In materia di condominio, è ricorrente l'insorgenza di liti sull'addebito delle spese inerenti la manutenzione dell'ascensore da coloro che sono proprietari di immobili posti al piano terra, i quali invocano, ai fini dell'esonero, il mancato uso di tale impianto.
La vertenza che ha investito il Tribunale di Prato (n.799 del 22 ottobre 2024) rappresenta un caso pratico di certo interesse ed ha origine dalla impugnazione della delibera assembleare con la quale è stata approvata la ripartizione, nei confronti di tutti i condomini, dei costi necessari al ripristino delle ante dell'ascensore a seguito del loro danneggiamento.
Per una attenta disamina della questione, è opportuno richiamare i criteri dettati dall'art. 1124 c.c. e, in particolare, i principi espressi dalla Giurisprudenza in aderenza ai quali, in ordine all'imputazione degli oneri afferenti ai beni ed impianti comuni, occorre tenere conto non dell'uso/godimento effettivo ma di quello potenziale, all'uopo ricordando che l'obbligazione di contribuzione di ogni condomino è propter rem, ovvero sussiste per il solo fatto della comproprietà della cosa comune.
Controversia sulla ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore in condominio
Un condomino ha promosso impugnazione avverso la delibera con la quale, a suo dire, è stata approvata la esecuzione delle opere di riparazione e ripristino dell'ascensore, nonché la conseguente ripartizione, a causa dei danni riportati alle ante, per inadeguato uso dello stesso.
A sostegno delle doglianze sollevate, il condomino ha rilevato che il proprio immobile era dotato di ingresso autonomo rispetto a quello condominiale in ragione del quale, secondo le tabelle millesimali dal medesimo evocate, era esonerato dal pagamento delle spese per le scale e per l'ascensore.
Sul punto, il condomino ha, dunque, censurato, l'avvenuto addebito delle spese, intervenuto sulla base di una tabella millesimale diversa e mai approvata dall'assemblea, precisando che la stessa era stata utilizzata dall'amministrazione condominiale da alcuni anni meramente per prassi.
Parimenti, ha precisato che il suo immobile non era servito dall'ascensore, così come le scale e l'androne condominiale.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della impugnazione, eccependo la tardività della stessa, in quanto la delibera impugnata era afferente solo alla determinazione del piano di rateizzazione della spesa mentre l'approvazione degli intervenuti era occorsa con la delibera precedente.
Ad ulteriore suffragio della pretestuosità dell'azione, nel merito, il condominio ha rilevato che non esisteva un regolamento e che la spartizione delle spese, come attestata dai bilanci approvati negli ultimi dieci anni, era coerente e conforme alle regole dettate dal Codice Civile per cui, era onere del condomino attore dimostrare la esistenza di altre tabelle o la contrarietà di quelle applicate alle disposizioni di Legge.
In ultimo, il condominio spiegava e dettagliava che l'addebito dei costi per il ripristino dell'ascensore era stata effettuato in aderenza ai criteri di cui all'art. 1124 c.c., ritenuto che i contatori dell'acqua e dell'elettricità a servizio dell'immobile dell'attore erano ubicati al piano seminterrato per cui era da ritenersi verosimile anche il di lui uso dell'ascensore.
Errore nell'impugnazione della delibera assembleare per i lavori di riparazione
In via preliminare, correttamente, è stata compiuta una attenta indagine sul contenuto dei verbali di assemblea oggetto di causa, dalla quale è risultata fondata la eccezione avanzata dal condominio con riferimento alla erronea impugnazione della delibera oggetto del giudizio, in quanto l'approvazione dei lavori de quibus era avvenuta in occasione di pregressa assemblea.
Invero, l'ordine del giorno della assemblea di cui alla delibera impugnata atteneva esclusivamente alla decisione sulle scadenze per il versamento delle rate del preventivo della ditta esecutrice delle opere, mentre è stato documentato che l'assenso alla effettuazione di quest'ultime e la loro divisione era stata già decisa in una riunione precedente.
In proposito, è doveroso e confacente rammentare e rilevare che la delibera di approvazione della spesa ha valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione e pagamento nei confronti dei condomini.
A conferma, è consolidato l'indirizzo della Giurisprudenza secondo cui "L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse" (Cassazione civile sez. II, 2/09/2008, n.22034).
Sul punto, appare chiaro come, quindi, il condomino attore abbia impugnato erroneamente la delibera de qua, con riferimento alle obiezioni mosse e come, per l'effetto, le stesse risultino tardive, non avendo opposto la delibera con cui sono stati approvati i lavori e ripartiti i relativi costi ma, altra e diversa.
Criteri di ripartizione delle spese condominiali per ascensore e scale
Fermo quanto sopra, già di per sé assorbente ai fini del rigetto della impugnazione e delle domande con essa svolte, il Giudice investito della controversia ha, compiutamente, trattato ed affrontato il merito della causa.
Per quanto attiene alle doglianze formulate, è appropriato rilevare che dai documenti prodotti non è emersa prova della vigenza delle tabelle che avrebbero esonerato il condomino attore dal pagamento delle spese per le scale e l'ascensore, non risultando l'approvazione unanime delle tabelle menzionate da quest'ultimo.
Diversamente, per le spese aventi ad oggetto altra parte comune, è emerso che è stato proprio il condomino attore a chiedere l'applicazione delle tabelle qui contestate.
Posto ciò, è utile rammentare che, in relazione al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e di sostituzione dell'ascensore l'art. 1124 c.c. prevede che "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo il regolamento condominiale può avere natura contrattale o assembleare".
In proposito, è indubbio che l'adozione di una decisione che comporti un diverso parametro di suddivisione delle spese necessita della unanimità poiché costituisce una palese e sostanziale modifica del criterio legale individuato dalla citata disposizione.
Nella fattispecie in esame, per stessa ammissione del condomino attore in sede di udienza, il contatore dell'elettricità afferente al di lui immobile è situato nel piano seminterrato dell'edificio condominiale.
Ne deriva che, contrariamente alla ricostruzione dei fatti esposta nell'atto introduttivo del giudizio, l'uso dell'ascensore da parte del condomino può avvenire per accedere al proprio contatore, motivo per cui nella tabella in uso, relativamente alla ripartizione delle spese, gli è stato attribuito un valore di 55 millesimi, anziché dei 128 millesimi in proprietà generale.
Sotto tale profilo, pertanto, non può dubitarsi, in aderenza all'orientamento della Giurisprudenza costante, anche dello stesso Tribunale che "In materia condominiale, la ripartizione tra i condòmini delle spese inerenti la conservazione del godimento della cosa comune non in base al valore della proprietà di ciascuno, ma all'uso che ciascun condomino può fare della cosa stessa riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condòmini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni.
Nell'applicazione di tale norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, posto che quella del condomino è un'obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese" (Tribunale Prato sez. I, 11/02/2021, n.117).
In ragione di quanto osservato, il Giudicante ha rigettato la domanda condannando il condomino alla refusione delle competenze e spese di lite in favore del condominio.
