati in epoca successiva all'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 non è applicabile in via analogica la sanzione di nullità prevista dal secondo comma dell'articolo 40 della stessa legge, in quanto tale norma si riferisce esclusivamente ai soli contratti traslativi immediatamente traslativi di diritti reali su immobili edificati in assenza di titolo autorizzativi.

il tema è stato affrontato in varie occasione dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "La sanzione di nullità prevista dall'articolo 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967.

Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene fra le parti costituito un valido vincolo giuridico" (Cass. civ. sez. II, 26.4.2017 n. 10297; nello stesso senso vedasi anche Cass. civ. sez. II, 21.8.2012 n. 14579, Cass. civ. sez.II, 28.5.2010 n. 13117).

Oltre a dichiarare infondata la domanda di nullità del contratto preliminare, la sentenza respinge anche la domanda di risoluzione del contratto, formulata dall'attore, volta a dichiarare l'inadempimento del promittente venditore.

Riguardo a tale aspetto la sentenza così dispone "…nessun inadempimento è ascrivibile al promittente venditore per il solo fatto che egli avrebbe promesso in vendita un immobile asseritamente abusivo.

Tale aspetto attiene, semmai, all'assetto d'interessi suscettibile di derivare dal contratto definitivo, se stipulato … giacché l'inadempimento del promittente alienante può atteggiarsi soltanto nel rifiuto di costui di procedere alla conclusione del definitivo, ipotesi specularmente inversa a quella in esame".

E' evidente, quindi, che non essendovi stato nel caso di specie alcun rifiuto del promittente venditore di procedere alla stipula del contratto definitivo è chiaro che la domanda di risoluzione per inadempimento non può trovare accoglimento.

In merito all'irregolarità urbanistica dell'immobile oggetto di preliminare di vendita, la sentenza evidenzia che la stessa non è stata adeguatamente provata dall'attore secondo il principio generale in base al quale chi agisce in giudizio deve dimostrare i fatti costitutivi della propria pretesa.

Fra l'altro la regolarità urbanistica dell'immobile è emersa nel corso del giudizio durante il quale la stessa consulenza tecnica d'ufficio, nonché le dichiarazioni rese da un testimone del convenuto, hanno invece dimostrato che l'immobile era stato addirittura realizzato in epoca anteriore alla legge n. 765/1967 e pertanto non vi erano ragioni per considerare il contratto non valido.

Alla luce di tali valutazioni il Tribunale di Imperia ha respinto la domanda dell'attore finalizzata a dichiarare la nullità del contratto preliminare di vendita condannandolo anche al pagamento delle spese di giudizio.

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